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記者從海南省統(tǒng)計局獲悉，今年4月，海南房地產銷售面積和銷售額保持今年以來的增長勢頭，但增幅有所減緩，與一季度相比，銷售面積增幅減少27%，銷售額增幅減少4%。
在今年1-4月，全省累計銷售住宅378.73萬平方米，比去年同期增長1.93倍，住宅銷售額累計實現(xiàn)371.51億元，比去年同期增長3.76倍。這是位于海南省海口市的一個樓盤。新華社記者
侯建森 攝 |
“樓市新政的出臺，直接縮小了住宅地產和商業(yè)地產的距離，這對商業(yè)地產來說，是一次很好的機遇。”樓市傳媒董事長、中國房協(xié)商業(yè)地產專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖在接受經濟參考報記者專訪時表示，資本如同流動的水，總在尋覓價值洼地。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產尚處于2008年金融危機影響下從低谷逐漸復蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫字樓的售價和租金仍處于較低水平。眼下無論是國務院的政策還是地方上針對樓市的調控實施細則，主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款，而沒涉及商業(yè)地產�？梢灶A見，在住宅房地產開發(fā)逐漸被政府管控擠壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產將成為房地產開發(fā)的主導力量，將成為GDP投資拉動中的主力。據中原地產最新監(jiān)測顯示，4月國內房地產資金流向出現(xiàn)“轉舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產市場，目前尚未有定論。
開發(fā)商搶跑政策“真空期”
巨額民間資金短時內甚至割肉涌入商業(yè)地產，大量做住宅的開發(fā)商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時點。政策也在影響著開發(fā)商的動作。最近，包括萬科、龍湖、遠洋等在內的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產的投入。
已有消息，今年萬科在深圳將建5家酒店，龍湖將計劃在5至7年內將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據亞豪機構數(shù)據顯示，北京市6月計劃開盤項目總數(shù)在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達九個，商住樓明顯加快了入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。
21世紀不動產的分析人士認為，投資商業(yè)地產正當其時。但該機構同時提醒人們，繼北京市《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》出臺，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，包括產權類酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷售后，北京市住建委已透露，下一步還將對商業(yè)、寫字樓項目進行規(guī)范。
這意味著純商業(yè)地產和寫字樓拆分成小單位進行銷售的行為，可能也會在禁止之列。業(yè)內人士分析，除大型商場和購物中心外，商鋪和寫字樓拆分銷售是商業(yè)地產領域比較普遍的現(xiàn)象。開發(fā)商這么做，最大的好處是可以加快銷售速度，快速回籠資金。
但弊端也是明顯的。近幾年，由于商鋪和寫字樓拆分銷售而帶來的群訪事件屢有發(fā)生。政府部門即將對商業(yè)和寫字樓拆分行為進行規(guī)范，也在情理之中。而政府部門禁令只會對新項目加以約束。21世紀不動產分析，禁止酒店項目分層、分單元銷售的時間起始點，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項目，更不適用于現(xiàn)有在售項目。同樣，如果政府部門即將對商業(yè)和寫字樓類項目拆分銷售進行規(guī)范，會借鑒酒店禁止分層、分單元銷售的做法，給出一個執(zhí)行政策的時間截止點，這對現(xiàn)有已簽訂土地出讓合同，尤其是準備拆分銷售的商鋪和寫字樓項目同樣是利好。
4月份以來，隨著“新國十條”和各地方樓市調控政策的陸續(xù)出臺，此前一直“高燒不退“的住宅市場迅速降溫。例如北京、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅。而與此同時，此前一直不溫不火的商業(yè)地產項目卻開始受到眾人的追捧。據來自我愛我家等機構的調研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產的客戶量比新政出臺前增加了約30%。
在引來大量投資客目光的同時，就連許多大型開發(fā)商也悄然調整策略，開始加大對商業(yè)地產項目的開發(fā)。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產，北京在租在售商業(yè)地產項目的租售價格也紛紛看漲。據搜房網新盤數(shù)據監(jiān)控中心的數(shù)據顯示，3月至5月間，北京大量在租在售商業(yè)地產項目(商鋪、寫字樓)的租售價格均出現(xiàn)波動，在價格明顯波動的90個商業(yè)地產項目中，有90%的項目價格提升，其中有27%的項目價格漲幅超過兩成，租價最高漲幅為60%、售價最高漲幅的為50%。
有地產行業(yè)分析師也認為，從目前市場情況來看，繼續(xù)投資住宅項目將很難帶來好的收益，并且目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平，但商業(yè)的回報率明顯高于住宅，同時相對穩(wěn)妥的房地產仍是多數(shù)投資者的首選，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產將會是很多投資者的新投資渠道。
就在投資客大量涌入的同時，國內眾多房企巨頭也開始加速全面進軍商業(yè)地產。尤其是在商業(yè)地產龍頭萬達公布一季報后，更讓眾多房企看到了商業(yè)地產蘊含的巨大潛力。此前幾天，正在緊密籌備A股上市的萬達日前公布了模擬板的一季報。2010年一季度，萬達商業(yè)地產公司實現(xiàn)房地產合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約152億元，超過了萬科此前公布的150.9億元的一季度銷售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，第一次坐上了季度銷售額老大的位置。而這也進一步刺激了其他幾大房企進軍商業(yè)地產的決心。2010年在深圳將營建五家酒店。而在4月末5月初的10多天時間里，萬科也相繼有三個大體量商業(yè)地產項目被披露，總投資超過百億元。而已經擁有商業(yè)地產面積超過100萬平方米的保利地產，也計劃到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米，并將投入300億元的配套資金。此外，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖地產等也紛紛拋出了自己的商業(yè)地產計劃。業(yè)內人士認為，隨著我國城市化進程的深入，從長遠看，商業(yè)地產肯定會是房地產行業(yè)的下一個亮點。
地產資金流向商業(yè)地產
4月國內房地產資金流向出現(xiàn)“轉舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場，其中深圳市場表現(xiàn)尤其明顯。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產市場，目前尚未有定論。
據中原地產監(jiān)測，4月適逢傳統(tǒng)房地產銷售旺季，寫字樓供求量均出現(xiàn)大幅度放大。京、滬、深、穗四大一線城市4月寫字樓新增供應面積約50.09萬平方米，環(huán)比大幅度增長181.90%；銷售面積62.70萬平方米，環(huán)比增長72.43%，供求比是1∶0.8。據了解，其中新增供應量最大的是北京和上海，環(huán)比增幅均超過100%，供應面積分別為13.10萬平方米和30.17萬平方米；成交方面，北京、深圳銷售面積環(huán)比均超過100%。北京、上海、廣州、深圳4月寫字樓銷售均價每平方米分別為22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京寫字樓價格創(chuàng)出一年來新高。
寫字樓市場租賃方面，各大城市租賃市場在過去一個月的基礎上繼續(xù)回暖，租金環(huán)比上漲明顯。北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫字樓租金漲幅平均達到4%左右。
中原集團研究中心高級經理劉淵認為，在政策影響下，住宅市場成交量4月呈現(xiàn)大幅回落之勢。隨著各地的細則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，而商業(yè)地產則乘此機會走出了獨立行情，成為受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業(yè)地產明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業(yè)地產。戴德梁行最新市場調查顯示，目前上海很多商業(yè)物業(yè)的價格比同地段的住宅低很多，出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。與此同時，受新一輪樓市調控政策的影響，住宅成交顯著降低，正值復蘇的商業(yè)地產引發(fā)機構投資者的關注。
上海今年一季度轉手的新天地白金大廈，售價約為6萬元/平方米，而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價則在8萬元/平方米至10萬元/平方米，這樣的個案并不少見。針對商住倒掛的現(xiàn)象，戴德梁行華東區(qū)董事總經理陸逢兆表示，這在國外的核心商業(yè)城市非常少見。上海此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象一方面來自于內地商業(yè)地產尚在發(fā)展過程中，另一方面主要因為金融危機爆發(fā)后，商業(yè)地產首先受到波及，盡管住宅市場也受到影響，但隨后政府出臺的救市政策在住宅市場產生了立竿見影的效果，商業(yè)地產卻無法短時間內擺脫金融危機的陰影。
陸逢兆還表示，“以商鋪和寫字樓為例，目前上海處于核心地段的頂級商業(yè)物業(yè)如恒隆廣場、國金中心等都較周邊住宅有更高價值，不存在商住倒掛現(xiàn)象，而普通甲級寫字樓倒掛情況比較普遍。眼下，住宅市場遭到調控后，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復蘇的商業(yè)地產正引發(fā)機構投資者和開發(fā)商的關注�！�
據戴德梁行2010年一季度物業(yè)報告顯示，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為5元-7元/平方米/天，雖然有所回升，但尚未回復到2008年金融危機爆發(fā)前的租金水平，處在筑底階段。2010年，從供應來看，以陸家嘴為例，實際部分寫字樓供應被大型銀行等金融機構整體收購，所以可供租賃的供應面積并不大；隨著目前供應的逐步消化，一旦核心地段的優(yōu)質物業(yè)供應稀缺，租金必將加速上漲，未來租金回報率將會有明顯回升。從投資角度看，租金回報率和物業(yè)升值組成了商業(yè)地產的總體回報率。以寫字樓為例，一般寫字樓租約周期為2-3年，2008年寫字樓市場租金下滑嚴重，很多公司借勢換租，以此推算，2008年簽訂的租約約在2010-2011年到期，此時經濟環(huán)境應有很大好轉，屆時租金水平有大幅提升的需求。
商業(yè)地產將迎來黃金發(fā)展期
“只做住宅”的萬科也將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型；保利地產2009年年報中稱，該公司在商業(yè)地產經營上實現(xiàn)較大突破……去年以來，在住宅領域比較知名的品牌開發(fā)商開始蜂擁般涌向商業(yè)地產。
與此同時，不少業(yè)內專家表示，與住宅相比，商業(yè)地產的風險其實比較高，如果開發(fā)商盲目進駐商業(yè)領域，不排除會面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境。
樓市傳媒董事長、中國房協(xié)商業(yè)地產專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖則表示，合生、保利、萬科等集團轉戰(zhàn)商業(yè)地產，主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房。目前新政策出臺主要是針對住宅投資市場，而商鋪基本上不受到遏制，這會致使一部分資金流入商業(yè)地產市場，在一定程度上“滋潤”了商業(yè)地產市場。住宅和商業(yè)都有自己的發(fā)展前景，商業(yè)地產具有持續(xù)性強、受政策影響小、前景大的特征，這也是開發(fā)商轉戰(zhàn)商業(yè)地產的一個原因。但開發(fā)商業(yè)地產需要較強的實力、較高的運營方式、策略方針以及準確的把握市場能力，不是任何開發(fā)商都有這個能力。
蔡鴻巖認為，新一輪的調控急風暴雨般宣泄而下。收緊住宅消費信貸為核彈頭的精準打壓，使住宅為主導的出售型房地產開發(fā)黃金時代宣告終結。但這是否會引發(fā)產業(yè)鏈上下游的負面?zhèn)鲗�，甚至波及整體經濟運營轉而向下，肯定是包括決策層在內各界關注的焦點。新政出臺十余天，已見到的現(xiàn)實是，全國大城市住宅交易量大幅下跌，開發(fā)商拿地熱情減退，內地股市在全球股市企穩(wěn)回升的形勢下卻走出單邊下跌行情，銀行業(yè)也將面臨房價持續(xù)下跌可能引發(fā)的還貸危機和信譽風險。
蔡鴻巖說：“房地產作為支柱產業(yè)起碼去年在‘保八’中權重價值仍然凸顯，中央此次調控也旨在抑制房價過快上漲，而非打壓市場之意�？墒�，由于我國房地產市場變數(shù)誘因極其復雜，行政或是市場手段的調控歷史上從沒有拿捏到‘恰如其分’最佳的狀態(tài)，過去的每一次調控往往是事與愿違，房價不跌反漲。這一次又難免矯枉過正�！�
蔡鴻巖表示，“過重的”調控手段在抑制了房價上漲的同時，也極有可能會帶來持續(xù)的不僅限于房產的市場跌落。房地產下滑拖累經濟整體，近一周來的股市大盤行情即可窺見一斑。房地產雖然不健康，但終歸是支柱產業(yè)，即便真想令其退出，也應緩慢抽血，以保經濟全局平穩(wěn)著陸順暢轉型。
“過去幾年住宅房地產癲狂般突飛猛進，確實為經濟發(fā)展特別是各地城市建設做出巨大貢獻。但同時帶來的弊端是地方政府躺在土地財政上不勞而作，開發(fā)商不負責任并且輕而易舉地獲取暴利，房價則高至民眾怨聲載道，中央政府已到不得不下重藥治理之地步。在保增長與保穩(wěn)定的權衡利弊比較中，現(xiàn)在所面臨的矛盾唯有一點，就是既要壓控房價，同時又不至于調控導致房地產投資拉動明顯減弱�！辈跳檸r認為，就房地產開發(fā)而言，其實此一行業(yè)也還有住宅開發(fā)與商業(yè)地產開發(fā)之分，也就是行業(yè)經常所說的“兩萬”——萬科和萬達開發(fā)模式之分。前者以全部出售型的住宅開發(fā)為主業(yè)，后者則側重于為城市提供商業(yè)服務配套的持有經營型商業(yè)地產開發(fā)。兩種模式，非但運營投入方式不同，更重要的在于后者將開發(fā)商利益與城市經濟發(fā)展捆綁在一起，為城市提供就業(yè)、服務配套和提供持久穩(wěn)定稅源，與城市共生共榮。
業(yè)界動態(tài)反映了政策和市場之趨向。據記者了解了解，今年6月底第五屆中國零售商大會上將在成都舉辦，包括萬達、中糧、遠洋等中國商業(yè)地產領軍企業(yè)的老總們云集一處，舉辦有史以來規(guī)格最高的一次中國商業(yè)地產圓桌會議，商討商業(yè)地產在行業(yè)轉型期所應承擔責任和應扮演的角色等一系列事關中國房地產發(fā)展方向大事，以及商業(yè)房地產產業(yè)相關政策應對和建議討論。可以預見在住宅房地產開發(fā)逐漸被政府管控擠壓的大勢所趨背景下，大中型城市商業(yè)地產將成為房地產開發(fā)的主導力量，成為GDP投資拉動中的主力。
成都寫字樓迎來首個銷售高峰
在住宅市場銷售持續(xù)低迷的時候，成都寫字樓卻迎來了新政后的首個銷售高峰。據記者調查，連續(xù)兩周時間，包括新希望國際、新希望大廈、凱旋廣場、美年廣場、優(yōu)諾國際、峰匯、新視界廣場、喜年廣場等多個寫字樓項目銷售現(xiàn)場都人氣火爆。據四川新希望房地產公司副總經理姜孟軍介紹，在5月第二周的周末兩天時間里，新希望國際項目就銷售20余套，銷售面積達到4000多平方米。而第三周周末又銷售10多套，共計近3000平方米的銷售業(yè)績。 |