地王“退地”，市場(chǎng)一片嘩然。
6月24日，無(wú)奈宣布“退地”損失定金4.84億元的雅戈?duì)栭_(kāi)盤(pán)后一路走低，收?qǐng)?bào)6.15元，跌4.35%。兩年半前的2010年11月，雅戈?duì)柲孟律昊?3號(hào)地塊和56號(hào)地塊，成交價(jià)各達(dá)11.65億元和12.56億元，合計(jì)24.21億元，成為杭州“地王”。
6月21日，本報(bào)記者趕赴杭州申花地塊，發(fā)現(xiàn)地塊最核心區(qū)域(申花路豐潭路口)兩塊空地尚被圍蔽，該兩塊空地即是雅戈?duì)柛邇r(jià)拍下的53號(hào)地塊和56號(hào)地塊。
圍墻里是一大片農(nóng)民“自留地”，不遠(yuǎn)處一位農(nóng)民正在耕作。記者與這位農(nóng)民交談時(shí)了解到，該地原為其自留地，后因宅基地拆遷搬至動(dòng)遷房方家花苑(位于56號(hào)地塊南面)。
記者尚未問(wèn)及該地塊“退地”情況，操著一口杭州方言的農(nóng)民稱，“地的老板是雅戈?duì)�，�?tīng)說(shuō)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)不下去了，要轉(zhuǎn)讓掉。你是不是來(lái)買這塊地的？”
當(dāng)天下午，記者來(lái)到杭州市國(guó)土資源局，該局相關(guān)人士指出，“杭政儲(chǔ)出〔2010〕53、56號(hào)地塊用途為住宅(設(shè)配套公建)用地，均于2010年11月公開(kāi)出讓，并由杭州雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司競(jìng)得。因雅戈?duì)栁窗赐恋爻鲎尯贤s定履行，根據(jù)相關(guān)約定，報(bào)經(jīng)市政府同意后，將依法依約解除相關(guān)合同，目前相關(guān)手續(xù)正在辦理。”
對(duì)于雅戈?duì)柾顺錾昊ǖ貕K，公司董秘劉新宇謹(jǐn)慎表示，“2011年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境、市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生較大變化，公司經(jīng)過(guò)綜合權(quán)衡后，決定終止開(kāi)發(fā)申花地塊，這樣能根本保護(hù)公司股東的利益�！�
“地王”遭遇3萬(wàn)天花板
申花板塊位于杭州汽車北站附近，西臨浙江大學(xué)紫金港校區(qū)，距杭州地標(biāo)武林廣場(chǎng)和西湖景區(qū)均約10公里。目前周圍配套逐漸完善，未來(lái)杭州地鐵2號(hào)線和5號(hào)線在此交匯。
申花板塊除雅戈?duì)杻蓚�(gè)地塊仍空置，其余多已開(kāi)發(fā)。周圍有保利地產(chǎn)的香檳國(guó)際、濱江集團(tuán)的萬(wàn)家花城、廣宇集團(tuán)的西域年華、綠城集團(tuán)的慧園等多個(gè)高層住宅。
對(duì)于申花板塊前景，劉新宇委婉表示，“現(xiàn)在我們不再評(píng)論，我覺(jué)得要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目具體情況看。即使我看好這個(gè)板塊，但每個(gè)項(xiàng)目樓面價(jià)不一樣�！�
事實(shí)上，引致雅戈?duì)枴巴说亍钡臒o(wú)奈之舉或正是其高企的樓面價(jià)，記者對(duì)申花地塊附近房?jī)r(jià)進(jìn)行了深入調(diào)查。
申花地塊一位售樓處人員告訴本報(bào)記者，“申花地塊基本是改善型住房，目前均價(jià)在(每平方米)2.2萬(wàn)-2.5萬(wàn)，投資空間有限。”
前述農(nóng)民表示，“我們住的方家花苑是動(dòng)遷房，現(xiàn)在估計(jì)超過(guò)(每平方米)2萬(wàn)元�！�
而前述售樓處人員表示，“這邊西域年華、萬(wàn)家花城都開(kāi)得較早，現(xiàn)在市場(chǎng)均價(jià)約2.5萬(wàn)/平方米。”
濱江集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)李淵則坦言，“萬(wàn)家花城的地我們拿得很早，價(jià)格與現(xiàn)在沒(méi)有可比性。我們開(kāi)盤(pán)才賣(每平方米)8000元多，尾盤(pán)也才(每平方米)13000元左右�！�
記者在走訪中，綠城集團(tuán)開(kāi)發(fā)的慧園緊挨著雅戈?duì)杻蓚�(gè)地塊，數(shù)棟高層住宅已建成正在預(yù)售中。
作為目前申花板塊最高端的樓盤(pán)，慧園售樓處銷售人員說(shuō)，“我們均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，明年下半年交房。”
杭州一位房地產(chǎn)資深人士則坦言，“當(dāng)時(shí)我們公司沒(méi)去拍，但知道雅戈?duì)柌畈欢?萬(wàn)8左右的單價(jià)拿下申花兩塊地。此后根本沒(méi)辦法開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在該地塊房子均價(jià)只有兩萬(wàn)多。”
另一位地產(chǎn)分析人士指出，“雅戈?duì)柲玫靥吡�，現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)起碼4萬(wàn)才有錢(qián)賺，與綠城慧園比沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，沒(méi)有拿地成本優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有本土品牌優(yōu)勢(shì)�！�
據(jù)記者計(jì)算，雅戈?duì)柷笆錾昊?3號(hào)地塊和56號(hào)地塊折算成樓板價(jià)各為17750元/平方米和18113元/平方米。若不計(jì)巨額的財(cái)務(wù)成本，僅算上建安成本，其開(kāi)發(fā)成本已接近目前市場(chǎng)均價(jià)。
前述房地產(chǎn)資深人士表示，“雅戈?duì)柨隙ㄓ邢嚓P(guān)土地開(kāi)發(fā)評(píng)估程序，測(cè)算了開(kāi)發(fā)申花地塊的損失大于現(xiàn)在直接違約的成本�！�
“退地”是保全資金鏈？
雅戈?duì)栒坳贾萆昊ò鍓K，也讓2013年其向好的地產(chǎn)業(yè)務(wù)大打折扣。
據(jù)雅戈?duì)柟�，截�?月31日，已累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售面積24.98萬(wàn)平方米(訂單口徑，含合作項(xiàng)目)，預(yù)售金額60.10億元，同比增長(zhǎng)92.44%。但因“退地”造成定金損失將被全額計(jì)提資產(chǎn)減持準(zhǔn)備，將影響上市公司凈利潤(rùn)高達(dá)4.84億元。
雅戈?duì)柗Q，其預(yù)計(jì)房地產(chǎn)板塊2013年度將結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入80億元以上(同比增長(zhǎng)53%以上)，扣除本次計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后，預(yù)計(jì)房產(chǎn)板塊全年凈利比去年略有下降。
市場(chǎng)關(guān)心的是，申花板塊項(xiàng)目夭折，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)格局將如何演繹？
劉新宇告訴本報(bào)記者，“公司地域戰(zhàn)略堅(jiān)持長(zhǎng)三角戰(zhàn)略，我們?cè)趯幉�、蘇州、杭州和上海的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略沒(méi)有改變。”
記者發(fā)現(xiàn)，雅戈?duì)栐诤贾莸牡禺a(chǎn)項(xiàng)目，除申花地塊外，尚有西溪晴雪和杭州隱寓。
據(jù)雅戈?duì)?012年年報(bào)，西溪晴雪預(yù)計(jì)已于2012年9月交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，杭州隱寓竣工時(shí)間在2013年底。兩個(gè)項(xiàng)目雅戈?duì)栴A(yù)計(jì)投資總額為13.42億元和24.93億元。
截至2012年底，西溪晴雪和隱寓的預(yù)售比例分別為67.85%和31.19%。
實(shí)際上，去年底以來(lái)，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)項(xiàng)目或已上演變局，丟棄申花板塊只是一環(huán)。
紹興華清投資本系雅戈?duì)柸Y子公司，2012年12月27日，雅戈?duì)栂騿⒌现脴I(yè)轉(zhuǎn)讓華清投資65%的股權(quán)，作價(jià)1.51億元。
華清投資下屬原本有雅戈?duì)柕慕B興清楓華景園(香山別墅)，預(yù)計(jì)總投資10億元，開(kāi)工時(shí)間為2009年7月，原預(yù)計(jì)2013年6月即可竣工。
雅戈?duì)枦](méi)有公告說(shuō)明華清投資蹊蹺轉(zhuǎn)讓的原因，劉新宇及雅戈?duì)栔脴I(yè)控股辦公室對(duì)記者均三緘其口，截至發(fā)稿，尚未得到明確回復(fù)。
前述杭州房地產(chǎn)資深人士表示，“雅戈?duì)柗艞壣昊▋蓧K地，一定程度是‘丟車保帥’；申花地塊一旦開(kāi)發(fā)，肯定影響到集團(tuán)資金鏈，拿其他地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)也會(huì)變少。”