在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，“央媽”終于出手了。在央行降息之后，地產(chǎn)界普遍歡欣鼓舞，認(rèn)為房?jī)r(jià)將可能迎來(lái)反彈。不過(guò)并不是所有的城市都會(huì)反彈，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》研究發(fā)現(xiàn)，接下來(lái)，包括北上廣深四大一線城市和廈門(mén)、南京六城房?jī)r(jià)反彈的可能性最大。
9.4折房貸利息優(yōu)惠
11月21日晚，央行發(fā)布消息；自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%；5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15％（此前為6.55%），其他各檔次利率相應(yīng)調(diào)整。
按照市場(chǎng)的分析，此次降息對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)絕對(duì)是大利好。這種利好體現(xiàn)在心理預(yù)期和實(shí)際兩方面。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，在降息通道開(kāi)啟后，樓市將獲益最大。以按揭20年貸款100萬(wàn)計(jì)算，如果按基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者每個(gè)月可以減少月供234元，合計(jì)20年就可以減少5萬(wàn)多的利息支出。
專家分析指出，“9?30”新政（多部委發(fā)布房貸新政,首套房政策定義標(biāo)準(zhǔn)由"認(rèn)房又認(rèn)貸"改為"認(rèn)貸不認(rèn)房"，并放松利率折扣）出臺(tái)后，大多數(shù)銀行出于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)貸款利率局面。此次央行直接一步降到位，相當(dāng)于變相為全體購(gòu)房者打出9.4折利率優(yōu)惠；對(duì)部分現(xiàn)行9折優(yōu)惠的銀行來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于在原有基準(zhǔn)利率上打出8.5折的大優(yōu)惠。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種直接的信貸刺激影響非常大。
張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析指出，目前已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫的樓市，再次降息的影響難免出現(xiàn)再次的“暖上加暖”現(xiàn)象，雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比上行，這種情況下，降息降準(zhǔn)將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將明顯向好，入市的積極性也會(huì)繼續(xù)提高，房?jī)r(jià)難以再跌，量?jī)r(jià)齊漲的可能性非常大。
不過(guò)，降息后，房?jī)r(jià)有可能迎來(lái)反彈，但并不是所有城市都能迎來(lái)利好。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)分析，降息后樓市的走勢(shì)會(huì)進(jìn)一步分化，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，部分城市將迎來(lái)明顯反彈，但對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，人口導(dǎo)入速度十分有限，因此即便有如此力度的信貸刺激，出現(xiàn)反彈的可能性也很小。
哪些城市將反彈？
那么哪些城市的房?jī)r(jià)將可能迎來(lái)反彈呢？這其中，最近土地市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂是一個(gè)很好的風(fēng)向標(biāo)。
在“9?30”新政后，熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也開(kāi)始回暖，高溢價(jià)、地王頻現(xiàn)，這些城市包括了北上廣深四大一線城市和廈門(mén)、南京等熱點(diǎn)二線城市。
例如，11月18日上午，中民投聯(lián)合體以248.5億的價(jià)格奪得上海黃浦區(qū)董家渡地王，樓面價(jià)為35392元/平米，盡管單價(jià)不算高，但總價(jià)非常高，地塊對(duì)企業(yè)的要求非常高。
在廈門(mén)，10月29日舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上所拍賣(mài)的海滄馬鑾灣新城兩塊地塊均拍出了超過(guò)60%的高溢價(jià)。其中H2014P05地塊更加激烈，共吸引了萬(wàn)科、招商、中海等11家品牌房企的爭(zhēng)奪，最終該地塊由首次進(jìn)軍廈門(mén)市場(chǎng)的海爾地產(chǎn)和廈門(mén)海投地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以22.8億元競(jìng)得，樓面價(jià)為15228元／平方米，溢價(jià)率達(dá)80%。該樓面價(jià)突破了此前廈門(mén)海投房地產(chǎn)創(chuàng)下的樓面價(jià)14310元／平方米的地王記錄，晉升海滄單價(jià)新地王。
在南京，10月23日，南京也迎來(lái)了限購(gòu)取消后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)。其中，河西宅地吸引了10家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，不僅“招保萬(wàn)金”四大房企悉數(shù)到場(chǎng)，華潤(rùn)、朗詩(shī)、遠(yuǎn)洋等大型房企也都參與競(jìng)拍，最終被上海建工以31億元總價(jià)拿下。城東宅地吸引了9家房企爭(zhēng)搶，最終五礦地產(chǎn)以20億元的總價(jià)奪下，樓板價(jià)為15455元/平方米，成為新一任的“城東地王”。
張大偉說(shuō)，像北上廣深以及廈門(mén)南京等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)高溢價(jià)、地王頻現(xiàn)的原因在于，相比目前三四線城市明顯可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，這些核心熱點(diǎn)城市的風(fēng)險(xiǎn)要低很多，房企也會(huì)更加扎堆在這些熱點(diǎn)城市，因此這種競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。
“地王頻現(xiàn)說(shuō)明企業(yè)看好這些城市的需求�！睆埓髠フf(shuō)，這些城市通常都具有對(duì)周?chē)鷱?qiáng)大的輻射能力，人口還在不斷向這些熱點(diǎn)中心城市聚集，土地與人口相比還是很稀缺的，所以開(kāi)發(fā)商也會(huì)更加看好。
一方面是人口的不斷聚集，另一方面有限的土地供應(yīng)。以廈門(mén)為例，這幾年廈門(mén)土地市場(chǎng)一直存在類似小米手機(jī)的“饑餓營(yíng)銷”，土地供應(yīng)明顯不足。尤其是今年，在土地市場(chǎng)行情不好的情況下，廈門(mén)土地出讓節(jié)奏也比較慢，今年前九月，廈門(mén)的土地出讓寥寥無(wú)幾。
大城市供地趨緊
本月20日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)城市劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，并要求各地區(qū)、各部門(mén)出臺(tái)的與城市規(guī)模分類相關(guān)的政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等要按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)修訂。這也意味著，未來(lái)超大城市、特大城市的用地規(guī)模將會(huì)受到嚴(yán)格限制。
此前11月3日，國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好永久基本農(nóng)田劃定工作的通知》提出，北京、沈陽(yáng)、上海、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽(yáng)、西安14個(gè)城市周邊永久基本農(nóng)田劃定工作將先行展開(kāi)，全國(guó)永久基本農(nóng)田劃定和成果完善工作將于2016年底前全面完成。這也意味著，年初全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議提出為500萬(wàn)人口以上大城市擴(kuò)張“劃界”工作開(kāi)始“動(dòng)真格”。在這種情況下，未來(lái)大城市的土地供應(yīng)將更加趨緊。
除了“地王”指標(biāo)，一個(gè)城市對(duì)周?chē)Y源尤其是人口的吸引力也十分重要。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈�！坝惺裁礃拥漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平�！睆B門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)告訴本報(bào)。
有媒體曾對(duì)2013中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中人口凈流入超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)，包括了北上廣深以及天津、蘇州、廈門(mén)等沿海中心城市�；旧�，目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。
張大偉說(shuō)，人口凈流出的城市，房?jī)r(jià)肯定不會(huì)漲。尤其是三四線城市，即便是給了杠桿，也不會(huì)反彈。而人口凈流入的地方，要看土地的價(jià)格。像一線城市，嚴(yán)格控制人口，說(shuō)明人口的集聚能力最強(qiáng)，因此土地也最貴。
即便是此前庫(kù)存壓力較大的二線城市如杭州，其樓市也將因此輪降息迎來(lái)大利好�！安煌某鞘袔�(kù)存不一樣，但只要有大量的人口進(jìn)入就會(huì)有需求。”張大偉認(rèn)為，杭州對(duì)周?chē)妮椛浜臀搅σ脖容^強(qiáng)，此前杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)下探較多，在此次降息后，有相當(dāng)一部分的超低需求會(huì)進(jìn)入，未來(lái)杭州樓市也會(huì)企穩(wěn)回暖。
不過(guò)，人口凈流入并不是影響投資價(jià)值的唯一要素，一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否堅(jiān)挺也跟該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育醫(yī)療等公共資源水平密切相關(guān)。通常而言，政級(jí)別等級(jí)較高的城市，比如直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的公共資源優(yōu)勢(shì)比較大，對(duì)有效購(gòu)買(mǎi)力的吸引也就比較大。
一定時(shí)期內(nèi)的庫(kù)存也會(huì)明顯影響到城市房?jī)r(jià)的反彈走勢(shì)，上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告稱，截至10月底，該院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，包括溫州、茂名、煙臺(tái)、天津和西安在內(nèi)的幾個(gè)城市存銷比數(shù)值偏大，此類城市房?jī)r(jià)下跌的概率也較大。相比而言，大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。
總體來(lái)看，在央行降息后，房?jī)r(jià)反彈可能性最大的城市首先是北上廣深四大一線城市和廈門(mén)、南京等土地市場(chǎng)高溢價(jià)、地王頻出的城市。此外像一些人口吸引力較大，庫(kù)存壓力較小的沿海中心城市和中西部人口大省的省會(huì)，如福州、蘇州、青島、大連以及武漢、鄭州、合肥、成都等城市也很有可能迎來(lái)反彈。
