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在房價(jià)成本構(gòu)成中，稅費(fèi)占去了一半多。這種情況比較普遍。采取輕稅減費(fèi)的辦法，能夠降低房價(jià)，但是，輕稅減費(fèi)牽一發(fā)而動(dòng)全身，當(dāng)?shù)胤脚c中央、省級與市級等的財(cái)權(quán)、事權(quán)的對應(yīng)關(guān)系得到調(diào)整，逐漸趨于一種平衡，才能采取這種措施，促使房價(jià)下降。
十位全國政協(xié)委員經(jīng)過實(shí)地調(diào)研，向全國政協(xié)聯(lián)名提交了一份提案——《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制住房價(jià)格上漲的建議》。
稅費(fèi)過高是造成房價(jià)居高不下的重要原因之一。全國政協(xié)委員對北京市朝陽區(qū)“東區(qū)國際”小區(qū)的調(diào)研印證了這一點(diǎn)。該小區(qū)每平方米平均售價(jià)約為23000元，其成本構(gòu)成中，建筑成本約為3500元，土地費(fèi)用近6000元，各種稅費(fèi)近10000元。此外，開發(fā)商還需要支出的費(fèi)用包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等等。在房價(jià)整個(gè)構(gòu)成中，稅費(fèi)就占去了一半多。這并非一個(gè)個(gè)例。多位全國政協(xié)委員此前取得的河南、四川、江蘇、安徽等地房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用成本構(gòu)成，與此相差無幾。
與西方國家不同，我國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)絕大部分集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，而這些稅費(fèi)都將計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，一次性轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅種本來就很多，如稅率為5%的營業(yè)稅；稅率為3%的契稅；從30%到60%稅率為四級累進(jìn)稅率的土地增值稅；稅率為營業(yè)稅7%的城市維護(hù)建設(shè)稅；稅率為3%教育費(fèi)附加稅；稅率為0.5％。的印花稅等等。
我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收存在著幾個(gè)問題：
其一，稅率不合理，不是畸高就是畸低。畸低的如耕地占用稅，由于稅率過低，根本起不到保護(hù)耕地的作用。而采用四級累進(jìn)稅率的土地增值稅，最高稅率達(dá)到60%，由于稅率過高導(dǎo)致在很長一個(gè)時(shí)期內(nèi)，一些地方干脆象征性征收。其二，重復(fù)征稅。比如，對納稅人的房產(chǎn)所占地塊，既從量課征土地使用稅，又從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅等。其三，稅種設(shè)計(jì)不合理。以土地增值稅為例，它課稅的依據(jù)是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物、附著物的增值額，而國際上一般會把土地使用者個(gè)人開發(fā)所得的利潤剔除，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖恼n稅依據(jù)是土地增值部分的再分配。
我國稅收的分配機(jī)制也不盡合理。在西方國家，房地產(chǎn)稅主要?dú)w地方，屬于地方稅種。如美國、法國等，其特點(diǎn)有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中占據(jù)非常大的比例。二是地方政府在稅收立法、征管等方面具有很大的自主權(quán)，可以根據(jù)地方的實(shí)際情況制定、調(diào)整稅率。而在我國，房地產(chǎn)稅的稅收權(quán)限集中于中央政府，地方自主權(quán)很弱，在這種情況下，地方政府就通過增加收費(fèi)的辦法，來彌補(bǔ)自主權(quán)不足的缺陷，由此，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)領(lǐng)域亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重的問題。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)100余種。許多收費(fèi)根本就屬于亂收費(fèi)、白收費(fèi)。比如，綠化費(fèi)——企業(yè)交了綠化費(fèi)以后還是要自己花錢做綠化。
地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的亂收費(fèi)行為，與分稅制改革后的財(cái)權(quán)、事權(quán)變化有關(guān)。1994年分稅制改革以后，中央財(cái)政收入占總財(cái)政收入中的比重從1993年的22.0％上升到2003年的54.6％，而地方財(cái)政收入所占比例呈下降趨勢。分稅制財(cái)政體制對于省、市、縣分別擁有哪些財(cái)權(quán)，應(yīng)對哪些事權(quán)負(fù)責(zé)，并沒有給出明確規(guī)定，但地方事權(quán)的增加已是大勢所趨。同時(shí)，省級政府也不斷加大對財(cái)政收入的集中力度，這使得市級財(cái)政收入受到影響。如此類推。
于是，在事權(quán)的倒逼下，各級地方政府不得不通過各種途徑創(chuàng)收，以彌補(bǔ)財(cái)政缺口。高價(jià)出讓土地、對房地產(chǎn)領(lǐng)域征收各種收費(fèi)，成為各級地方政府的首選。全國政協(xié)委員的調(diào)查顯示：“全國各種收費(fèi)加上稅收，每年來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)，約占到地方財(cái)政收入的30%至50%，成為地方政府財(cái)政收入的重要來源�！�
現(xiàn)在的問題是，為什么開發(fā)商都愿意繳納不合理甚至違規(guī)違法的亂收費(fèi)呢？直觀地說，開發(fā)商賺取錢的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了因?yàn)閬y收費(fèi)增加的負(fù)擔(dān)，否則，他們必然本能地對亂收費(fèi)、對高昂的土地出讓價(jià)格進(jìn)行抵制。追根溯源，在于當(dāng)開發(fā)商配合地方政府，欣然接受亂收費(fèi)的時(shí)候，實(shí)際上等于與地方政府之間達(dá)成了一種默契，這種默契近似于一種契約關(guān)系，即地方政府會對開發(fā)商囤積居奇、捂盤惜售等行為熟視無睹，聽任開發(fā)商哄抬房價(jià)，對其主動(dòng)繳納亂收費(fèi)的行為予以補(bǔ)償。也就是說，通過亂收費(fèi)這種紐帶，在開發(fā)商與地方政府之間形成了一種利益共同體，兩者共同分享房價(jià)上漲帶來的好處。
從2005年至今，中央連續(xù)出臺嚴(yán)厲的調(diào)控措施，屢屢被地方政府化解也與此有關(guān)。如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控措施，等于打破了與開發(fā)商之間的默契，地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費(fèi)的計(jì)劃就可能受阻。這正是房地產(chǎn)調(diào)控在地方上屢屢受阻的根本原因。
因此，輕稅減費(fèi)能夠遏制房價(jià)，但是，輕稅減費(fèi)牽一發(fā)而動(dòng)全身，在土地出讓金收入降低、亂收費(fèi)被叫停、稅收減少的情況下，地方政府對應(yīng)的事權(quán)如何解決？顯然，通過輕稅減費(fèi)來遏制房價(jià)，還牽涉到我國分稅制度的調(diào)整，地方與中央、省級與市級等的財(cái)權(quán)、事權(quán)的對應(yīng)關(guān)系都需要進(jìn)一步調(diào)整，逐漸趨于一種和諧，才能采取這種措施。
應(yīng)該認(rèn)識到，2007年，中國財(cái)政比年度預(yù)算超收7239億元，當(dāng)年增幅達(dá)到驚人的31%。在這種情況下，通過對財(cái)權(quán)、事權(quán)的適當(dāng)調(diào)整來平衡各種利益關(guān)系，通過對稅收分配機(jī)制的調(diào)整來彌補(bǔ)地方財(cái)權(quán)、事權(quán)不對等的狀況，已經(jīng)具備了比較好的條件。一旦這些關(guān)系調(diào)整好，地方財(cái)政缺口壓力降低，實(shí)行輕稅減費(fèi)就有了現(xiàn)實(shí)的可能，以此遏制房價(jià)才更有效果，也更具可行性。
倘若輕稅減費(fèi)得到實(shí)行，至少可能促使房價(jià)下降20%以上。這不僅是因?yàn)檩p稅減費(fèi)降低了商品房的開發(fā)成本，更是因?yàn)�，地方政府與開發(fā)商之間的利益共同體被打破，由此降低的開發(fā)成本可能更加可觀。 |