國家統(tǒng)計局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市數(shù)均超過80%。經(jīng)過艱苦不懈的努力，房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制。
隨著宏觀經(jīng)濟形勢的不確定性和房地產(chǎn)市場的變化，持續(xù)一年多的“最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控成效如何？又面臨哪些挑戰(zhàn)？
基本走勢沒有改變
6月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有57個，比5月份增加2個；二手住宅銷售價格同比下降的城市有58個，與5月份的下降城市個數(shù)相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市個數(shù)均超過80%。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師馬曉明說，這表明，經(jīng)過艱苦不懈的努力，房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了明顯成效。
然而，6月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有25個，比5月份增加了19個；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有31個，環(huán)比上漲的城市個數(shù)比5月份增加了13個。
對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，最新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控使得投機性需求基本上被擠出了市場。本輪調(diào)控以來，一些自住型和改善型需求已積攢一年多，最近有一定程度的集中釋放。自住型需求在較長一段時期之內(nèi)是固定的，所以，只要落實好調(diào)控政策，房價不具有繼續(xù)快速上漲的基礎(chǔ)。
最近一段時間，個別城市的優(yōu)質(zhì)地塊受投資者追捧，被業(yè)內(nèi)部分人士解讀為房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)變的信號。
國土資源部7月12日發(fā)布的上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況表明，上半年全國房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍1882宗，比去年同期多864宗。二季度，105個監(jiān)測城市中，53個住宅地價環(huán)比持平或負(fù)增長，而同比負(fù)增長城市由上季度的19個增至32個。
這些數(shù)據(jù)表明，部分城市土地拍賣中出現(xiàn)的高地價，并不能構(gòu)成市場全面回暖的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)市場整體格局特別是住房用地難以有實質(zhì)性影響，大幅溢價、地王頻現(xiàn)的市場基本面并不存在。
針對房地產(chǎn)市場調(diào)控可能放松的論調(diào)，6月底，多部委表態(tài)重申要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。7月初，國務(wù)院總理溫家寶在調(diào)研時再度重申，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。
由此看來，無論是市場反映還是政策取向，都可以得出房地產(chǎn)市場正朝調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展的結(jié)論。
必須強化監(jiān)管問責(zé)
面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，也必須嚴(yán)防少數(shù)地方借“微調(diào)”之名改變房地產(chǎn)調(diào)控政策。有業(yè)內(nèi)專家提出，當(dāng)前正值房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時刻，政府部門必須加強監(jiān)管，把調(diào)控政策落實到位。
實施嚴(yán)格的監(jiān)管，首先要加強對“限購”政策執(zhí)行的監(jiān)管。各地凡是與中央房地產(chǎn)調(diào)控政策和精神相違背的所謂“微調(diào)”，都應(yīng)嚴(yán)厲禁止。謹(jǐn)防以鼓勵“剛需”為名，行放松調(diào)控之實。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人近日表示，將會同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，及時制止糾正少數(shù)地方出臺放松抑制不合理購房政策。
其次，要進一步加大對差別化信貸政策的監(jiān)管�，F(xiàn)階段，嚴(yán)格的信貸政策成為抑制成交量和房價反彈的重要因素。如二套房貸首付60%、1.1倍利率，三套房停貸等。近日，中國人民銀行和銀監(jiān)會都重申，房地產(chǎn)信貸政策不會松動。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也表示，將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。
建立問責(zé)機制，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點。2011年1月出臺的“新國八條”第七條指出，要“落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制”。對于新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部要會同有關(guān)部門，約談省級及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。對未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)的，相關(guān)省級人民政府要向國務(wù)院作出報告。
“地方政府調(diào)控不走樣，是調(diào)控效果的基本保障，只有對踩紅線的地方政府及時嚴(yán)厲糾正，對未能完成調(diào)控目標(biāo)的政府加強問責(zé)，才能穩(wěn)定市場預(yù)期，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展�！濒吣洗髮W(xué)管理學(xué)院教授胡剛說。
調(diào)控任務(wù)依然艱巨
“如果僅把控房價作為目標(biāo)，而相關(guān)配套政策跟不上，則很可能出現(xiàn)房價下跌后重復(fù)反彈的情況。因此，建立中長期制度至關(guān)重要。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新此前曾表示，房地產(chǎn)市場需要建立一套長遠(yuǎn)、宏觀的政策設(shè)計，調(diào)控方式要逐步從行政手段向經(jīng)濟手段過渡，且以經(jīng)濟手段為主。同時，行政手段將始終作為調(diào)控手段進行儲備，隨時準(zhǔn)備利用。
從2011年初本輪調(diào)控開始，建立健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制和政策體系就反復(fù)被提及，在“限購”、“限貸”等調(diào)控手段之外，包括房產(chǎn)稅、大中城市住房信息聯(lián)網(wǎng)等在內(nèi)的政策也開始加緊試點和推動。
朱中一認(rèn)為，加強房地產(chǎn)市場中長期制度建設(shè)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，應(yīng)包含以下幾方面內(nèi)容：一是進一步實施差別化的信貸稅收政策，合理引導(dǎo)自住型和改善型住房需求，遏制投機投資性購房，同時加快推進房產(chǎn)稅的實施；二是進一步規(guī)范土地供應(yīng)，完善土地招拍掛制度，完善土地增值稅的清算和監(jiān)管；三是注意保障房和房地產(chǎn)市場之間的銜接，讓保障房建設(shè)和房地產(chǎn)市場得到同步的發(fā)展；四是增加普通商品房供給。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委員會住房組成員張泓銘認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的制度設(shè)計應(yīng)該涵蓋3個方面：第一，自住型的消費需求應(yīng)該鼓勵；第二，對租賃需求應(yīng)該加以引導(dǎo)和規(guī)范；第三，對投機性需求必須抑制。
我國正在上海、重慶兩城市進行房產(chǎn)稅試點。對于利用稅收手段進行房地產(chǎn)調(diào)控，山東財經(jīng)大學(xué)教授郭松海認(rèn)為：“在推進房產(chǎn)稅的同時，要適時適度地減少房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租環(huán)節(jié)的稅收，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)�！�
中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所所長賀強說，房產(chǎn)的情況很復(fù)雜，位置、面積、朝向等因素千差萬別，買房人的收入水平、家庭負(fù)擔(dān)也不一樣，房產(chǎn)稅要綜合考慮這些情況。