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即將到來的牛年春節(jié)并沒有給樓市帶來些許喜慶氣氛。在依舊濃重的觀望氛圍中，業(yè)界紛紛預(yù)測中國樓市牛年難盼牛市，房價(jià)走勢仍將持續(xù)下行。
地產(chǎn)“大佬”牛年認(rèn)“熊”
作為新年第一個(gè)業(yè)內(nèi)論壇，由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“2009中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”近日在京舉行。參加此次高峰論壇對話的包括SOHO中國董事長潘石屹、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)、萬通地產(chǎn)董事長馮侖等地產(chǎn)界重量級(jí)人物，吸引了眾多開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士以及媒體記者。
“這樣的場面已經(jīng)好久沒出現(xiàn)了，主要的原因是大家都對今年的地產(chǎn)形勢心里沒底，想聽聽地產(chǎn)大佬的分析，給自己的企業(yè)找個(gè)方向�！币晃粊碜脏嵵莸拈_發(fā)商向記者表示。迷茫成為當(dāng)下中國絕大多數(shù)開發(fā)商的感覺。
對于住宅市場的走勢，幾位“大佬”都認(rèn)為形勢會(huì)繼續(xù)惡化。去年曾拋出“百日劇變說”的潘石屹此番認(rèn)為，保障性住房將會(huì)對住宅市場產(chǎn)生巨大的沖擊。他表示，去年政府提出兩年興建700萬套保障性住房，這將會(huì)對距離經(jīng)濟(jì)適用房地理位置比較近的住宅產(chǎn)生巨大的沖擊�！�1997年香港回歸之后，政府宣布要建8.5萬套保障性住房，直接導(dǎo)致了兩年后香港的房價(jià)跌了50%。這樣的情況也將會(huì)在內(nèi)地出現(xiàn)。”
2009年伊始，盡管開發(fā)商對政策的利好表示了認(rèn)同，但是面對全球經(jīng)濟(jì)的不景氣，悲觀的氣氛一直充斥在整個(gè)行業(yè)，特別是中小企業(yè)。一位山東的地產(chǎn)商向記者表示，現(xiàn)在能做的就是把自己手中蓋好的房子賣出去，把資金收回來等著形勢的好轉(zhuǎn)，降價(jià)是不可避免的。
洲聯(lián)集團(tuán)五合國際總顧問劉力博士表示，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免。尤其是一批大量天價(jià)拿地、囤地的開發(fā)商可能會(huì)因資金問題面臨出局，或不得不尋求項(xiàng)目合作。洗牌后，不具備專業(yè)開發(fā)能力和管理水平的開發(fā)商將逐步被淘汰，以前開發(fā)商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼。生存下來的企業(yè)將更加認(rèn)識(shí)到專業(yè)化開發(fā)和管理模式的重要性，從市場與項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)作執(zhí)行等各環(huán)節(jié)將越來越追求專業(yè)化，對產(chǎn)品的品質(zhì)高度將重于對項(xiàng)目效率的追求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。
2009年依然是個(gè)降價(jià)年
與地產(chǎn)商們觀點(diǎn)一致的是，投資銀行高盛發(fā)布的研究報(bào)告稱，預(yù)期中國內(nèi)地主要城市的房屋庫存水平于今年上半年持續(xù)上升，對樓價(jià)和發(fā)展商的現(xiàn)金流狀況均帶來壓力。該行還調(diào)低對今年內(nèi)地樓價(jià)預(yù)測，由原來下跌5%到10%提高至下跌10%到15%。
記者從各大機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)機(jī)構(gòu)對于2009年的房價(jià)都得出進(jìn)一步下調(diào)的預(yù)測。北京中原三級(jí)市場研究部預(yù)測，2009年京城中高檔二手商品房價(jià)格將在目前的基礎(chǔ)上下浮近5個(gè)百分點(diǎn)，下浮的時(shí)間將集中在2009年上半年。
亞豪機(jī)構(gòu)對于一手房市場也預(yù)測，2008年京城房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入周期性的調(diào)整期，受此影響，2009年京城房價(jià)仍將是下行趨勢，而且短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)反彈的跡象。數(shù)據(jù)表明，京城房價(jià)到2008年下半年才出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2009年的總體房價(jià)水平將會(huì)繼續(xù)回落。
從全國市場來看，2009年房價(jià)將進(jìn)一步下跌，而成交量有望回升。中原地產(chǎn)預(yù)測，隨著發(fā)展商逐步調(diào)價(jià)，以及受各類刺激住房消費(fèi)政策的影響，2009年全國住宅銷售情況將比2008年有所改善，預(yù)計(jì)全年銷售面積略增5%至10%，而銷售價(jià)格預(yù)計(jì)將繼續(xù)下跌約10%，銷售金額下跌5%左右。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市降價(jià)會(huì)更加明顯。經(jīng)過一年的洗禮，中國人已經(jīng)擺脫了房地產(chǎn)只漲不跌的慣有思維，會(huì)更加理性地面對資產(chǎn)價(jià)格的縮水和膨脹，開發(fā)商所擔(dān)心的房價(jià)下調(diào)引發(fā)的業(yè)主反悔風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越小。所以，開發(fā)商會(huì)更加明目張膽地打出降價(jià)牌來保生存。
民生消費(fèi)將成樓市主旋律
“2009年，中央政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場基本定調(diào)，就是中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)居民住房消費(fèi)市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是以改善全體人民基本居住條件為目的的�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容表示，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其支柱性是與它的消費(fèi)性、與全體居民住房條件的改善聯(lián)系在一起的，如果絕大多數(shù)人的住房條件十分不好，或房地產(chǎn)成為少數(shù)人炒作獲利的工具，那么房地產(chǎn)業(yè)的支柱性自然喪失。
易憲容告訴記者，房地產(chǎn)作為一個(gè)消費(fèi)市場，它的發(fā)展可以通過兩種方式來達(dá)到，即保障性方式及市場方式。保障性方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場方式就是讓絕大多數(shù)居民通過商品房市場來解決。一方面是政府采取各種優(yōu)惠政策來減輕居民購買住房的負(fù)擔(dān)，另一方面是房地產(chǎn)市場的價(jià)格調(diào)整或回歸理性，讓絕大多數(shù)居民有支付能力，讓居民住房消費(fèi)需求釋放出來。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)變化了的市場環(huán)境，以理性、合理的價(jià)格把其手中房子銷售出去，這樣絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求才能釋放出來。
“2009年將是房地產(chǎn)以民生消費(fèi)為主導(dǎo)市場的真正開始�！币讘椚菡J(rèn)為，2009年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面理性調(diào)整，將出現(xiàn)全面的房價(jià)理性回歸，或者說房地產(chǎn)市場必然會(huì)由投資為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變。但是，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，全國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)個(gè)分割的市場，因此，2009年全國房價(jià)的調(diào)整或理性回歸，肯定會(huì)表現(xiàn)出較大差異性，但房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變是誰也改變不了的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策根本改變了、金融市場的環(huán)境變化了、居民對房地產(chǎn)投資意識(shí)不同了。在這種情況下，地方政府要順勢而為，不要過多干預(yù)，否則只會(huì)延長房地產(chǎn)市場調(diào)整期；房地產(chǎn)開發(fā)商要重新定價(jià)、重新設(shè)定企業(yè)利潤預(yù)期、重新定位產(chǎn)品客戶對象，讓其產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整到消費(fèi)者購買能力上來；住房的消費(fèi)者要靜觀其變，多獲得相應(yīng)的信息與知識(shí)，尋找個(gè)人有支付能力又合意的產(chǎn)品。
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