由于認(rèn)為預(yù)測(cè)未來(lái)12個(gè)月住宅房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)將大幅放緩，庫(kù)存水平較高，流動(dòng)性趨弱，穆迪投資者服務(wù)公司不久前宣布將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。與此同時(shí)，一線城市廣州出現(xiàn)大幅降價(jià)，多家投行也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈提出警示。記者采訪的不少專業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入我國(guó)宏觀調(diào)控一直期望出現(xiàn)的下行周期。在這一周期中，面臨分化、淘汰的開發(fā)商啟動(dòng)“自救模式”，各地可能出現(xiàn)較大面積的以價(jià)換量、降價(jià)銷售。
“特價(jià)”“清貨” 降聲紛起
近日，位于中國(guó)一線城市廣州的一個(gè)“地王”項(xiàng)目近日以幾乎“腰斬”的方式促銷，引發(fā)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)震動(dòng)。“一線城市出現(xiàn)這樣幅度的降價(jià)，有點(diǎn)出乎意料�！睆V州市社會(huì)科學(xué)院高級(jí)研究員彭澎說(shuō)。
這個(gè)項(xiàng)目為亞運(yùn)城“山海灣”，位于廣州番禺區(qū)。記者了解到，“山海灣”5月30日推出100多套“特價(jià)”房源，戶型涵蓋136-311平方米三房、四房與復(fù)式，售價(jià)9800元至12500元每平方米。此前，“山海灣”的售價(jià)為16000—22000元每平方米。公開資料顯示，2009年，富力、中信、世茂、碧桂園、雅居樂(lè)等5家房地產(chǎn)大鱷聯(lián)合以255億總價(jià)競(jìng)得廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，創(chuàng)造中國(guó)拍地史上地塊最大、總價(jià)最高的“奇跡”。該項(xiàng)目一度掀起搶購(gòu)潮，市民不顧炎熱天氣排隊(duì)搶購(gòu)。
記者了解到，“山海灣”降價(jià)之后，番禺板塊的一些樓盤降聲隨之而起，紛紛推出“特價(jià)單位”、“清貨單位”。而根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，今年4月26日至5月25日一個(gè)月時(shí)間里，廣州降價(jià)樓盤數(shù)量高達(dá)59個(gè)，占比超2成。在“山海灣”降價(jià)之前，在北京、杭州等地一線城市，盡管沒(méi)有出現(xiàn)”山海灣式“的大降價(jià)，但已紛紛出現(xiàn)新樓盤降價(jià)銷售的現(xiàn)象。來(lái)自高華證券的研究報(bào)告顯示，年初至6月8日，已公布數(shù)據(jù)的25個(gè)城市的商品房或住宅銷售交易量同比降幅中值為26%。5月70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市過(guò)半。
相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月中旬，國(guó)內(nèi)TOP20房企累計(jì)銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億的不到三分之一。華融證券分析師易華強(qiáng)認(rèn)為，交易量大幅下降，意味著下半年開發(fā)商去庫(kù)存壓力增大，以價(jià)換量乃至降價(jià)銷售將成常態(tài)。
高負(fù)債率下資金鏈承壓
“降價(jià)促銷是為了加快資金回籠。”“山海灣”的銷售代理方合富置業(yè)的李經(jīng)理稱。
“房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率是其加快吐貨、盡早回籠資金的一個(gè)重要原因。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，以廣州的富力地產(chǎn)為例，去年年報(bào)顯示，該公司負(fù)債率創(chuàng)下2008年以來(lái)新高。年末公司手持現(xiàn)金較上年同期增加89%至243億元，但同期負(fù)債增加了72%至615億元，令凈負(fù)債權(quán)益比攀升至111%。5月底，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)及中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心在香港發(fā)布上市房企測(cè)評(píng)報(bào)告指出，房地產(chǎn)板塊整體低迷，償債壓力升至三年來(lái)最高，盈利比率則持續(xù)下滑。
測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，2013年上市房地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了杠桿力度，令償債壓力上升，從長(zhǎng)期負(fù)債比例來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96個(gè)百分點(diǎn)，均為三年來(lái)最高點(diǎn)。中銀國(guó)際發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，近期房地產(chǎn)企業(yè)投資和銷售降溫速度快而猛烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大償債壓力，庫(kù)存滯銷會(huì)加劇已經(jīng)負(fù)債率偏高的開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。
“高負(fù)債率將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)集聚的主要因素�！敝秀y國(guó)際分析師田世欣說(shuō)。國(guó)內(nèi)四大地產(chǎn)商公布的5月份業(yè)績(jī)顯示，萬(wàn)科A為145.4億元，保利地產(chǎn)為122.21億元，金地集團(tuán)為26.2億元，招商地產(chǎn)為25.71億元。與4月相比，盡管單月業(yè)績(jī)有所企穩(wěn)，但前5月年度目標(biāo)完成率均不足五成。中小房企業(yè)績(jī)更是出現(xiàn)“滑落”。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，如果市場(chǎng)面在接下來(lái)沒(méi)有較大變化，房企2014年銷售業(yè)績(jī)將不容樂(lè)觀。“房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將面臨史無(wú)前例的壓力�！迸砼煺f(shuō)。
開發(fā)商進(jìn)入“自救期”
不久前，央行針對(duì)剛需進(jìn)行“喊話”并推出了定向降準(zhǔn)等“微刺激”政策，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響微弱。中銀國(guó)際對(duì)5月份按揭統(tǒng)計(jì)研究顯示，除了審批時(shí)間加快以外，利率折扣、放款周期等都未出現(xiàn)改善。
“商業(yè)銀行基于經(jīng)濟(jì)利益主動(dòng)調(diào)整房貸很難由于‘喊話’而解決，除非貨幣環(huán)境整體放松，如大幅降息、降準(zhǔn)等。”彭澎說(shuō)。采訪中，多家機(jī)構(gòu)的判斷是：“房?jī)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的‘去泡沫’階段，并伴隨一定的結(jié)構(gòu)性分化�！睆V州廣證恒生證券研究所有限公司首席研究官袁季認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管不可能出現(xiàn)“崩盤”，但已經(jīng)進(jìn)入下行周期。
“當(dāng)前，開發(fā)商降價(jià)促銷，為了加快完成全年業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)，也是為了在高償債壓力下加快資金回籠�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為說(shuō)。在他看來(lái)，在目前一線城市限購(gòu)政策仍未放松、房貸政策仍趨緊的條件下，開發(fā)商采取主動(dòng)而非被動(dòng)的降價(jià)行為，是一種理性的“積極自救”。
“也可以說(shuō)，在結(jié)構(gòu)性分化的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了‘自救期’�！迸砼斓榷辔粚I(yè)人士認(rèn)為。