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做“低評”虛砍三分之一房價 |
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房產(chǎn)中介誘簽“陰陽合同”運作避稅 |
| 記者 方問禹
黃安琪/天津 上海報道 |
房產(chǎn)交易大額稅費，一般以成交總額為基準，按一定比例繳納。記者近日接到舉報稱，目前有不少房產(chǎn)中介公司以炮制房產(chǎn)交易“陰陽合同”為手段，以“做低評”降低稅費為誘餌招攬生意，造成市場秩序混亂。業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)中介普遍“做低評”，以“陰陽合同”偷逃稅，不但違法違規(guī)，還令交易者面臨風險。
“低評”花招
《經(jīng)濟參考報》記者近期走訪了天津、上海兩地的多家房產(chǎn)中介公司，咨詢?nèi)绾谓档头慨a(chǎn)交易稅費，多家房產(chǎn)經(jīng)紀人員回應稱，可以指導交易雙方簽訂“陰陽合同”，將房產(chǎn)交易登記價格大比例做低，從而實現(xiàn)稅負大幅減輕。
在天津市南開區(qū)、西青區(qū)，受訪的鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛我家等多家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人均明確表示可以“做低評”，并以此拉攏生意。
記者以買家身份與賣家、中原地產(chǎn)公司達成初步協(xié)議，購置天津市西青區(qū)某小區(qū)內(nèi)一套117平米的二手房，成交價格為150萬元，約合均價12800元每平方米，按有關規(guī)定應繳1.5%的契稅約2.25萬元。
“我們能幫著‘做低評’，將房價砍掉三分之一�！敝性禺a(chǎn)某梁姓經(jīng)紀人員稱，中介公司可以將登記房款總額做到100萬元，約合房價8550元每平方米。如此，購房者應繳契稅降至1.5萬元，稅費負擔也省去了三分之一。
對于“做低評”前后50萬元的房款差額，該經(jīng)紀人員稱，購房者只需在交易雙方去房管局“打協(xié)議”之前，私下以個人欠款形式直接支付給賣方即可。對于房產(chǎn)交易中介費用，中介公司則堅持以實際成交價格為基準按比例核算。
在上海，市民潘女士向記者講述了其在房產(chǎn)中介公司運作下成功避稅數(shù)千元的例子。
2012年10月，潘女士在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋均價2.8萬元每平方米，總額為165萬，應繳契稅1.65萬元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，約合均價2萬元每平方米(當時房產(chǎn)交易中心該區(qū)域核價的書面限價標準為2萬元每平方米)，應繳契稅1.2萬元。
如此，潘女士直接省去了契稅4500元，以及其他一些以房款總額為基準按比例征收的費用。對于房款總額“做低評”前后45萬元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀人指導下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，45萬元差額則以裝修等補償費用的形式出現(xiàn)在補充合同中。
避稅誘惑
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在目前一些城市房產(chǎn)交易過程中，“做低評”業(yè)已成為“公開的秘密”，不少中介公司打著“認識熟人可最大限度節(jié)省稅費”的旗號招攬生意，交易方則認定“交易稅費能省則省”，對簽訂“陰陽合同”習以為常。
據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹，目前房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段主要有三種：
一是房產(chǎn)中介誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”，一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關稅費時的合同，該現(xiàn)象較為多見。房產(chǎn)中介公司“做低評”，一般將房產(chǎn)交易的登記價格做到地區(qū)普通住宅指導價附近，該指導價往往大幅低于房產(chǎn)實際成交價格，避稅效果明顯。
二是針對新購買的住房，未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，也逃避了再上市轉(zhuǎn)讓應納的其它稅費。
三是對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方代理時將原購房合同改簽為租賃合同等。
有房產(chǎn)經(jīng)紀人員對《經(jīng)濟參考報》記者表示，當前房產(chǎn)中介公司“做低評”的能力已成為衡量其競爭力的標準之一，運作避稅業(yè)已成為房產(chǎn)經(jīng)紀市場的“半公開產(chǎn)業(yè)”。多位接受記者采訪的普通市民則稱，房產(chǎn)中介公司運作“做低評”能幫助交易方逃避過高稅收，普通人對此難以拒絕。
交易風險
“做低評”在給當事人帶來“利益”的同時，也暗藏風險。一方面，被大幅拉低登記房價的房產(chǎn)再次交易時，交易者可能被征收更高稅負。另一方面，做低房價對購房者現(xiàn)金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時收到房款的風險。
記者從天津市統(tǒng)計局獲悉，目前35個大中城市在調(diào)查二手住宅銷售價格時，要求選取房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的相關營業(yè)總額，應占當?shù)囟肿≌偁I業(yè)額的75%以上。此外，統(tǒng)計部門會直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門按月提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，即在房管部門登記的“陽合同”數(shù)據(jù)，作為當?shù)亟y(tǒng)計二手房市場價格水平和走勢的主要依據(jù)�！�
“國家每月發(fā)布的房價數(shù)據(jù)變動如也是依據(jù)合同成交價來統(tǒng)計的話，估計不能反映出實際的房價水平和變化情況，因為合同價都是按照這個基準價來的，應該會很穩(wěn)定�！鄙虾Ｊ忻駨埾壬硎�，“做低評”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房價數(shù)據(jù)注入了水分，給國家調(diào)控政策帶來偏差。
此外，業(yè)內(nèi)人士認為“做低評”也會給交易者帶來風險。被大幅拉低登記房價的房產(chǎn)再次交易時，可能面臨房產(chǎn)中介“做低評”違規(guī)行為難以為繼、國家高稅率征收“轉(zhuǎn)讓所得”稅的情況，交易者可能被征收更高稅負。
另一方面，做低房價對購房者現(xiàn)金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時收到房款的風險。以一套實際交易額為150萬元的房產(chǎn)為例，一般情況下購房者首付資金為45萬元，但經(jīng)“做低評”至100萬元后，購房者需支付30萬元首付資金及50萬元的差額，不僅預付資金大幅攀升，對買房者而言，該部分差額支付也缺乏保障。
另有專家提示稱，簽訂“陰陽合同”逃避交易稅費的情況一經(jīng)查實，房產(chǎn)交易雙方也會面臨處罰。
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中介勾結(jié)稅務房管形成“避稅鏈條” |
| 記者 黃安琪
方問禹/上海 天津報道 |
緊鄰上海市外環(huán)線的獨幢別墅，以六七百萬元的價格就能買到，如此天方夜譚的事情竟出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心終審通過的房產(chǎn)交易合同中，其中究竟有著怎樣的貓膩？近日，上海市檢察機關在某區(qū)房地產(chǎn)交易中心和兩家知名房地產(chǎn)中介公司中，挖出一個相互勾結(jié)“挖國家墻腳”的團伙。
兩起案件
2010年5月，在某房地產(chǎn)中介公司高級管理經(jīng)理楊某的經(jīng)紀下，購房者朝某以2250萬元和2300萬元的價格購買了上海市某高檔別墅區(qū)的兩套二手別墅，房款分別包含1400萬元、1500萬元貸款。
別墅價格不菲，過戶交易過程中需要按規(guī)定繳納的稅費自然也不少。盡管別墅原房主賣掉房屋凈賺超過千萬元，但仍覺得應繳交易稅款太高；購房者同樣堅持交易稅費“能省則省”，于是房產(chǎn)交易雙方與中介楊某一拍即合，炮制“陰陽合同”規(guī)避稅費。按照“行規(guī)”，交易方答應支付楊某幾十萬元“好處費”。
據(jù)楊某交代，考慮到買家貸款額度較大，普通“做低評”方式通過交易登記過戶的操作難度較大，于是他找到原來的房地產(chǎn)中介同事倪某。他們重新炮制了兩份假合同以及虛假公證材料，將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬元、700萬元，比房貸金額還要“倒掛”一大截。
倪某找到相熟的房產(chǎn)登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人，直截了當請他們幫忙并許以重金酬謝。劉某和王某一通氣，發(fā)現(xiàn)有利可圖，便通過了兩份本應被退回的交易材料，讓購房者順利拿到了房產(chǎn)證。
“因為我知道貸款金額明顯高于登記過戶的合同價，屬于材料信息不一致，說明交易材料存在作假的情況，按規(guī)定不能受理�！笔芾韱T劉某正在猶豫之際，倪某說：“這件事已經(jīng)與終審人員王某打過招呼，他已經(jīng)答應辦理了。”
隔了一兩天后，劉某在受理窗口收到了這兩套二手買賣過戶登記材料，未加審核就予以受理，事后他的銀行卡余額增加了6.5萬元。
終審員王某獲悉該兩套別墅已受理后，跳過初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。
“在2010年6月初，我告訴倪某，要我?guī)兔k理的兩套別墅交易過戶登記已搞定�！睋�(jù)王某交代，在辦證當日，他通知倪某終審已經(jīng)通過，只等打證，倪某拿到證后，便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬元。
好夢不長，這樁違法勾當最終露了餡。2011年4月，受理員劉某、終審審核員王某對自己故意對不符合規(guī)定的過戶申請材料予以受理及審核通過，并收受賄賂的事實供認不諱。
在上海市青浦區(qū)檢察院破獲的另一起稅務人員瀆職案件中，張某案發(fā)前在上海市青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心從事稅務征收工作，在應允為一套交易額為1350萬元的別墅“降低交易稅費”過程中，向購房者提出了“專業(yè)意見”，通過介紹熟悉的房產(chǎn)中介修改合同，將成交價格做低至800萬元。
對于修改后房產(chǎn)交易合同，張某在辦公室內(nèi)自己直接受理、審核并簽署了審核意見，同時自己審批同意，讓開票員開票，并讓另外一個受理員在接受人欄補簽了名字。因為合同價格減少了550萬元，購房者因此少繳稅款超過55萬元。
經(jīng)查實，張某在房地產(chǎn)交易中心工作期間，曾多次收受房產(chǎn)經(jīng)紀公司賄賂，為這些公司做低合同價格通過納稅申報提供方便�！�
據(jù)青浦區(qū)檢察院介紹，按有關規(guī)定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權(quán)視具體情況進行核定征收。因此，在“陰陽合同”規(guī)避房產(chǎn)交易稅收過程中，具體負責的稅務人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象，房產(chǎn)中介、房產(chǎn)交易者和稅務部門工作人員，為求私利不惜違規(guī)違紀違法，抱團勾結(jié)成了一根錯綜復雜的“避稅鏈條”。
監(jiān)管軟肋
業(yè)內(nèi)人士稱，房產(chǎn)中介普遍炮制“陰陽合同”，暴露了房產(chǎn)交易稅收征管以及房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管的軟肋。
按有關規(guī)定，征稅受理、審核、審批的三個環(huán)節(jié)應分別由三個崗位辦理，但實際操作中，一人受理、審核，事后由他人在納稅審報表上補簽意見，以及省略審核環(huán)節(jié)、顛倒審核順序的現(xiàn)象并不少見。
天津易道律師事務所律師張維濤認為，現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章賦予了稅務機關及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權(quán)，在價格處理存在任意性，價格認定標準上的不明確給了稅務人員瀆職的可乘之機�！�
對于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管，2011年住建部等三部門曾聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得“為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。
但記者走訪發(fā)現(xiàn)，實際操作過程中，職能部門依據(jù)相關法律法規(guī)加強對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范，存有難處。
有關案件查實后，青浦區(qū)檢察院在區(qū)房管、工商、稅務部門調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，具有對違法違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀行為處罰權(quán)的房管部門由于缺乏暢通的信息渠道，對該案中房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人的行為毫不知情，未能做出相應的處罰；工商部門則難以按照工商行政管理法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人進行處罰；稅務部門對納稅人做出了相應的處理，卻對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人束手無策。
此外，根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀組織在取得營業(yè)執(zhí)照后，應當至房地產(chǎn)主管部門備案。但房管部門反映，實際操作中存在著不少未經(jīng)備案即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的機構(gòu)，當工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門進行聯(lián)合執(zhí)法時，這些未備案機構(gòu)就關門停止營業(yè)，主管部門也就不對其進行追究。
各職能部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理各自為政，缺乏信息交流，有的難以發(fā)現(xiàn)不法行為，有的因為相關法律依據(jù)操作性不強，對房地產(chǎn)經(jīng)紀的不法行為不能進行有效遏制，造成了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序紊亂，“陰陽合同”長期潛伏運行。
專家建議
對此，多位受訪者呼吁，切實加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員管理，并預防房產(chǎn)交易稅收征管各環(huán)節(jié)職務犯罪。
其一，建立價格審核機制，規(guī)范稅務征繳流程。上海政法學院教授湯嘯天建議，引進信譽良好的房地產(chǎn)價格評估中介機構(gòu)，規(guī)范審核程序，為確定計稅價格提供可行依據(jù)；完善房產(chǎn)交易審批制度，規(guī)范操作流程，受理、復核、審批要有專人負責，各自行使職權(quán)做到相互制約。
其二，建立稅務、房管、工商等部門間相互協(xié)調(diào)的工作機制。各部門間加強協(xié)作配合，通過建立聯(lián)席會議制度、對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為信息進行通報等方式及時交流信息，充分利用相關信息資源，行使職能。
其三，加強職業(yè)教育，深入行業(yè)開展廣泛宣傳和動員，從法律規(guī)范、思想道德、行業(yè)準則等各個角度，幫助從業(yè)人員樹立合法經(jīng)營、誠信為本的理念。加強法制宣傳，加大對二手房交易相關稅收政策、違規(guī)處罰等系列知識的宣傳，提醒從業(yè)人員遵紀守法，凈化行業(yè)風氣，防止腐蝕國家工作人員現(xiàn)象。
其四，強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究，對未經(jīng)備案就從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務、提供或代辦虛假證明材料、協(xié)助當事人簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。
此外，有專家建議，引進許多發(fā)達國家和地區(qū)都建立的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面規(guī)定。行業(yè)協(xié)會可配合政府有關部門對不正當?shù)闹薪樾袨檫M行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴重違規(guī)或嚴重缺乏資信的中介機構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會等。
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觀點 |
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中介亂象折射樓市調(diào)控尷尬 |
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方問禹 |
房產(chǎn)中介“做低評”、炮制“陰陽合同”的話題由來已久，其對稅收征繳、房價數(shù)據(jù)及交易者的負面影響顯而易見，有關部門也曾表態(tài)重視，并出臺《辦法》規(guī)范，但《經(jīng)濟參考報》記者以購房者身份與多家知名房產(chǎn)中介公司的多名經(jīng)紀人員交流時，感覺中介做低房價的違規(guī)行為，竟無半點“偷偷摸摸”。
對此，有幾點讓記者頗為困惑，甚至驚愕。
其一，房價交易數(shù)據(jù)為何如此隨意。記者了解到的多筆房產(chǎn)交易，其在房管部門登記的房產(chǎn)成交總額，均以十萬元為計量單位，房產(chǎn)經(jīng)紀人“隨口定”的登記房價往往只為便于計算。如此房價，究竟有多少真實性可言？相關部門，對此竟能習以為常？
其二，普通住宅指導價留有何用。據(jù)介紹，不少城市對其轄區(qū)內(nèi)不同區(qū)域，乃至不同小區(qū)設定了普通住宅指導價，意在避免房產(chǎn)交易雙方惡意避稅，為房產(chǎn)交易征稅劃清價格底線。但事實上，當這一“底線”業(yè)已演變成了把房價降到何種程度的“指導線”。
不容忽視的是，普通住宅價格指導線與住宅市價往往相差甚遠，與市場變化程度相比，前者調(diào)整步伐顯得相當滯后。
比如，天津市最近的一次普通住宅指導價格調(diào)整是在2012年2月份，調(diào)整后的南開區(qū)、西青區(qū)普通住宅指導價分別為13037元每平方米和8820元每平方米。但據(jù)記者觀察及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當前天津南開區(qū)新建商品住宅實際成交價格已超過2萬元每平方米，西青區(qū)新建商品住宅實際成交價格也已超過1萬元每平方米，各區(qū)二手房市場交易價格也普遍大幅度高于指導價格標準。
其三，房產(chǎn)交易為何難以脫離中介。相比國家統(tǒng)計局70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)每月百分之零點幾的變動幅度，房產(chǎn)中介公司動輒1%、2%的經(jīng)紀費用顯然不是一筆小數(shù)。而作為普通購房者與售房者，當前依靠網(wǎng)絡找到合適的交易對象根本不是問題，但現(xiàn)實中，脫離中介進行房產(chǎn)交易似乎總有很多關卡。
在記者看來，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)亂象叢生，折射出了當前樓市調(diào)控政策難以落到實處的一些尷尬。
一方面，政府部門未能掌握最客觀真實、最及時有效的樓市信息，調(diào)控政策難免“空對空”。記者以為，如果連當前商品住宅供給數(shù)量、成交價格、剛性需求與改善型需求等指標變化的真實情況都了解不到，只靠研究機構(gòu)抽樣調(diào)查、專家憑印象推測，或者想當然地將房管部門登記數(shù)據(jù)作為依據(jù)，樓市調(diào)控措施勢必難有實效。
另一方面，普通住宅指導價淪為中介“做低評”的“指導線”、“唯一價”，政策產(chǎn)品效果與預期大相徑庭，凸顯了相關部門工作能力之捉襟見肘，工作作風之消極懶散。
此外，利益格局撼動調(diào)控實效。記者調(diào)查了解到，一些房產(chǎn)中介公司與相關職能部門關系緊密、利益相連，樓市轉(zhuǎn)冷實際上是動了他們的奶酪，因此，調(diào)控政策可能在部門走樣變形。
對此，記者以為，當前厘清樓市調(diào)控脈絡，既要在筑牢基礎上下功夫，客觀了解樓市真相，還應下決心破除利益格局，規(guī)范房產(chǎn)中介市場秩序，對行業(yè)違紀行為“零容忍”，斬斷稅務部門與房產(chǎn)中介的利益鏈條。
