那些喜歡并且得益于高房價的人，只看到了房地產(chǎn)可以被變成魚翅的一面，卻忽視更多的人需要粉絲的實情，只看到了魚翅可以賣高價的表面現(xiàn)象，卻忽視了魚翅是剝奪別人享用粉絲的權(quán)利而后獲得的事實本質(zhì)。企圖把房地產(chǎn)變成遠離大眾的魚翅就可以肆意提高房價，或者愚弄百姓逆來順受，是竭力掩蓋事實真相之舉，絕非科學發(fā)現(xiàn)的靈光閃現(xiàn)。
“房地產(chǎn)圈”中素來出語驚人的任志強先生，面對房地產(chǎn)價格過高的指責，上周在“博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇年會”上拋出“房地產(chǎn)不是粉絲是魚翅，再貴也不算貴”的言論，又讓人們“驚”了一把。盡管我“一如既往地”反對任先生的觀點，但卻很贊賞他這次的比喻方式，因為通過所謂的“粉絲與魚翅”的討論，有利于澄清當前很多有關(guān)中國房地產(chǎn)問題的混亂認識。
很多人第一次吃魚翅時，的確常常分辨不出與粉絲的區(qū)別，這與當前的房地產(chǎn)消費和投資有著相似之處：一些買房的人買的時候并沒指望房子日后會升值，本來就是要住的，但后來發(fā)現(xiàn)自己的房子升值了。在這個看似不經(jīng)意的過程中，實際上反映的是房地產(chǎn)這個特殊“商品”背后的復(fù)雜屬性。
如果僅從消費效用的角度看，房地產(chǎn)就是商品，但從升值預(yù)期的角度看，它又是資產(chǎn)，買房子的目的也可以是為了未來的某一天在高價位把它賣出去，以獲得資產(chǎn)溢價的滿足。這么一來，事情就復(fù)雜了：房價，到底是由商品的供求決定呢，還是有資產(chǎn)的預(yù)期決定？從歷史經(jīng)驗來看，我認為中國的房地產(chǎn)價格是由預(yù)期決定的，而不是供求關(guān)系，依據(jù)是：國家每次提高房貸利率試圖控制住房需求時，需求是下去了，但房價非但不降，反而都在漲，這就說明供求關(guān)系在決定房價的過程中沒有起作用，或者作用不大。弄清這個道理，至少可以澄清一個問題：當前的房價過高到底是什么因素造成的？
開發(fā)商說，地價過高造成住房供給不足，造就了高房價，一些學者和評論家說，老百姓的住房需求造成了高房價。要我說，這樣的言論根本就是混淆是非，因為這兩種觀點都掩蓋了“投機推升房價”的本質(zhì)，本末倒置地把房價上漲的責任推給了老百姓，往輕了說是在為某些人開脫，往重了說是別有用心。所以，有人說，要降低土地價格以緩解樓價漲勢，我反對；有人說放松對開發(fā)商的管制，讓更多的人進入開發(fā)商行列以增加房地產(chǎn)供應(yīng)，我還反對，因為這樣的建議根本就動搖不了高房價的根基。
或許有人會說，就算房價確實是投機者推升的，就算高房價與老百姓的需求無關(guān)，又能怎樣？這不也是市場現(xiàn)象嗎？不也是交易的結(jié)果嗎？要老百姓接受又有何不妥？“房地產(chǎn)是魚翅”的論調(diào)，其實就是從這個音符開始的。不過，這里有個嚴肅的問題，不知持此論者思考過沒有，那就是老百姓不需要魚翅，他們只需要粉絲，可是在投機者的“魔術(shù)”下，粉絲變成了魚翅，這讓老百姓如何消受得起呢？
表面上看，這是個“量”的問題，房子蓋得太大、太豪華，使得粉絲變魚翅了，那建一些經(jīng)濟適用房問題是不是就解決了呢？我認為不會，盡管可以設(shè)置很多條件來約束經(jīng)濟適用房的購買，但這不可能妨礙“主流”房價的上漲，因為房地產(chǎn)上的投機者從來就不關(guān)心誰來住，就像炒石油的人從沒關(guān)心過誰會用油一樣，區(qū)區(qū)幾間經(jīng)適房又奈房價幾何？
不光如此，粉絲都可以變成魚翅，經(jīng)濟適用房再次變成資產(chǎn)又有何不可呢？為了防止這種現(xiàn)象，茅于軾老先生提出“經(jīng)濟適用房不帶廁所”，引來不少網(wǎng)民謾罵，有人說“這不把住房變豬圈了嗎”，可我說，即使你建的就是豬圈，投機者也照樣可以把它變成魚翅，當一種東西被當作升值對象、避險對象時，外在的形式就只不過是個殼罷了。
于是這就又有了一個矛盾：一方面，老百姓只要粉絲，另一方面投機者活生生把粉絲變成魚翅，而且這個過程看起來不可逆。我現(xiàn)在更關(guān)心這個矛盾如何解決呢？盡管這是一個大家都不愿看到的結(jié)果，但我還是要說，這個矛盾從質(zhì)上講是不可解決的，不可能把粉絲和魚翅在轉(zhuǎn)化過程中分離出來。但話又說回來，矛盾不可解決不意味著不可緩和，如何緩解這一矛盾，是決策者需要解決的問題。
那么，有沒有緩解的手段呢？當然有，這就是“物業(yè)稅”，從純粹的理論上講，投資房地產(chǎn)的人相當于投資了一系列期權(quán)，其中既包括GDP的買權(quán)也包括了通脹的買權(quán)，如果征收物業(yè)稅的話，這些期權(quán)就變成了不斷分紅的標的物的買權(quán)，其價值就要在現(xiàn)有的水平上打折扣了（折扣的大小取決于稅率），這對于化解房價過高矛盾無疑是有益處的。
那些喜歡并且得益于高房價的人，只看到了房地產(chǎn)可以被變成魚翅的一面，卻忽視更多的人需要粉絲的實情，只看到了魚翅可以賣高價的表面現(xiàn)象，卻忽視了魚翅是剝奪別人享用粉絲的權(quán)利而后獲得的事實本質(zhì)。我們無力改變粉絲變魚翅的事實，但不等于說就不應(yīng)該抑制魚翅的高價格，企圖把房地產(chǎn)比作與大眾相遠的魚翅就可以肆意提高房價，或者愚弄百姓逆來順受，是竭力掩蓋事實真相之舉，絕非科學發(fā)現(xiàn)的靈光閃現(xiàn)。
（作者系哈爾濱商業(yè)大學金融學院金融工程研究所所長） |
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