海南省省長蔣定之日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時表示，海南正在加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，力爭到2017年底，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右。
對此，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)將在今后五年內(nèi)迎來發(fā)展契機(jī)，但相關(guān)監(jiān)管和配套政策，還需盡早完善和明確。
低端商品房過多 住宅地產(chǎn)占比過大
海南省省長蔣定之表示，結(jié)構(gòu)不合理，是當(dāng)前海南省房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題，主要表現(xiàn)為普通商品住房占比過大，低端商品住房過多。單一模式、低端開發(fā)，既是對海南寶貴土地資源的極大浪費(fèi)，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年至2012年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成2729.65億元，年均增長43.47%，約占全社會固定資產(chǎn)投資總額的33.92%，連續(xù)保持兩位數(shù)增長態(tài)勢。2013年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1196.76億元，同比增長35%，高于全國同期平均水平15.2個百分點(diǎn)。
目前，海南省房地產(chǎn)的開發(fā)仍是住宅地產(chǎn)占絕對主導(dǎo)，與旅游度假相關(guān)的度假酒店、酒店式公寓等經(jīng)營性地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品較少，商業(yè)、辦公房地產(chǎn)規(guī)模更小。海南省住建廳統(tǒng)計(jì)，2013年，海南商品房住宅投資占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的83.1%，比全國同期平均水平高出14.6個百分點(diǎn)，旅游房地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)投資所占比例較低。
與此同時，海南房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性不合理問題日愈凸顯�！耙陨唐纷≌冀^對主導(dǎo)地位的單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不利于海南房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長陳武表示，房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，也是一種消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)，需要綜合發(fā)展環(huán)境的支撐，其良性發(fā)展必須以綜合發(fā)展為前提。
對此，蔣定之表示，一方面，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)并非水火不容。世界旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律表明，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，是一個相互依托、互促并進(jìn)的關(guān)系。另一方面，一個地方的發(fā)展，如果過分依賴某個行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，甚至“一業(yè)獨(dú)大”，一旦外部發(fā)展環(huán)境發(fā)生變化，就會影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性、可持續(xù)性，所以要注重調(diào)整和優(yōu)化。
蔣定之說，從市場需求看，在當(dāng)前許多地方出現(xiàn)嚴(yán)重霧霾的情況下，海南的生態(tài)、氣候資源更加稀缺，房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步擴(kuò)大。2014年春節(jié)期間，海南房地產(chǎn)簽約面積就超過2.6萬平方米，總成交金額6.5億元。
普通商品房比例下降 房價會不會繼續(xù)上漲
海南以得天獨(dú)厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來越得到國內(nèi)外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經(jīng)成為一種時尚的模式�！�
三亞市政府統(tǒng)計(jì)顯示，三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目85%由島外人士購買，內(nèi)地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊(duì)伍呈不斷擴(kuò)大之勢。因此，島外購房需求的持續(xù)旺盛推高了海南的房價，在一定程度上影響了本島居民的剛性住房需求，尤其是三亞均價兩萬元的樓價，直逼北上廣的樓市，本地人買房難的問題十分突出。
普通商品住房的開發(fā)比例降下來了，也就意味著商品房供給數(shù)量減少了，那么海南房價會不會繼續(xù)上漲，本地人買房的負(fù)擔(dān)會不會更重？
對此，海南現(xiàn)代管理研究院院長、海大教授王毅武認(rèn)為，海南目前的空置房還很多，降低普通商品住房開發(fā)比例后，會激發(fā)出市場活力，調(diào)動這些“沉睡”的空置房再次投入市場，可以抵消因降低普通商品房開發(fā)比例所帶來的影響。
王毅武說，從長遠(yuǎn)來看，必須要把高端旅游房地產(chǎn)和民生保障房地產(chǎn)分開，不要攪成一鍋粥。保障房解決本島居民居住問題，旅游房地產(chǎn)解決游客問題。
蔣定之也表示，要積極構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，也就是要在“一降一增一�！鄙献鑫恼�。一是“降”，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，力爭到2017年底，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右。二是“增”，增加旅游酒店、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。三是“�！�，以中低收入群體為重點(diǎn)，加大保障房供應(yīng)力度，力爭到“十二五”末，將保障性住房覆蓋面由現(xiàn)在的28%提升到38%左右，這是海南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的應(yīng)有之義。
經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā) 還需政策“扶上馬送一程”
蔣定之說，海南房地產(chǎn)業(yè)也確實(shí)存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，“房地產(chǎn)一遇冷，全省就要著涼”，這雖然是個比喻，不一定準(zhǔn)確，但也說明我們海南調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級確實(shí)任重道遠(yuǎn)。
為此，去年海南專門出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，對加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出安排。提出要構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。積極發(fā)展與旅游業(yè)、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合度高的度假酒店、療養(yǎng)、康體養(yǎng)生等經(jīng)營性房地產(chǎn)；適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品；努力培育和發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店等各種特色經(jīng)營投資型房地產(chǎn)。
近年來，海南省在經(jīng)營性房地產(chǎn)方面進(jìn)行了許多積極探索，但由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)和誠信體系約束，酒店經(jīng)營者和業(yè)主的糾紛問題時有發(fā)生。
一些業(yè)內(nèi)人士告訴記者，社會誠信體系的缺失嚴(yán)重制約了海南省經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展�，F(xiàn)在許多產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營比較穩(wěn)定，是建立在整個房地產(chǎn)行業(yè)整體利好的基礎(chǔ)上的。一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)停滯，許多糾紛矛盾就有可能集中爆發(fā)。
三亞一家產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)企業(yè)的策劃部經(jīng)理認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店是一項(xiàng)投資產(chǎn)品，一般利潤在4%左右，回效慢。所以他們只賣了一部分產(chǎn)權(quán)，剩下產(chǎn)權(quán)自持，這樣雙方利益就連在了一起。他坦承，目前最大的問題是沒有具體的法律規(guī)范。對于房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、租賃費(fèi)等方面都沒有一個參考標(biāo)準(zhǔn)，因此，相關(guān)法律文件盡快出臺十分有必要。
王毅武表示，海南發(fā)展經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目，還必須考慮政策導(dǎo)向問題。開發(fā)商都是趨利的，房地產(chǎn)投資大，比起經(jīng)營性房地產(chǎn)，普通商品房“一錘子”買賣收回成本更快，經(jīng)營風(fēng)險更小，如果沒有相關(guān)優(yōu)惠政策刺激，同等條件下開發(fā)商當(dāng)然不愿意涉足經(jīng)營性房地產(chǎn)領(lǐng)域。“政府如果是一次性收取土地出讓金，卻要求開發(fā)商搞經(jīng)營性房地產(chǎn)，用10年甚至更長時間收回成本，這無疑不太現(xiàn)實(shí)�！�
因此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南應(yīng)盡快建立起經(jīng)營性房地產(chǎn)的概念，高端并不一定就是豪宅，適價低碳的房地產(chǎn)同樣不會造成資源的浪費(fèi)。