地方政府支持 開(kāi)發(fā)商接受
一套房業(yè)主擔(dān)心———
“未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)逐步替換‘限購(gòu)令’這樣的行政手段。”這是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在2011年底時(shí)表述過(guò)的觀點(diǎn)。
如今這樣的觀點(diǎn)越來(lái)越有成為現(xiàn)實(shí)的可能。先是一則來(lái)自國(guó)土資源部官網(wǎng)上的小新聞，再度引爆了“房產(chǎn)稅”山雨欲來(lái)的話題。“湖南、湖北正在制訂房產(chǎn)稅試點(diǎn)的細(xì)則”，消息剛一爆出，很快就遭到國(guó)土部的否認(rèn)。但余音未消，緊接著央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司又發(fā)布報(bào)告表示：擬退出限購(gòu)以房產(chǎn)稅取代。隨后央行也出面否認(rèn)，表示僅代表研究報(bào)告作者的個(gè)人見(jiàn)解，不代表央行的觀點(diǎn)。
事情雖然已經(jīng)澄清，但這些接二連三發(fā)生的烏龍事件也給人以啟發(fā)，它至少表明了一個(gè)事實(shí)，目前以限購(gòu)政策為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，在執(zhí)行過(guò)程中面臨的阻力正在加大，而推行房產(chǎn)稅似乎成為大勢(shì)所趨，用房產(chǎn)稅來(lái)取代限購(gòu)，也許確實(shí)不是央行的官方觀點(diǎn)，但卻應(yīng)該是眾多地方政府的心愿，無(wú)論是湖南、湖北地稅部門(mén)在做的所謂房產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，還是前不久各地稅務(wù)部門(mén)進(jìn)京培訓(xùn)的動(dòng)作,都在向房產(chǎn)稅方向前進(jìn)。一旦房產(chǎn)稅取代限購(gòu)，如何回避重復(fù)征稅、如何壓縮土地出讓金讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政等問(wèn)題至今也沒(méi)人給出確切的答案。
房產(chǎn)稅或接過(guò)“限購(gòu)”大旗
不久前，國(guó)務(wù)院督查組回京，國(guó)家發(fā)改委副主任、國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策督查組第一小組組長(zhǎng)穆虹就表示，“經(jīng)濟(jì)的手段同樣可以實(shí)現(xiàn)調(diào)控的目的�！睒I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，穆虹提到的“經(jīng)濟(jì)的手段”應(yīng)主要指房產(chǎn)稅等稅收制度的推進(jìn)。
穆虹并非主張“限”改“稅”的第一人。事實(shí)上，此前很多專(zhuān)家學(xué)者一直在為“限”改“稅”奔走呼號(hào)。在這些人看來(lái)，開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、調(diào)節(jié)收入分配、健全樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的治本之策，似乎房產(chǎn)稅一開(kāi)征，樓市調(diào)控從此就可以高枕無(wú)憂。
按照這樣的思路，在取消限購(gòu)的同時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以使投資、投機(jī)生意的“性價(jià)比”大幅度貶值，商品房的投資、投機(jī)價(jià)值不復(fù)存在，這種需求也就不會(huì)產(chǎn)生，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁上升。
但是，同樣也有不少學(xué)者專(zhuān)家認(rèn)為，依靠房產(chǎn)稅取代限購(gòu)是一種與市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)的想法，因?yàn)椋拶?gòu)取消后，投資需求進(jìn)入市場(chǎng)，這部分參與者完全可以將需要繳納的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)極有可能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上出現(xiàn)上升，使調(diào)控努力將化為烏有。
獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人顧海波向記者表示，中國(guó)房地產(chǎn)迄今存在的問(wèn)題關(guān)鍵不在限購(gòu)令，而在于政策的動(dòng)搖和投機(jī)過(guò)剩：“因?yàn)檎呖偸窃趧?dòng)搖的，雖然調(diào)控方向是沒(méi)變，但調(diào)控的內(nèi)容卻始終在變。他認(rèn)為，限購(gòu)在中國(guó)也有其合理性的一面：因?yàn)楦鱾�(gè)國(guó)家有各個(gè)國(guó)家的特點(diǎn)，未來(lái)的政策應(yīng)是用制度調(diào)控來(lái)替代政策調(diào)控�！�
開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房產(chǎn)稅接力限購(gòu)令會(huì)更好
在限購(gòu)令執(zhí)行兩年后，京城的房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了松動(dòng)，也有效地?cái)D出了投資需求。但許多開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為限購(gòu)并非根治良藥。陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖就預(yù)言：運(yùn)用更符合市場(chǎng)規(guī)律的稅收政策來(lái)平衡才是根治辦法，房產(chǎn)稅也必然會(huì)接力限購(gòu)令這一行政色彩濃郁的政策。
一位央企房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人也表示，如果一定要選擇的話，他寧愿希望實(shí)施房產(chǎn)稅，而不是限購(gòu)政策。因?yàn)橄拶?gòu)的殺傷力更大，而房產(chǎn)稅雖然有可能增加養(yǎng)房成本，但畢竟不是“一刀切”的限制政策，對(duì)于不少豪宅買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，額外增加的稅收，并不能影響買(mǎi)房決定。
中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席和秘書(shū)長(zhǎng)賈臥龍也認(rèn)為，與“限購(gòu)”、“限貸”等行政味道濃厚的強(qiáng)制措施相比，房產(chǎn)稅有他的天然優(yōu)勢(shì)�！跋拶�(gòu)”等政策雖然效果立竿見(jiàn)影，但歸根到底也是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的臨時(shí)辦法。而房產(chǎn)稅作為限購(gòu)政策的后續(xù)手段，控制范圍更大，影響更持久，是樓市“后調(diào)控時(shí)代”的絕佳選擇，通過(guò)施行差別化的信貸政策和房產(chǎn)稅政策，可以對(duì)樓市實(shí)現(xiàn)有效的調(diào)節(jié)，也可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，房產(chǎn)稅的作用不容小覷。
地方政府對(duì)“限”改“稅”態(tài)度積極
此外，官方雖然屢次否認(rèn)房產(chǎn)稅下一批試點(diǎn)的城市和區(qū)域，但地方政府的態(tài)度卻依然積極。有報(bào)道稱(chēng)，近期不少省級(jí)地方政府密集派人赴北京向相關(guān)部委咨詢房產(chǎn)稅的有關(guān)政策，并就推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的情況進(jìn)行溝通。
“由于房產(chǎn)稅屬于地方稅種，會(huì)影響地方的財(cái)政收入和房地產(chǎn)投資環(huán)境，因此地方政府的態(tài)度十分重要�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，限購(gòu)改房產(chǎn)稅對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，既可以緩解限購(gòu)后土地財(cái)政的緊張情況，又能增加額外稅收，就導(dǎo)致地方政府態(tài)度積極。
不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前無(wú)論是重慶還是上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，都只是針對(duì)部分擁有過(guò)多住房或豪宅的業(yè)主而開(kāi)征。而這種選擇性的稅收，相比于目前土地財(cái)政的收入，只是一個(gè)小數(shù)目。因此，地方政府對(duì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收覆蓋范圍，已經(jīng)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖動(dòng)。
房產(chǎn)稅征收細(xì)則是成敗關(guān)鍵
但是需要注意的是，一旦“限”改“稅”，那么稅的征收標(biāo)準(zhǔn)將尤為關(guān)鍵。參照重慶上海的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅極有可能按照房屋價(jià)值越高，稅費(fèi)越多征收。但還有更多細(xì)則不明確，是按面積、還是按套數(shù)來(lái)征收?交稅的比例會(huì)是多少?甚至還有一些專(zhuān)家認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收，應(yīng)該擴(kuò)大到所有的存量房產(chǎn)。很顯然，如果這些設(shè)想付諸實(shí)施，不少購(gòu)房人將不得不為他們的住房消費(fèi)背負(fù)起沉重的稅賦負(fù)擔(dān)。
目前人們對(duì)于房產(chǎn)稅的擔(dān)心，是房產(chǎn)稅開(kāi)征會(huì)厚此薄彼、標(biāo)準(zhǔn)不一，一旦制定的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)輕，將無(wú)法起到限購(gòu)對(duì)于樓市調(diào)控的作用，而一旦涉及范圍過(guò)大，還可能加劇普通購(gòu)房人的住房負(fù)擔(dān)，在提倡減稅背景下反而增加居民稅負(fù)，成為一旦開(kāi)征將難以取消的新稅種。