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| 宋立新 |
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| 楊偉民 |
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| 張玉良 |
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| 倪虹 |
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| 任興洲 |
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| 羅康瑞 |
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| 胡存智 |
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| 萊斯利 |
進(jìn)入2013年以來(lái)，隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長(zhǎng)，并再次引起多方討論，“泡沫論”、“供需論”不絕于耳。在“國(guó)五條”調(diào)控新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)又怎樣，究竟是什么在支撐著房?jī)r(jià)的高漲，造成這種現(xiàn)象的原因是什么……對(duì)此，多位相關(guān)人士在由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國(guó)發(fā)展高層論壇2013年會(huì)”進(jìn)行了討論。
投資性需求造成“供不應(yīng)求”
對(duì)于是否因土地的供給不足而造成了高房?jī)r(jià)，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智表示，我國(guó)近年來(lái)土地供應(yīng)量對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的主要原因是投資性需求高漲。
胡存智指出，從近八年我國(guó)住房用地供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，如果按照容積率1.5計(jì)算，可以建出的住房面積達(dá)到84.36億平方米，如果按照人均30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，可以滿足2.82億新增城市人口的住房需求。但值得注意的是，同期進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口只有1.67億人，雖然有地區(qū)間的差異性、房屋套型的變化等方面的問(wèn)題，但總的看來(lái)供地充分。
對(duì)此，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞表示，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高房?jī)r(jià)有可能有一部分是政府的不確定行為造成的，比如說(shuō)土地供給的計(jì)劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定。
羅康瑞指出，過(guò)去國(guó)內(nèi)在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應(yīng)方面，應(yīng)更透明化，更加明晰。在土地供應(yīng)量、供應(yīng)地區(qū)、土地用途等方面，給出清晰的導(dǎo)向，使消費(fèi)者了解未來(lái)的供應(yīng)情況，這樣就不會(huì)沒(méi)有方向地亂買房產(chǎn)，也不會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。
胡存智對(duì)此表示，現(xiàn)階段我國(guó)已實(shí)行公開(kāi)透明的土地供應(yīng)引導(dǎo)。例如國(guó)土部規(guī)定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計(jì)劃，并標(biāo)明供地用途等。因此，大家可以參考供應(yīng)計(jì)劃以考慮各項(xiàng)投資計(jì)劃，起引導(dǎo)性作用。特別是2013年土地供應(yīng)方面，要與前五年土地供應(yīng)保持均衡，這意味著，如果低于這個(gè)平均值、供應(yīng)減少要盡量保證達(dá)到這個(gè)平均值，如果高于這個(gè)平均值，則需要適當(dāng)?shù)氖湛s數(shù)量，以維護(hù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定。
但是，為什么供過(guò)于求的土地供應(yīng)量，表現(xiàn)出來(lái)的情況卻是供不應(yīng)求？胡存智指出，我們有足夠的數(shù)據(jù)證明，之前的供應(yīng)對(duì)滿足城鎮(zhèn)化和住宅市場(chǎng)的需求是足夠的，如果按照每年的城市化率進(jìn)城的人口量來(lái)說(shuō)，每年的土地供應(yīng)量是供過(guò)于求的。
“主要原因還是在于投資性需求過(guò)于旺盛，在居住需求已經(jīng)得到滿足的情況下，投資性需求覺(jué)得供不應(yīng)求，因此表現(xiàn)為供不應(yīng)求。”胡存智指出，投資性需求是我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。
《英才》雜志社社長(zhǎng)宋立新總結(jié)道，現(xiàn)階段并不是剛需問(wèn)題，而是剛需的集中和投資的驅(qū)動(dòng)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。另外，從用地方面，雖然供給充足，但也有部分囤地現(xiàn)象。
胡存智表示，的確有部分開(kāi)發(fā)商會(huì)囤地，但這并不是主流。因?yàn)�，土地與資金，只有流動(dòng)才能增值，因此，不會(huì)有人主動(dòng)惡意囤地。
“所以今年土地供應(yīng)中有三條要求，一是增加增量，二要盡快釋放存量，三是盤活閑置土地�！焙嬷潜硎荆瑖�(guó)土部建立了大企業(yè)大地塊盡快開(kāi)工建設(shè)向市場(chǎng)提供的監(jiān)察制度，使已經(jīng)拿到手的地盡快釋放，另外對(duì)于多年閑置土地制定政策，盡早開(kāi)工。
胡存智同時(shí)指出，國(guó)土部正在對(duì)廣東、重慶等地進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行試點(diǎn)，使集體土地能夠在產(chǎn)權(quán)建設(shè)以及流轉(zhuǎn)規(guī)則上逐步建立起規(guī)矩，逐步實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)、同地同價(jià)”，彌補(bǔ)土地市場(chǎng)供應(yīng)。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變
“2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)前低、中升、后翹的趨勢(shì)”。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，中國(guó)住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)應(yīng)從量向質(zhì)轉(zhuǎn)變。
任興洲表示，國(guó)研中心根據(jù)第六次(2010)人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，到2010年這些年來(lái)積累存量住房全中國(guó)是179億平方米，2.2億套的住房，從總量而言，按照2010年的常住人口的家庭戶來(lái)算，達(dá)到了戶均1.02套住房，但從成套住房來(lái)看，包括廁所廚房的是戶均0.73套。
“這樣的情況到2015年‘十二五’以后，戶均城鎮(zhèn)家庭戶會(huì)達(dá)到1.08套，全世界的經(jīng)驗(yàn)達(dá)到這樣的水平以后，住房市場(chǎng)的峰值就到來(lái)了，該往下走了。這是從中國(guó)現(xiàn)在的整體情況來(lái)考慮。”任興洲說(shuō)。
“這說(shuō)明我國(guó)已有大量存量房，中國(guó)住房最短缺的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。”任興洲指出，下一步我國(guó)房地產(chǎn)除了不斷建房子的數(shù)量型發(fā)展以外，更重要的是要向提高質(zhì)量發(fā)展。例如，應(yīng)該從一線和二三線城市的結(jié)構(gòu)的問(wèn)題角度看中國(guó)市場(chǎng)整體的存量和未來(lái)的發(fā)展。
對(duì)此，高富諾集團(tuán)董事長(zhǎng)萊斯利·諾克斯表示，現(xiàn)階段中國(guó)面臨的挑戰(zhàn)是如何保證建筑質(zhì)量，讓建筑物可以長(zhǎng)期存在。
萊斯利指出，房地產(chǎn)行業(yè)的確具有較高吸引力，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是長(zhǎng)期的市場(chǎng)，因此，我們不能僅根據(jù)當(dāng)前的短期趨勢(shì)做出建房決定，而是參照可持續(xù)的發(fā)展模式，在宜居、適合發(fā)展的城市進(jìn)行發(fā)展。另一方面，我們?cè)跐M足當(dāng)前需求的同時(shí)，還應(yīng)保證質(zhì)量，讓它可以長(zhǎng)期存在，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增值和價(jià)值回報(bào)。
“例如國(guó)內(nèi)也有很多人在香港、東京等地買房，中國(guó)買家很看重質(zhì)量，他們?cè)诤Ｍ赓I房是買好的房子，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的保值增值，我想在國(guó)內(nèi)也是一樣的需求�！比R斯利說(shuō)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的后“調(diào)控時(shí)代”
利用金融政策針對(duì)性調(diào)控
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，任興洲指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化�！叭绻f(shuō)十年前各個(gè)地方都缺房子的話，到現(xiàn)在為止，一線、二線和三四線的城市出現(xiàn)了分化的狀況，北上廣深可能還缺房子，但是有一些三四線的城市并不缺房子了�！�
任興洲表示，未來(lái)可能會(huì)有更多鄂爾多斯、溫州逐步暴露出來(lái)。因此，在調(diào)控政策方面，應(yīng)考慮中國(guó)現(xiàn)在的狀況�！耙痪�城市有它的問(wèn)題和特殊性，三四線城市有它的問(wèn)題，調(diào)控需要更加的細(xì)致，一刀切措施可能不太適合了。我們應(yīng)該有針對(duì)性地去進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控和所謂的社會(huì)管理�！�
對(duì)于“國(guó)五條”后的市場(chǎng)軌跡，任興洲指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)主要取決于調(diào)控政策和金融政策兩大因素�！霸凇畤�(guó)五條’及‘細(xì)則出臺(tái)’出臺(tái)后，3月二手房市場(chǎng)交易量井噴，因此，未來(lái)市場(chǎng)將和各地實(shí)施細(xì)則有關(guān)，二手房交易量或會(huì)直線萎縮，直至影響新房交易。”
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的除調(diào)控政策外，便是金融政策。貨幣發(fā)行量以及貸款的松緊與優(yōu)惠程度決定著市場(chǎng)走勢(shì)。如果今年貨幣量寬松，信貸放寬，再加上政策較為優(yōu)惠，即使限購(gòu)等調(diào)控政策趨嚴(yán)，房?jī)r(jià)也將繼續(xù)上行。但如果信貸收緊，特別是二套房以上的信貸政策收緊，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響�！霸谖覀冄芯恐邪l(fā)現(xiàn)，金融政策對(duì)家庭住房購(gòu)買力影響最大，因此，在金融政策變化時(shí)，應(yīng)采取對(duì)沖式方式，例如一面降低利率，另一面就應(yīng)提高首付，這樣進(jìn)行對(duì)沖，不至于金融政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的影響。”
強(qiáng)調(diào)差異性、降低稅負(fù)
“現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲比較快的地區(qū)，只是一線城市和部分省會(huì)城市，全國(guó)絕大部分城市市場(chǎng)比較平穩(wěn)。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示，我們必須注意到，在加速城市化階段，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)促使至少在未來(lái)十年市場(chǎng)會(huì)有較大空間。但是，由于一線城市和部分省會(huì)城市人口短時(shí)間集聚，導(dǎo)致大城市病等綜合性問(wèn)題。
與此同時(shí)，在城鎮(zhèn)化的背景下，我國(guó)一線城市較強(qiáng)物產(chǎn)增值驅(qū)動(dòng)的存在，是整體形成的，這也是造成一線房?jī)r(jià)不斷高漲的主要原因。
因此，在未來(lái)調(diào)控過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)更大的差異性，從人口導(dǎo)入、導(dǎo)出流向、聚集度等方面決定是否需要限制。而對(duì)特大型城市應(yīng)合理規(guī)劃城市布局，控制房?jī)r(jià)，另外應(yīng)減輕交易環(huán)節(jié)的綜合稅負(fù)。“稅收在開(kāi)發(fā)企業(yè)中，占房?jī)r(jià)20%左右，因此，在供不應(yīng)求的城市，客觀上負(fù)擔(dān)會(huì)轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者，再加上土地供應(yīng)中的稅負(fù)，負(fù)擔(dān)則更重�！睆堄窳颊f(shuō)。
除此之外，在國(guó)際金融政策大環(huán)境下，應(yīng)加強(qiáng)貨幣的供應(yīng)量和國(guó)內(nèi)的綜合作用。
應(yīng)從第三套房開(kāi)始征不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅
胡存智指出，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在保證充足供應(yīng)量的前提下，調(diào)控政策應(yīng)適時(shí)將行政手段轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)手段。“行政手段調(diào)控雖然顯效快，但是副作用也大，執(zhí)行起來(lái)是有困難的。”
“調(diào)控應(yīng)有精確的針對(duì)性�！焙嬷钦J(rèn)為，房地產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立的，或者是相對(duì)隔離的區(qū)域性市場(chǎng)，不同的城市間差別較大，例如房?jī)r(jià)、住房供應(yīng)量、保障房數(shù)量等方面均有較大差異，因此調(diào)控政策要有差別化，具有精確的針對(duì)性。“就像我說(shuō)的，一些三四線城市可能還要培養(yǎng)、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市可能過(guò)熱，必須抑制。”
除此之外，胡存智表示，應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)稅收，把投資、投機(jī)性需求引導(dǎo)到兩套房之內(nèi)，從而使第三套房及以上的房子失去過(guò)多的投資價(jià)值，利用保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)節(jié)稅使現(xiàn)在供不應(yīng)求的局面能夠得到扭轉(zhuǎn)，使大量的存量房，逐步進(jìn)入到供應(yīng)環(huán)節(jié)，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，這樣的市場(chǎng)是穩(wěn)定且可持續(xù)發(fā)展的。
“在稅收環(huán)節(jié)上，國(guó)土部門認(rèn)為在減少流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加兩套房以上的保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，把相關(guān)資金用于首次置業(yè)或租賃房屋人員，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在行政手段管理外，也能健康有序的發(fā)展�！焙嬷钦f(shuō)。
營(yíng)造具有歸屬感的保障房社區(qū)
萊斯利表示，在中國(guó)有20%到25%的住房是經(jīng)濟(jì)適用房。因此，應(yīng)在保證房屋質(zhì)量的前提下，鼓勵(lì)不同城市的經(jīng)適房擁有者進(jìn)行自由交換，加大流動(dòng)性。
另外，應(yīng)同時(shí)營(yíng)造一種歸屬感和社區(qū)感，“如果這一點(diǎn)可以做得很好的話，就可以使人們?cè)趽碛形飿I(yè)之后，不僅是可以住房，即使在當(dāng)?shù)刈夥康娜艘矔?huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感，這樣可以降低犯罪率，降低反社會(huì)行為發(fā)生的幾率，使人們認(rèn)識(shí)到不一定非要買房才能有這種感受�！比R斯利說(shuō)。