編者按：現(xiàn)在的房地產就像一塊充滿美味的蛋糕，任何人都想沖上前來切上一塊。國企、民企、外資，就連家電巨頭也想要在地產界擁有一席之地!在一份調查中，被訪的500家非地產類企業(yè)中，超過44%的企業(yè)計劃未來在房地產市場分得一杯羹。大量資金涌入地產業(yè)都是沖著地產行業(yè)利潤去的。
房地產依然是上市公司賺錢最快業(yè)務
□謝衛(wèi)群
上半年在滬深兩市上市公司營收增長前十名中，房地產公司占據(jù)半壁江山。房地產業(yè)依然是上市公司賺錢最快的業(yè)務。但其負債增長、現(xiàn)金流減少值得關注。
上半年業(yè)績表現(xiàn)搶眼
滬深兩市有130多家上市公司主業(yè)為房地產業(yè)，在趨緊的政策環(huán)境下，上市公司的業(yè)績整體表現(xiàn)依然搶眼。
統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在滬深兩市上市公司營收增長前10名中，格力地產、世茂股份、濱江集團、電子城和陽光股份等5家房地產公司上榜，依然占據(jù)半壁江山。這表明，盡管政策調控趨緊，但相對于其他行業(yè)，房地產業(yè)仍然是上市公司賺錢最快的業(yè)務。
世茂股份今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入18.37億元，同比增長371%。濱江集團的中報顯示其上半年營業(yè)收入為8.77億元，同比增長340.11%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤2.5億元，比上年增長
810.92%。
此外，還有不少龍頭企業(yè)今年上半年也取得了不俗的業(yè)績。上半年，招商地產實現(xiàn)凈利潤10.5億元，同比增長高達115.71%。萬科、保利雖然表現(xiàn)略差，但上半年凈利潤也分別達到28.12億元、16.27億元，同比分別增長11.41%、16.56%。
不過，另一些房地產上市公司日子卻不好過。億城股份與宜華地產近日公布的2010年半年報顯示,兩家房企業(yè)績同比均大幅下滑。其中億城股份上半年歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤為5723萬元，同比下滑43.28%；宜華地產上半年歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤僅502.34萬元,同比下降83.67%。房地產企業(yè)暴利的時代好像正在轉變。
“在同樣的政策背景下，房地產企業(yè)表現(xiàn)的承受力完全不同。如何提升競爭力成為房地產上市公司的重大課題�！庇袑＜曳治觥�
現(xiàn)金流指標由正轉負
房地產上市公司在保持增長的同時負債率不斷高企，被擠出每股收益前20位排行榜的現(xiàn)象值得關注。
來自萬得資訊的統(tǒng)計表明，以申萬行業(yè)分類的135家房地產上市公司，總體資產負債率水平已達67.79%，較上年同期的63.94%上升了近4%，較2009年年底的65.03%也上升了2.76%。東興證券房地產行業(yè)分析師鄭閔鋼在總結房地產半年報時指出，135家地產上市公司的借款達3317億元，同比增長56.46%。
此外，上市房企的現(xiàn)金流指標也由正轉負，鄭閔鋼表示，上半年上市房企的最大變化是資金流出加大。截至6月，上市房企的每股經營性現(xiàn)金流為-0.70
元，創(chuàng)近幾年同期最大負值。有數(shù)據(jù)顯示，上半年135家上市房企中有88家這一指標為負值，而去年同期只有43家公司這一指標為負。
“負債的增加與經營性現(xiàn)金流的減少，讓房地產公司面臨巨大的挑戰(zhàn)，一旦銀行利率有所調整，房企將受到巨大沖擊，利潤將大幅減少，已有的增長也將改變。”臺灣中山大學會計學教授劉德明分析。
正因為面臨這些擔憂，上市房企的再融資計劃紛紛擱淺。鑒于2010年第二季度以來國家有關房地產行業(yè)政策發(fā)生較大變化，世茂股份今年6月不得不撤銷了已醞釀一年的定向增發(fā)不超過1.5億股新股，籌資17億元人民幣(約合2.49億美元)的計劃。
有關報告指出，2005—2009年間，我國房地產行業(yè)的平均毛利潤率30%左右。即便在遭受國際金融危機沖擊的2009年，房地產行業(yè)卻實現(xiàn)了“乾坤大逆轉”。以萬科為例，2009年公司實現(xiàn)營業(yè)收入488.8億元，凈利潤53.3億元，較2008年分別增長19.2%和32.1%，經營指標全面超過2007年。
耐人尋味的是，由于房地產業(yè)暴利的存在，不少地方的房地產項目仍然是“搖錢樹”，近年來上市公司在主營業(yè)務之外紛紛扎堆房地產市場。
不少上市公司通過非主營的房地產業(yè)務增加了效益。中報顯示，陽光股份今年上半年業(yè)務收入25.6
億元，同比上升251%，其中房地產銷售收入占95%，商業(yè)物業(yè)租賃占4%。主要地產項目北京陽光上東C9區(qū)和天津萬東項目于期內竣工。其中，陽光上東C9區(qū)貢獻的11.5億元占整個結算收入的近一半；天津萬東項目貢獻7億元，占整體收入30%。
需要提醒的是，上市房企遭遇的問題，同樣可能出現(xiàn)在其他上市公司的非主營房地產業(yè)務上�！吧鲜泄静恢刈陨淼闹鳡I業(yè)務，而都轉向來錢快的房地產業(yè)務，這是一種資源和資金的扭曲和錯配，也增加了房地產市場的泡沬。短期看，上市公司的財務報表好看了，但是，從長遠看會削弱上市公司的競爭力，對企業(yè)股民不利。”劉德明說。
浙江企業(yè)：投入不到1億元，兩年利潤1億多元
□顧春
“近幾年，企業(yè)資金投向房地產已經成為常態(tài)，幾乎各個企業(yè)都在投，區(qū)別只在規(guī)模大小。畢竟來錢太容易了。企業(yè)天生就有逐利性，既然做房地產最賺錢，那就無法要求企業(yè)退出房地產業(yè)�！币晃簧鲜泄径麻L坦率地說。
這是一家以紡織起家的企業(yè)，多年來，做出了品牌，做出了規(guī)模。但近年來，企業(yè)把很大的精力投進了房地產開發(fā)當中。“現(xiàn)實是，存款實際上負利率，同時貨幣供應充沛。這樣的情況下，老百姓只能依靠購買房產來實現(xiàn)貨幣的保值，這才導致了房地產價格居高不下。只有宏觀政策加力，才能轉變企業(yè)拼命投資房地產的趨勢�！�
這位董事長認為，當紡織主業(yè)做到一定時期后，企業(yè)的發(fā)展瓶頸隨之而現(xiàn)。外貿出口形勢越來越緊，不能進一步擴大規(guī)模，利潤逐年下降，要繼續(xù)發(fā)展非常困難；節(jié)能減排的要求越來越高，幾條生產線由于戴上了“高消耗”帽子，面臨搬遷�，F(xiàn)實擺在面前：要么轉產，要么萎縮。
這家有百年歷史的紡織服裝企業(yè)大步邁入樓市，原因有二：其一，企業(yè)多年來積累了良好的社會信譽，與當?shù)卣⒘肆己藐P系，政府屢次表示希望這個企業(yè)參與房地產開發(fā)建設。其二，股市融資量大，銀行也屢屢上門聯(lián)系主動放貸，資金非常寬裕。
幾年下來，現(xiàn)實更證明了企業(yè)選擇的正確。在近期公布的中報當中，這家企業(yè)的房地產利潤已經遠遠超過了來自主業(yè)的利潤，房地產開發(fā)已經成為這家企業(yè)最重要的利潤來源。
這是浙江寧波一家生產高檔汽車配件的企業(yè)，客戶基本涵蓋所有大中汽車企業(yè)，并在美國開設了汽配連鎖店，利潤和產品競爭力都相當不錯。
2006年這家企業(yè)開始“試水”房地產，事出偶然。“一個企業(yè)家朋友反復動員我們去做房地產，一起參與開發(fā)，一開始抱著幫他們解決資金的心態(tài)，進入這個行業(yè)。一個不大的樓盤開發(fā)下來，我才發(fā)現(xiàn)利潤太驚人了，投入不到1億元，兩年后利潤有1億多元！企業(yè)再努力，再怎么辛苦經營都達不到這樣的利潤率。做房地產，利潤來得太容易了。我們不把這個當主業(yè)，但這實在是一個很好的利潤增長點�！痹撈髽I(yè)負責人說。
樓市豐厚的利潤誘惑著一些本來沒有開發(fā)房地產打算的企業(yè)，讓他們進退兩難。
“我們企業(yè)成立以來，一直以創(chuàng)新聞名。過去幾年，產值基本能每年翻一番，直到2008年國際金融危機出現(xiàn)�！闭憬〗B興市一家上市企業(yè)老總說，“企業(yè)分心做別的，會在資金鏈上、經營上造成影響。但現(xiàn)在我們又陷入了矛盾之中，制造業(yè)利潤薄、創(chuàng)新風險大，如果有另外一塊經營業(yè)務能夠提供豐厚利潤，我們沒有理由不去做。多條腿走路也沒有什么不好�！彼f。
創(chuàng)新風險大是這位老總最大的苦惱。他們?yōu)榱嗽囼炓粋�增壓器，曾經花了3年時間，投資6000多萬元�！耙恢痹趧�(chuàng)新，但風險非常大。就像那6000多萬元，并非一定能出結果，萬一出不來，這筆資金就泡湯了，但若投入房地產，不但能大大降低風險，而且可以收獲豐厚利潤�！�
2008年前，這家企業(yè)看到身邊的企業(yè)紛紛投資房地產收獲頗豐，擋不住誘惑，成立了項目部準備進軍房地產。但金融危機蔓延之時，由于資金緊張他們便收縮戰(zhàn)線專心做主業(yè)。如今，隨著企業(yè)資金狀況的好轉，這家企業(yè)又開始為要不要投資樓市而苦惱了。
吸金魔力誘使家電巨頭紛紛進軍房地產
□劉寧
近日，海爾、海信等家電巨頭紛紛進軍房地產的消息成為媒體關注的焦點，從而引起了廣泛的熱議。
現(xiàn)在的房地產就像一塊充滿利益的大蛋糕，任何人都想沖上前來分一杯羹。國企、民企、外資，就連家電巨頭也想要在地產界擁有一席之地!
在青島舉辦的住交會上，海爾、海信的房產公司引起了媒體的關注，從而家電巨頭紛紛進軍房地產市場成為了人們關注的焦點。
國內的家電集團早已成立房地產公司，并已運作多年!如海爾、美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地產公司!
據(jù)報道，一年兩次的青島住交會日前閉幕，疑似回暖的樓市迎來了15萬前來看房的人。在房產展會的顯著位置，人們發(fā)現(xiàn)了兩個家電大顎的身影——海信和海爾，都是以地產品牌前來參展。其中，海信推出的新樓盤有13個，海爾14個，而且項目遍布全國。
海爾地產集團成立于2002年4月，是海爾旗下專業(yè)從事房地產投資開發(fā)和經營的企業(yè);海信房地產股份有限公司成立于1995年6月，當時海信集團企業(yè)改制，為了解決一部分職工的轉崗就業(yè)的問題，海信集團成立了地產公司。
8月7日，TCL集團發(fā)布董事會公告，公司與萬通實業(yè)于2010年7月30日簽署了《進一步推進工業(yè)地產領域合作之框架協(xié)議》，雙方將結合在房地產開發(fā)及工業(yè)地產儲備方面的優(yōu)勢，進一步加強在工業(yè)地產領域的合作。
可以發(fā)現(xiàn)，TCL集團早起有意進軍地產業(yè)，首先先后成立了惠州TCL房地產開發(fā)有限公司和深圳市TCL房地產有限公司奠定基礎，開發(fā)TCL翠園、TCL?雅園在內的商業(yè)地產項目獲利。
除TCL之外，7月5日，
家電巨頭康佳以成交價3.42億競得昆山市周莊鎮(zhèn)全旺路南側地塊，這塊地用途為旅游設施及商住用地，康佳表示，公司將在該地塊進行房地產及商業(yè)等配套產業(yè)開發(fā)。
如今，國內幾大家電巨頭均在地產業(yè)上有所動作，實際幾乎早已試水，并且打出一片天地。
海爾地產集團成立于2002年4月，目前海爾地產集團擁有多個房地產開發(fā)子公司，投資和開放項目也從青島逐步拓展到濟南、重慶、蘇州等國內多個城市。海信房地產成立于1995年6月，業(yè)務主要在山東省內遍及青島、濟南城市。
除了海爾，美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地產公司，康佳、春蘭、TCL等家電巨頭也在房地產市場早已開始布局，并且已經在資本市場打拼多年。長虹集團更是已經將房地產列為與電子電器、軍工并列的三大產業(yè)板塊之一。
家電企業(yè)早已紛紛投身地產業(yè)，吸金成為永久不衰的話題，然而地產究竟有何種魔力誘使家電巨頭紛紛以重金涉險。
在一份調查中，被訪的500家非地產類企業(yè)中，超過44%的企業(yè)計劃未來在房地產市場分得一杯羹。大量資金涌入地產業(yè)都是沖著地產行業(yè)的利潤去的。
查閱數(shù)據(jù)報表，大多數(shù)房地產的年度凈利潤，幾乎超越家電龍頭企業(yè)一倍以上。而家電半身的利潤微薄，無法滿足企業(yè)擴張甚至生存的需求，正是地產前幾年帶來的巨額暴利蛋糕誘惑，靠家電起家的企業(yè)開始大批量地進軍地產行業(yè)。
家電資深觀察家劉步塵表示：“三、五年前，家電企業(yè)本身盈利狀況不是很好，平均毛利不到10%，做出投資地產、證券的選擇。中國地產較為繁榮，高利誘惑是主要原因�！�
目前，從家電構成來看，彩電毛利較低，成本較高，加上上半年庫存折舊，各種成本費用加起來上升到8%-12%，空調毛利相對較高達到15%-20%，格力、美的等空調毛利甚至達到25%-30%。冰箱的利潤率在25%左右，家電下鄉(xiāng)將價格抬高。洗衣機利潤率介入空調和冰箱之間。上半年，以彩電為主盈利狀況不佳，白電的盈利較好。
“利潤率較低，地產繁榮高利成為誘惑�！奔译姌I(yè)專家、帕勒咨詢公司資深董事羅清啟接受記者采訪時表示。
雖然家電巨頭再地產界的業(yè)績會給家電業(yè)務帶來不小的助力，但從當前的形式斷電家電企業(yè)“制造業(yè)加地產”的模式還為時尚早。
相對于主業(yè)家電產品，房地產的循環(huán)周期較長，風險拉高會不會讓雙贏變成雙輸，是這些家電巨頭們必須正視的問題。
誠然，零售業(yè)短期現(xiàn)金流量大而利潤較薄，房地產資金周轉時間長而利潤豐厚，各類制造零售公司實際上近年來均在混搭地產業(yè)務提升業(yè)績。其中有單純看重其暴利而為閑置資金找出路，也有普鋼、紡織等傳統(tǒng)落后產能借此轉型，更多的還是依靠聯(lián)動效應提升業(yè)績。
中國的企業(yè)家為什么對實業(yè)失去興趣?知名財經作家馬光遠認為：首先，宏觀環(huán)境和產業(yè)政策使得民間資本無法進入一些產業(yè)領域。目前民間資本在電力、熱力的生產和供應業(yè)中只占13.6%，在金融業(yè)只占9.6%，在交通運輸、倉儲和郵政業(yè)只占7.5%，在水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)只占6.6%，至于在石油、電信、鐵路等領域，所占比例幾乎可以忽略不計，而一些地方政府以重組整合的名義將民間投資擠出煤礦等領域，使大量的民間資本難尋出路。即使一些做得相當不錯的實業(yè)家，如匯源果汁等，因為環(huán)境因素都急于退出實業(yè)，鮮有做百年老店的打算的。
其次，中國樓市和股市的不理性使得到處蔓延著急功近利的歪風邪氣，民間資本、國有資本和外資都爭先恐后進入房地產業(yè)，在房價暴漲的情況下，在房地產上一個月的收益都遠高于辛辛苦苦做實業(yè)一年的收益，做實業(yè)成了最沒出息的選擇。以127家中央企業(yè)為例，除了16家是國資委“欽定”的以房地產為主業(yè)的，還有78家主業(yè)并非房地產的亦殺入了此行業(yè)，也就是說，央企從事房地產的企業(yè)比例達到了73%。