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隨著房價高漲，城市房產(chǎn)已是寸土寸金。每一個平方米都希望得到最充分的利用。對于真正的房產(chǎn)投資者，即買房收租的人來說，漲價的難度一般較大，那么在有限的空間盡量多塞幾個人進去，無疑就是實現(xiàn)租金最大化的最好方式了。于是人們發(fā)明了“房中房”，這將提高房屋面積的利用率，當然也就提高了租金回報。
但這種關(guān)起門來進行的個人行為，卻引發(fā)了鄰居們的如潮投訴，并最終促成了行政部門的介入，以強制拆除的方式解決問題。據(jù)說，抗拒拆除的房主將面臨10萬元的巨額罰款。
值得注意的是，如果房主改造的是獨立住宅，例如獨棟別墅，那么即使造成了住宅結(jié)構(gòu)的不當改變，也依然屬于處置自有財產(chǎn)的范疇，相應的風險和成本也全部由房主本人承擔，在不妨礙他人的情況下，鄰居們是無權(quán)置喙的。這就像改變家具的擺放方式，或裝修風格一樣，完全屬于個人問題。但在集合式住宅中，情況就不同了。
改變戶型有可能觸及房屋的建筑結(jié)構(gòu)，尤其是墻體的分布，在由非專業(yè)人員操作的情況下，如果不慎拆除了承重墻，那么在理論上，有可能整棟樓的建筑安全都會出現(xiàn)問題。即使短期內(nèi)安全無虞，建筑物的抗震性能也肯定會遭受損失。為了進行改造，水路、電路也需要重新設(shè)計和布置，這將進一步增加安全隱患，滲水等問題也會影響到鄰居。
此外，增加了房客對房主固然很好，對他的鄰居卻不然。每個小區(qū)都有公共設(shè)施，如景觀綠地、樓道電梯和保安服務(wù)等等，這些設(shè)施由居住在該小區(qū)的總?cè)丝诖笾缕骄叵碛�。如果某個單元居住了過多的人，也就等于攤薄了鄰居們的份額。在極端情況下，如果房主們紛紛改造房中房，使小區(qū)容納的租房人員大量增加，整個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)與生活水準有可能大幅度下降。
一句話，“房中房”有巨大的外部性，它成了公共問題。
顯然，就房地產(chǎn)而言，它的公共領(lǐng)域可能比我們過去設(shè)想的要大。中國有句古話，“各人自掃門前雪，休管他人瓦上霜”，就是公地悲劇的中國式表述，它暗示了公共空間僅存于各家各戶的房門之外。但“房中房”案例卻告訴我們，事情不止于此，即使關(guān)起門來做的事情，也未必就是他人不得干涉的家事。
那么這類公共事務(wù)應該由誰來處理？必須是行政機關(guān)嗎？這是“房中房”問題的要害所在。
實際上，根據(jù)現(xiàn)行制度安排，住宅小區(qū)之內(nèi)的公共事務(wù)，首先應由業(yè)主委員會溝通談判，形成裁決后交物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行。雖然不少小區(qū)的業(yè)委會形同虛設(shè)或根本組織不起來，有的甚至與業(yè)主發(fā)生激烈沖突不被業(yè)主承認，但在小區(qū)公共領(lǐng)域出現(xiàn)糾紛的情況下，還是應該首先通過業(yè)委會和業(yè)主之間的自行談判解決。政府這些年一直主張小區(qū)業(yè)主自治，而自治的主要含義就是自行處理內(nèi)部糾紛。
如果業(yè)委會處理失敗，或難以執(zhí)行，第一選擇也應該是尋求法院裁決。法院裁決的優(yōu)點在于，它能通過個別案例，形成權(quán)利界定的知識積累，而且基于司法的被動性，隨意干涉民眾私生活的可能性比較小。在英美普通法國家，法院判例是數(shù)量最大、影響也最深遠的立法手段。我們可以設(shè)想，像“房中房”這樣的事例如果發(fā)生在英美，法官一定會從權(quán)利界定入手，對集合式住宅的業(yè)主權(quán)利作出新的闡釋，這對于日后處理類似的糾紛，自然非常有用。
相反，行政機構(gòu)則往往慣于一刀切。對于多一事不如少一事的行政官僚來說，禁止某些事才是最合用的手段�！胺恐蟹俊睜可娣恐鞲脑熳约曳课莸臋�(quán)限，如果相關(guān)糾紛直接提交行政部門，最終的結(jié)果一定是禁止任何改造。因為只有這樣，才能一勞永逸地杜絕相關(guān)糾紛，才能讓有關(guān)部門耳根清靜。但這樣一來，房主的私人財產(chǎn)處置權(quán)又當何以處之呢？ |