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| 2010-08-30 作者:王煒 來源:人民日?qǐng)?bào) |
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最近幾個(gè)月樓市成交低迷，到一些售樓處和中介門店調(diào)查，依然是看的人多，買的人少，但房?jī)r(jià)卻沒有明顯松動(dòng)。然而，銷售人員卻異口同聲地說：“房?jī)r(jià)不可能再降了，北京有這么多剛性需求，將來房?jī)r(jià)還是要漲的，趕緊買吧�！�
因?yàn)橛写罅康膭傂孕枨蟠嬖�，所以房�(jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌，而且在短暫的調(diào)整后還會(huì)持續(xù)上漲，甚至有可能大幅反彈——這一看似合理的邏輯，成為不少開發(fā)商和中介鼓吹房?jī)r(jià)會(huì)堅(jiān)挺的理由。近兩周部分城市二手房成交量環(huán)比有所上漲，“剛性需求成為反彈主力”的言論更是甚囂塵上，也讓不少持幣觀望的購(gòu)房者感到恐慌。
近幾年說起樓市，幾乎人人都在談?wù)搫傂孕枨�。但剛性需求到底是什么，到底有多大的魔力，誰也說不清。就是這么一個(gè)說不清道不明的概念，卻成了一些人支持房?jī)r(jià)只漲不跌的主要依據(jù)。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系理論，只有受價(jià)格變動(dòng)影響極小的需求才是剛性需求。如果空氣有價(jià)格，那么空氣的需求就是剛性需求，不受價(jià)格變動(dòng)影響。與此相似，每個(gè)人都有住房的需求，因此住房需求看上去的確是剛性的。
但是，住房需求并不完全等同于房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房的需求。從近幾年樓市的波動(dòng)來看，當(dāng)房?jī)r(jià)變動(dòng)時(shí)，成交量會(huì)發(fā)生明顯變化。同時(shí)，受價(jià)格和政策雙重影響，買不起房或者選擇觀望的人們，可以暫時(shí)不買商品房，通過租房、申請(qǐng)保障性住房等方式解決階段性的住房需求。由此可見，樓市的需求似乎沒有那么“剛”。
盡管8月以來樓市成交量出現(xiàn)一定反彈，但這種反彈主要是中低價(jià)位樓盤和一些降價(jià)幅度較大的區(qū)域成交增加的結(jié)果。如北京的通州區(qū)，一些樓盤價(jià)格從調(diào)控前的25000元/平方米大幅下降至16000元/平方米左右，成交量明顯上升。價(jià)格下跌成交上升，恰恰證明了商品房需求是有彈性的。剛性需求的魔力顯然是被夸大了，購(gòu)房者不必因此感到恐慌。
從整個(gè)市場(chǎng)變化趨勢(shì)看，一方面，房地產(chǎn)調(diào)控的效果剛剛顯現(xiàn)，高房?jī)r(jià)的局面仍未明顯改觀，大多數(shù)以自住為目的的普通購(gòu)房者仍然買不起房，而這部分需求恰恰是所謂的剛性需求。另一方面，由于調(diào)控政策對(duì)需求的抑制，當(dāng)前正是首付、稅費(fèi)、利率等購(gòu)房成本最高的時(shí)候，這也將不少普通購(gòu)房者擋在門外。因此，只要房地產(chǎn)調(diào)控不松動(dòng)，隨著政策的落實(shí)和相關(guān)細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，以及保障性住房不斷增加，調(diào)控效果將更加明顯。在這種預(yù)期下，如果房?jī)r(jià)不降，成交低迷的狀況很難在短期內(nèi)改善。所謂的剛性需求很難轉(zhuǎn)化為有效需求，也就無法支撐高房?jī)r(jià)，更無法推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。
無論是開發(fā)商還是房產(chǎn)中介，都不應(yīng)再夸大所謂剛性需求，更不要對(duì)人為放大的剛性需求抱有太多幻想。而是應(yīng)該認(rèn)清市場(chǎng)趨勢(shì)并順應(yīng)這一調(diào)整，積極主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，讓更多需求轉(zhuǎn)化為有效需求，促進(jìn)市場(chǎng)成交活躍。只有成交活躍的市場(chǎng)才是健康的市場(chǎng)，開發(fā)商、中介等市場(chǎng)主體也才能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。其中的道理很簡(jiǎn)單，只有房子賣出去了，才能賺取利潤(rùn)并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
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