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傅子恒：反房地產(chǎn)暴利不能只盯著開發(fā)商
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發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。房地產(chǎn)市場是暴利行業(yè)應(yīng)該無需懷疑，但怎么“反暴利”，則需要進一步探討。
據(jù)報道，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。發(fā)改委的此項“新政”雖還未有明確方案，但市場普遍將之解讀為房地產(chǎn)市場調(diào)控將進一步升級的信號。
房地產(chǎn)市場是暴利行業(yè)嗎？這應(yīng)是無需懷疑的。一些地產(chǎn)商認為不是，但這一說辭與公眾的感受相去甚遠。最直觀的感受有兩個：一是房地產(chǎn)是最易于創(chuàng)造超級富豪的行業(yè)，有統(tǒng)計顯示，近幾年的福布斯中國富豪榜中，地產(chǎn)商是新上榜的行業(yè)最集中的群體；二是信托業(yè)的利潤貢獻有相當部分來自于地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信托基金的投資回報率，高出目前平均貸款利率的兩倍以上。借入資金就有如此之高的回報率，說沒有超額利潤會有人相信嗎？
其實對一個行業(yè)而言，并不是在任何時期都需要反暴利的，比如由科技創(chuàng)新帶動的行業(yè)成長，在初期的時候?qū)τ谫Y本與智力投入者追求“成本彌補”之外的暴利給予一定程度的保護，恰恰是對創(chuàng)新一個激勵，包括知識產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的“產(chǎn)權(quán)保護”機制，也恰恰就是對創(chuàng)新者追求暴利行為的一種保護。但暴利局面最終會由競爭所打破，行業(yè)利潤率會重新趨于平均化。這是市場經(jīng)濟的規(guī)律。當然，前提是市場充分競爭，不存在市場失靈。
但我國的房地產(chǎn)行業(yè)十年以來，投資回報卻以遞增的方式保持了暴利。其原因有市場失靈，更有政府失靈問題。而如果承認房地產(chǎn)行業(yè)存在不正當?shù)谋├�，那么反暴利當然也就成了政府監(jiān)管與市場認可的一個理由。
客觀地說，房地產(chǎn)行業(yè)反暴利其實并非中國獨創(chuàng)，新加坡與德國，就有這方面的成熟安排。比如在德國，各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評估委員會，負責對不同城市、區(qū)位與類別的房屋進行評估并確定基準價格，對超過合理基準價格20%的，地產(chǎn)商將面臨罰款；如超過50%，則將被視作暴利，面臨經(jīng)濟甚至是刑事處罰。當然德國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定也是有目共睹的。
但德國與新加坡房地產(chǎn)穩(wěn)定有一個深刻的背景，那就是二者都是政府提供了強大的住房保障，屬于“小市場、大保障”的市場結(jié)構(gòu)。由此反觀我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，政府保障這一層面的供給，需要大幅度地進行補課。
由此，也引發(fā)另外一個深層次的話題，那就是造成我國房地產(chǎn)價格十年飆升的具體原因是什么，換言之，是什么促成了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利？關(guān)于高房價的市場原因，筆者曾經(jīng)將其總結(jié)為居民收入增長生活改善推升真實需求、居住消費升級、城市化、有效供給不足、體制安排與政府相關(guān)政策失誤、投資與投機推波助瀾、利益集團操控增大治理難度等八個方面。
這些方面哪個是造成暴利的源頭？確認這個關(guān)鍵問題，反暴利才能有的放矢。就目前的狀況來看，房地產(chǎn)市場的治理，靠一兩項政策很難治本，治理需是綜合性的。有的需要進行系統(tǒng)性的體制變革才能解決，比如地方政府的土地財政模式，就涉及中央與地方財政分權(quán)這一重大利益調(diào)整問題；有的還需認識提升，比如房地產(chǎn)市場“去投資功能化”，涉及房地產(chǎn)成品屬性的功能定位，是基本安居產(chǎn)品，還是市場普通產(chǎn)品？這些都需要各方認真探討。
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