4.84億元保證金“打水漂”，相當(dāng)于去年地產(chǎn)業(yè)凈利五成；分析稱(chēng)，投入開(kāi)發(fā)后，可能賠得更多。
曾經(jīng)在杭州地產(chǎn)界出盡風(fēng)頭的雅戈?duì)�，這次“栽了”。
6月下旬，雅戈?duì)栃冀獬c杭州市國(guó)土資源局的土地合同，退還其手中兩宗申花板塊的土地。
這兩宗土地，于3年前競(jìng)得。彼時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火異常。原本做服裝的雅戈?duì)�，化身“房地產(chǎn)大亨”，成為幾個(gè)城市的“地王制造者”。
申花地塊，即是雅戈?duì)栐诤贾葜亟鹪蚁碌拇笫止P�？們r(jià)24.21億元、樓面地價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)元/平米，“面粉貴過(guò)面包”的申花地塊，榮登“地王”。
3年過(guò)去，地王卻因房地產(chǎn)調(diào)控、盈利前景等原因，被雅戈?duì)柾诉�。雅戈?duì)枮榇烁冻龅拇鷥r(jià)是，4.84億元的保證金“打了水漂”。
無(wú)奈退地痛失4.84億元
退地的代價(jià)是，4.84億元將被扣除，相當(dāng)于其去年近16億元凈利潤(rùn)總額的三成。
6月20日晚，雅戈?duì)柊l(fā)布公告稱(chēng)，經(jīng)“友好協(xié)商”后，其全資子公司城北置業(yè)已與杭州市國(guó)土資源局簽署協(xié)議，解除了杭政儲(chǔ)出[2010]53號(hào)、56號(hào)地塊（即“申花地塊”）的使用權(quán)出讓合同。
當(dāng)事另一方，杭州市國(guó)土資源局也幾乎同時(shí)透露稱(chēng)，雙方解約，主要是因?yàn)檠鸥隊(duì)栁窗赐恋爻鲎尯贤s定履行，并且已報(bào)杭州市政府同意。
雅戈?duì)栐?010年11月時(shí)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍，拿下申花地塊。資料顯示，申花地塊位于杭州汽車(chē)北站附近，距離西湖景區(qū)約10公里，并且還有“地鐵概念”的利好。
土地競(jìng)拍的游戲規(guī)則向來(lái)是“高價(jià)者得”。為將“成熟優(yōu)質(zhì)”的申花地塊攬入帳下，雅戈?duì)栭_(kāi)出了24.21億元的總價(jià)。
此次雅戈?duì)柾说氐拇鷥r(jià)是，用作履約定金的4.84億元，將被杭州市國(guó)土資源局扣除而不返還。4.84億元相當(dāng)于土地總價(jià)款的20%。在6月20日的公告中，雅戈?duì)柗Q(chēng)，已對(duì)這部分損失作計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
對(duì)以西裝、襯衫等服裝起家的雅戈?duì)柖裕?.84億元相當(dāng)于其去年近16億元凈利潤(rùn)總額的三成，接近10億元地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的五成。
如果與服裝業(yè)務(wù)相比較，退地的損失顯得更大。年報(bào)顯示，2012年，2萬(wàn)余名雅戈?duì)柗b職工忙碌一年，賺得凈利潤(rùn)8.18億元。退地?fù)p失4.84億元，等于全體服裝職工半年多的操勞“付諸東流”。
年報(bào)顯示，2012年雅戈?duì)柗b業(yè)務(wù)共銷(xiāo)售2033.08萬(wàn)件，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.18億元，約合每件服裝可獲凈利為40.26元。以此計(jì)算，4.84億元的退地?fù)p失，要靠銷(xiāo)售1200多萬(wàn)件服裝方能彌補(bǔ)。
地價(jià)大幅回落，雅戈?duì)栕罱K付出的成本，可能不止4.84億元。根據(jù)公告披露，如果申花地塊重新出讓后的總價(jià)款，低于雅戈?duì)柲玫貢r(shí)24.21億元總價(jià)款的80%，雅戈?duì)枌⒀a(bǔ)交其中的差價(jià)。
按雅戈?duì)?010年的拍地價(jià)格計(jì)算，53號(hào)和56號(hào)地塊的樓面地價(jià)分別達(dá)到17751元/平米和18114元/平米。不料，兩年后的2012年8月，另一家地產(chǎn)公司天陽(yáng)置業(yè)拿下了申花13號(hào)地塊。令雅戈?duì)栯y以面對(duì)的是，13號(hào)地與雅戈?duì)柵牡玫?3號(hào)地、56號(hào)地相比，價(jià)格大幅回落。13號(hào)地的樓面地價(jià)為12028元/平米。也就是說(shuō)，申花地塊最新拍賣(mài)的樓面地價(jià)，不到雅戈?duì)杻蓧K地的70%。
這樣一來(lái)，雅戈?duì)栭_(kāi)發(fā)出的房產(chǎn)與天陽(yáng)置業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相比，失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)。雅戈?duì)柸衾^續(xù)開(kāi)發(fā)，面臨虧損的可能，而退地則面臨補(bǔ)交差價(jià)。
雅戈?duì)栐诠嬷蟹Q(chēng)，補(bǔ)交差價(jià)的承諾，構(gòu)成其或有負(fù)債。
“杭州地王”之役雅戈?duì)栆粦?zhàn)成名
屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈?duì)栔脴I(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“其實(shí)是無(wú)奈之舉”，土地招拍掛，本質(zhì)是“價(jià)高者得”。
申花53號(hào)、56號(hào)地塊的出讓?zhuān)l(fā)生于2010年11月。當(dāng)時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，躍居《中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》首位的杭州，尤為明顯。房?jī)r(jià)跳漲的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆闃O高，地王“屢現(xiàn)”。
與33號(hào)買(mǎi)家雅戈?duì)栆煌M(jìn)場(chǎng)競(jìng)拍的有，綠城、濱江、紹興金昌等多家浙江當(dāng)?shù)仡H具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。此前的2007年，通過(guò)把杭州商學(xué)院地塊推上“杭州地王”之役，雅戈?duì)栐诤贾莸禺a(chǎn)界“一戰(zhàn)成名”。
杭州的媒體將雅戈?duì)柍鍪稚昊ǖ貕K的過(guò)程，描述為“簡(jiǎn)單粗暴”。其中，53號(hào)地塊的競(jìng)拍中，雅戈?duì)栍脮r(shí)15輪“PK”掉了紹興金昌；56號(hào)地的競(jìng)拍亦不過(guò)10輪，即被雅戈?duì)柵牡谩?
56號(hào)地憑借其18114元/平米的樓面地價(jià)，成為“地王”。環(huán)伺周邊地塊，雅戈?duì)柕哪玫貎r(jià)格均高出不少。來(lái)自新浪樂(lè)居的資料顯示，其周邊的保利香檳國(guó)際樓面地價(jià)為11000元/平米，而欣盛東方福邸則在9900元/平米左右。
屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈?duì)栒兄铝恕巴聘吆贾莘績(jī)r(jià)”的批評(píng)。有購(gòu)房者甚至在網(wǎng)上號(hào)召“抵制雅戈?duì)枴薄?
“其實(shí)是無(wú)奈之舉�！毖鸥�?duì)栔脴I(yè)負(fù)責(zé)人曾說(shuō)，土地招拍掛，本質(zhì)是“有償出讓、價(jià)高者得”，“競(jìng)標(biāo)者眾”，而“奪魁者一”。
公告顯示，拍下申花地塊后，雅戈?duì)栐诩s定的時(shí)間內(nèi)，向杭州市國(guó)土資源局繳付了第一筆12.1億元的土地出讓價(jià)款。
此后，雅戈?duì)柹昊ǖ貕K的運(yùn)作，便陷入了沉寂。有杭州業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，成熟開(kāi)發(fā)商會(huì)在拿地10個(gè)月后即開(kāi)工建設(shè)。但去年初，有媒體報(bào)道，拿地已過(guò)去15個(gè)月，但兩宗土地依然被筑墻包圍，且長(zhǎng)滿(mǎn)荒草。
當(dāng)時(shí)，即有關(guān)于“雅戈?duì)柹暾?qǐng)退地”的消息傳出。但雅戈?duì)柡凸俜骄裾J(rèn)了該消息。根據(jù)當(dāng)時(shí)的說(shuō)法，雅戈?duì)栭L(zhǎng)久未開(kāi)發(fā)的主要原因是，還沒(méi)到政府交地時(shí)間。
今年3月，申花地塊的設(shè)計(jì)平面圖，出現(xiàn)在杭州市規(guī)劃局的網(wǎng)站上。這似乎粉碎了此前的退地傳聞。有消息甚至稱(chēng)，年內(nèi)有望開(kāi)工建設(shè)。
僅過(guò)了3個(gè)月，“雅戈?duì)柾说亍本统蔀榧榷ㄊ聦?shí)�！暗赝酢弊鞴�。
一邊退地一邊斥資20多億拿地
退地并非雅戈?duì)柌辉倏春玫禺a(chǎn)，而只是不看好申花地塊的開(kāi)發(fā)前景。
“2011年1月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了較大變化。”這是公告給出的退地理由。而雅戈?duì)柖貏⑿掠罘Q(chēng)，退地是公司“綜合權(quán)衡的結(jié)果”。
在杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來(lái)，雅戈?duì)柾说乜赡苁腔趯?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不樂(lè)觀。據(jù)她分析，以?xún)勺诘貕K逾1.7萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)看，加上建安、營(yíng)銷(xiāo)等成本后，要想在項(xiàng)目上有利可圖，“雅戈?duì)柋仨毎逊孔淤u(mài)到3萬(wàn)元/平米左右”。
“現(xiàn)在申花地塊周?chē)姆績(jī)r(jià)，最高不超過(guò)2.5萬(wàn)元/平米�！闭禄莘颊f(shuō)，從退地的舉動(dòng)看，雅戈?duì)柨赡茴A(yù)期，近幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲到使其“扭虧為盈”的局面。
“現(xiàn)在退地虧損4.84億元，雅戈?duì)柣蛟S判斷，投入幾十億開(kāi)發(fā)后，仍然是賠錢(qián)的，并且可能賠得更多�！闭禄莘挤治龇Q(chēng)。
據(jù)報(bào)道，早在去年，雅戈?duì)栘?fù)責(zé)人曾表示，現(xiàn)狀之下，申花地塊的兩宗土地“確實(shí)沒(méi)有盈利空間”。
對(duì)于“為何不尋求轉(zhuǎn)讓而直接選擇退地”的問(wèn)題，劉新宇沒(méi)有正面回答。
章惠芳分析稱(chēng)，目前的樓市以及信貸情況下，一個(gè)“能一下掏出24億元”的接盤(pán)者并不好找，而另一方面，即便是那些真正有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，面對(duì)超過(guò)1.7萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)，“也不敢輕易接手”。
章惠芳還猜測(cè)，退地事件中，或許也摻雜著雅戈?duì)枒?zhàn)略調(diào)整的意味�！把鸥�?duì)栠M(jìn)入杭州后，一直給人以水土不服的印象�！闭路Q(chēng)，御西湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等事件，就是例證。
地產(chǎn)機(jī)構(gòu)杰盟智庫(kù)執(zhí)行長(zhǎng)蘭洪海，也以“水土不服”形容雅戈?duì)栐诤贾莸谋憩F(xiàn)。在他看來(lái)，雅戈?duì)柾说厥恰皵啾矍笊钡耐纯嗑駬瘛?
就在退地之前的5月底，雅戈?duì)栃汲赓Y14.5億元拿下寧波東城核心區(qū)一宗土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，雅戈?duì)栐趯幉ㄒ哉信膾旎騾⒐傻刃问�，向地產(chǎn)砸進(jìn)了20多億元。
“寧波拿地、杭州退地，可以反映出雅戈?duì)柕禺a(chǎn)布局的趨勢(shì)�！闭禄莘颊f(shuō)。不過(guò)，劉新宇此前曾對(duì)媒體稱(chēng)，退地不意味著雅戈?duì)柾顺龊贾萃恋厥袌?chǎng)。
“退地因趕上宏觀調(diào)控等多個(gè)原因，是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可避免的失誤�！眲⑿掠罘Q(chēng)，雅戈?duì)柕淖鍪嘛L(fēng)格比較穩(wěn)健。
但在蘭洪海看來(lái)，房地產(chǎn)紅火時(shí)期，雅戈?duì)枴案邇r(jià)奪地王”的行為，“還是比較激進(jìn)的”。