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悲觀、彷徨、驚喜、狂熱……這是很多親身感受了今年上半年房地產市場發(fā)展歷程的人所走過的心路歷程。
春節(jié)后一段時間，房地產市場一度彌漫著悲觀的氣氛，由于當時國際金融危機正盛，住宅銷售遭遇前所未有的寒冬，但隨著陽春三月的來臨，樓市“小陽春”已如約而至。但彼時，宏觀經濟依然低迷，國際金融危機也不見削弱，樓市的前景到底如何，很多人是彷徨的、懷疑的。
隨著各城市樓市成交數(shù)據(jù)的披露，包括北京、上海及深圳在內的一線城市商品住宅成交量均出現(xiàn)月度環(huán)比急速上升的情況，甚至已經達到或超越2007年同期的水平。房地產市場的表現(xiàn)無疑給處在經濟調整中的中國一個驚喜。隨著市場的持續(xù)回暖，“小陽春”已經變?yōu)椤捌G陽天”，市場開始略顯“狂熱”了。
客觀講，上半年樓市的上漲行情是由一些因素推動的，并非“天上掉餡餅”的偶然行情。以上海為例，上海常住人口已經接近1900萬，家庭數(shù)約700萬戶，按照平均每年1500萬平方米的成交量計算，在過去10年內也僅有150萬戶家庭購買了住房（僅按每戶家庭購置一處住房，每套100平方米），約占上海總戶數(shù)的21%。
況且，10年基本上是家庭換房的周期，過去購房的家庭開始有了改善型需求，與現(xiàn)在還沒有住房的自主購房需求合流，構成了當前樓市成交活躍的基礎，這個基礎是實實在在存在的，這是推動上海樓市向前發(fā)展的強大動力。
另一方面，上半年樓市脫離宏觀經濟基本面，走出了獨立向上的行情，經濟危機的發(fā)生“功不可沒”。這聽起來像是一個冷笑話，但卻真實發(fā)生在市場上。對比一下，去年政府對房地產采取了嚴厲的宏觀調控政策，各種緊縮性措施如加息、加稅、二套房貸政策等接連出臺，導致市場成交極度低迷，房地產業(yè)處于衰退的邊緣。
年底國際金融危機突然惡化后，中央的經濟政策發(fā)生大規(guī)模調整，從緊縮性的“一保一控”轉為“保增長、調結構、促發(fā)展”，房地產業(yè)由于具有迅速拉動經濟增長、促進擴大消費的特性，被寄予了厚望，從“被調控”的對象一躍成為“保增長”的急先鋒。
雖然在國務院出臺的十大產業(yè)振興規(guī)劃中沒有囊括房地產業(yè)，但房地產業(yè)卻獲得了很多實際的利好措施，如央行連續(xù)降息、首套房消費利率優(yōu)惠、降低住房項目資本比例等。國家實際上從金融環(huán)境、投資環(huán)境、消費環(huán)境等方面全面放開了對房地產業(yè)發(fā)展的束縛。
當然，金融危機下市場對通脹預期的擔憂也導致了投機資金再次進入樓市，直接促進了市場成交的擴大和價格的回升，需要強調的是，上半年樓市的回暖其基礎依然是以自主需求和改善型需求為主，投資需求對樓市的繁榮有“錦上添花”的正面作用，但更應該警惕其“趁火打劫”的負面作用。
對于樓市下半年的走勢，筆者認為有兩個因素非常關鍵。其一是宏觀經濟走勢。宏觀經濟如果能夠好轉，相關產業(yè)投資就會逐步活躍，那么房地產業(yè)的投資需求壓力相應會減弱，這有利于市場價格的穩(wěn)定，避免住房價格的大起大落；宏觀經濟如果能夠好轉，市場消費預期將繼續(xù)向好，對于住宅成交量的穩(wěn)定也具有促進作用。
其二，政策環(huán)境變化。中國房地產是個政策市場，這已經無需論證。在人多地少的客觀情況下，幾乎每次市場調整都是緊縮政策造成的，每次市場的恢復和崛起也都得益于政策穩(wěn)定和放松�，F(xiàn)在樓市正處在政策沉默期間，市場成交量在不斷放大，而價格也在逐步走高，政策能夠繼續(xù)保持沉默的前提條件是市場沒有進入非理性狀態(tài)，市場供應和需求能夠基本保持平衡，價格與大多數(shù)人的消費能力能夠匹配。
從現(xiàn)在的情況看，市場正在走“鋼絲繩”，有關部門面對當前的市場現(xiàn)狀似乎也是“睜一只眼閉一只眼”，主要原因是，房地產依然是拉動經濟增長的急先鋒，即使略微過火也不會馬上采取措施來打壓。市場一旦脫離了正常的軌道，政策出手也就不可避免了。
綜合來看，下半年樓市的發(fā)展依然是謹慎樂觀的，但決不是悲觀。這種謹慎來自于歷次市場波動的規(guī)律認識，這種樂觀來自于對我國房地產市場的巨大現(xiàn)實需求的洞察。正如年初筆者所說，雖然市場還會出現(xiàn)反復和低谷，但不應該悲觀，“冬天進補，春天打虎”，即便未來還有產業(yè)的調整，但那正是行業(yè)、企業(yè)修煉內功的時候。（作者系上海易居房地產研究院高級研究員）
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