北京市工商局近日公布，2011年北京有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)。去年全年已有473家房企在北京注銷(xiāo)。
在部分熱點(diǎn)城市，一些開(kāi)發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是政策調(diào)控下的“主動(dòng)抉擇”，還是過(guò)度投機(jī)后的“被動(dòng)出局”？如何看待房地產(chǎn)行業(yè)新一輪“洗牌”，這對(duì)今年房?jī)r(jià)有何影響？對(duì)此，“新華視點(diǎn)”記者追蹤調(diào)查。
從“搶灘樓市”到“爭(zhēng)相退出”
在本輪房地產(chǎn)調(diào)控之前，“進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)”成為不少企業(yè)掘金的首選，甚至一些制造業(yè)、服務(wù)業(yè)公司也跟風(fēng)加入。但隨著樓市調(diào)控深入，注銷(xiāo)、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)行……不少公司脫離樓市。
2月13日，北京市工商局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)129家，同比減少55.82%。此前，北京市住建委發(fā)文稱(chēng)，北京東方時(shí)代等473家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在有效期屆滿(mǎn)后未依法申請(qǐng)延續(xù)，其開(kāi)發(fā)資質(zhì)已注銷(xiāo)。
“這一現(xiàn)象并非北京獨(dú)有。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，在樓市調(diào)控等壓力共同作用下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商退出樓市。
武漢市住房保障和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月，武漢共有在冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1375家，比上年同期減少200余家。
該局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，武漢市在冊(cè)房企中有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的占一半，另一半開(kāi)發(fā)商“無(wú)事可做”。有的在找項(xiàng)目，有的可能退出市場(chǎng)。
值得關(guān)注的是，在“退市”開(kāi)發(fā)企業(yè)中，不少是近幾年“搶灘樓市”的非房地產(chǎn)公司。去年以來(lái)，已有水井坊、宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)等16家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。
另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部初步統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，比去年增長(zhǎng)65%。“這顯示一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。”
1月16日，以經(jīng)營(yíng)高端房地產(chǎn)為主的廣州星河灣宣布進(jìn)軍白酒行業(yè)。公司負(fù)責(zé)人表示將盡快完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，把白酒培養(yǎng)成新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這被業(yè)界看成是房企的“主動(dòng)調(diào)整”。
開(kāi)發(fā)商將遭遇三大難題
陜西一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理羅某坦言，對(duì)不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年將會(huì)遭遇三大難題：一是資金鏈趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對(duì)各種矛盾和糾紛；三是降價(jià)銷(xiāo)售幅度過(guò)大，可能遭受來(lái)自老業(yè)主的壓力�！ 艾F(xiàn)在我們考慮的不是降多降少，而是賠多賠少的問(wèn)題�！绷_某說(shuō)。
萬(wàn)科北京公司高管肖勁認(rèn)為，因?yàn)橹贫炔唤∪�，�?guó)內(nèi)樓市說(shuō)到底仍是“政策市”。隨著樓市調(diào)控深入，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)將可能越來(lái)越薄。
為應(yīng)對(duì)資金緊張局面，大型開(kāi)發(fā)商悄然拉開(kāi)新一輪融資帷幕。僅今年1月份，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、金科、凱德置地等12家房地產(chǎn)企業(yè)以債券、信托等方式在資本市場(chǎng)融資238.5億元。
但與此同時(shí)，房企也將迎來(lái)到期信托支付的壓力。國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，今年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。
綜合來(lái)看，今年上市房企籌資現(xiàn)金的低谷將和銷(xiāo)售回籠資金的低谷重合，開(kāi)發(fā)商面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。
在多重壓力不減情況下，開(kāi)發(fā)商要想生存下來(lái)，除了“退市”，只能降價(jià)銷(xiāo)售。不少專(zhuān)家預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)總體將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)合理調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。
“退市”之后存在一些風(fēng)險(xiǎn)
但記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)“退市”之后也存在一些風(fēng)險(xiǎn)。其一，爛尾工程增多，已經(jīng)繳納購(gòu)房款的業(yè)主無(wú)法入住。其二，權(quán)益糾葛不斷，拖欠農(nóng)民工工資、工程款和銀行債務(wù)現(xiàn)象多發(fā)。其三，后續(xù)質(zhì)量糾紛難以解決。
在武漢的“雅琪公寓”，因開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，拖欠工程款和相關(guān)稅費(fèi)，308戶(hù)業(yè)主無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量問(wèn)題不斷。隨后因涉嫌非法集資4億元，開(kāi)發(fā)商“玩失蹤”，致使業(yè)主維權(quán)無(wú)門(mén)。
針對(duì)部分中小房企資金鏈斷裂或“退市”引發(fā)的問(wèn)題，武漢億房研究中心主任明晶晶等專(zhuān)家建議，相關(guān)部門(mén)應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，重點(diǎn)是完善對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。“現(xiàn)在全國(guó)已有部分地方對(duì)預(yù)售款實(shí)行第三方監(jiān)管，但還沒(méi)有全國(guó)性的統(tǒng)一規(guī)范�！�
一些專(zhuān)家呼吁建立完善的地方產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，在中小開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂時(shí)，能夠通過(guò)區(qū)域產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)規(guī)范轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，避免項(xiàng)目成為“爛尾工程”。