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在宏觀調(diào)控大背景下，一季度江蘇房地產(chǎn)企業(yè)資金面出現(xiàn)異常，人民銀行南京分行就此發(fā)出風(fēng)險提示。
不僅如此，從全國范圍看，房地產(chǎn)企業(yè)“貸款下降，投資增加”的情況也普遍存在，其資金來源既有自有資金，也有境外融資，這引起了監(jiān)管部門和國際評級機構(gòu)的高度警覺。
信貸吃緊
在日前召開的江蘇省金融系統(tǒng)經(jīng)濟金融形勢分析會上，一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度江蘇省房地產(chǎn)業(yè)來自銀行的新增貸款大幅減少，但房地產(chǎn)投資卻在高速增長，人民銀行方面據(jù)此判斷，可能是房地產(chǎn)企業(yè)在大量使用自有資金進行開發(fā)。
該數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，江蘇省新增房地產(chǎn)貸款比去年同期減少了33.94%，而其中大部分還是保障性住房貸款，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款吃緊。
同期，商品房銷售面積比去年四季度下降42.8%，成交均價比去年下降7.5%，顯示出一季度開發(fā)商收入不及往年。而在銀行資金來源吃緊的同時，一季度房地產(chǎn)投資卻仍然保持較高增速。房地產(chǎn)投資比去年同期上漲30%多。
國家統(tǒng)計局日前披露的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8846億元，同比增長34.1%。其中，住宅投資6253億元，增長37.4%。全國商品房銷售面積17643萬平方米，增長14.9%。其中，住宅銷售面積增長14.3%。
資金來源方面，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長18.6%。其中，國內(nèi)貸款為3837億，同比微幅增長4.4%，自籌資金、其他資金(定金及預(yù)收款、個人按揭貸款)增長顯著，增幅分別為27.2%和18.7%，其中，定金及預(yù)收款同比上漲28.7%。
人行南京分行副行長李文森提醒，這種反差應(yīng)該引起商業(yè)銀行警惕�！皟烧叩姆床铒@示，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在大量使用自有資金。在房屋銷售低迷的情況下，部分融資能力不強、應(yīng)對市場能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能會出現(xiàn)緊張局面，可能引發(fā)貸款安全風(fēng)險，其后期走勢值得關(guān)注。”李文森在會議上說。
廣州一位業(yè)內(nèi)人士認為，由于統(tǒng)計部門沒有將保障性住房的投資情況單獨統(tǒng)計，因此還難以判斷投資增長中有多少成分是來源于政府保障房大面積動工所致。
不過，房地產(chǎn)貸款日益吃緊已是不爭事實。
“不管是四大行還是其他小型銀行，對房地產(chǎn)貸款都卡得很緊，開發(fā)貸款和按揭貸款都在降，”江蘇無錫一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商的總經(jīng)理告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“以前，一二季度銀行幾乎放完全年的額度，今年貨幣政策卡緊，要求按季度劃分額度，實行‘3：3：3：1’分配，貸款非常難�！�
“很多開發(fā)商根據(jù)前幾年的銷售情況開發(fā)，現(xiàn)在，糟糕！銀行資金出問題了�！碧K州房地產(chǎn)協(xié)會副會長、兆豐不動產(chǎn)董事長楊肇鋒告訴本報記者，“開發(fā)商不但借不到錢，銀行還往回要，大部分貸款是一年期的，銀行說你先還過來然后繼續(xù)借，等開發(fā)商好不容易湊齊了交過去，銀行說對不起我不借給你了，這種情況很常見�！�
而南京高科置業(yè)銷售主管彭友向本報記者分析，目前信貸收緊，開發(fā)商主要依靠前幾年積累下的資金進行投入，民間借貸或者其他渠道的融資，相對較少。而目前占用資金的項目，多是去年前年拿的地�！敖衲旮骷倚履玫氐姆e極性已經(jīng)不高了，不再像前幾年那么瘋狂。統(tǒng)計數(shù)據(jù)里面所說的投資增長，應(yīng)該主要來源于以前拿的地塊、還未完成的項目�！彼f。
“不知道能撐多久”
“目前自有資金足以支撐，但是不知道能撐多久。一年？一年半？如果房價再下降，開發(fā)商壓力就大了�！鄙鲜鰺o錫房企的總經(jīng)理說。他向本報記者介紹，前幾年市場形勢好，開發(fā)商攢了不少錢，但靠自有資金開發(fā)，很難有可持續(xù)性�！艾F(xiàn)在也有一小部分企業(yè)以別的渠道融資，發(fā)債、發(fā)信托，但是信托開口就要18%的利率，關(guān)系好的13%、15%，資金成本太高了。”他說。
“現(xiàn)在手里有錢還不怕，但接下來恐怕會受很大影響�！苯K吳江一家房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人告訴本報記者，“大家怕政策再變，都在抓緊開發(fā)，趕快動、趕快賣�！�
楊肇鋒分析認為，未來一段時間，大的開發(fā)商，例如央企、上市公司，不會受影響，因為它們有多元的融資渠道。但中小開發(fā)商，則會面臨巨大的困難，另外隨著成交量下跌，大量的房產(chǎn)中介將會受到巨大沖擊�！耙郧澳玫�、現(xiàn)在還沒交付的，不管銀行貸款多難，也得硬著頭皮上啊。”他說，“現(xiàn)在資金問題已經(jīng)反映在房價上了，你上網(wǎng)查查價格，各種變相降價已經(jīng)滿天飛了�！�
境外融資引警覺
另外值得注意的是，與開發(fā)貸款額度收緊相對應(yīng)的是，諸多擁有“境外資源”的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。
比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三個月，中資房企境外舉債超過30億美元，包括恒大、碧桂園、龍湖、仁恒、合景泰富、寶龍、雅居樂等。
中國開發(fā)商大規(guī)模境外發(fā)債的行為，已經(jīng)引起評級機構(gòu)的關(guān)注。日前，全球三大評級機構(gòu)之一的標準普爾向部分中資房地產(chǎn)開發(fā)商提出風(fēng)險警告，認為這些近期激進的大規(guī)模發(fā)債行為將削弱企業(yè)的信用狀況。今年以來，標普已將9家房企債券(非投資級)的評級由穩(wěn)定下調(diào)至負面，比去年年底新增了4家。
新增的被下調(diào)評級的房企，包括恒盛地產(chǎn)控股有限公司、佳兆業(yè)集團控股有限公司、人和商業(yè)控股有限公司等。標普表示，這幾家新增企業(yè)被下調(diào)評級，主要是由于其用激進的債務(wù)融資來支持企業(yè)擴張。今年其余被下調(diào)評級的開發(fā)商還有上海證大房地產(chǎn)有限公司、綠城中國控股有限公司、沿海綠色家園有限公司、花樣年控股集團有限公司和碧桂園控股有限公司。
不過，上述業(yè)內(nèi)人士也指出，從一季度的資金情況還不能判斷開發(fā)商已經(jīng)陷入資金緊張的困境，現(xiàn)金的流動性依舊保持穩(wěn)定。但如果銀行開發(fā)貸款持續(xù)收縮，以及房屋銷售市場陷入長時間低迷，則有可能對開發(fā)商的現(xiàn)金流形成沖擊。
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