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將于10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》明確規(guī)定允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)細(xì)則也將隨之出臺(tái)，保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市的腳步越來(lái)越快。
2000億元可能進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)
關(guān)于新法實(shí)施后可能涉及的險(xiǎn)資規(guī)模，據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇估算，大概在5%至8%之間，不會(huì)超過(guò)10%。根據(jù)央行報(bào)告，截至2009年6月，保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬(wàn)億元，也就是說(shuō)允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金量至少近2000億元。
仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《正在崛起的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者》白皮書(shū)表明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體，將由之前的境外機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐员ｋU(xiǎn)公司為代表的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2008年，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的總投資額為22500億元人民幣。如按照其他國(guó)家的通行慣例保守估計(jì)：即保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，并假設(shè)其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的保險(xiǎn)公司可在國(guó)內(nèi)投資價(jià)值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)。
也就是說(shuō)，無(wú)論通過(guò)哪種方式估算，屆時(shí)都可能有超過(guò)2000億元左右的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是一個(gè)什么概念，如果按照當(dāng)前的物業(yè)估值，此投資規(guī)模相當(dāng)于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值的2倍以上或者天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值的165倍。
初期不參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
對(duì)于保險(xiǎn)資金可能的投資去向，保監(jiān)會(huì)主席助理兼新聞發(fā)言人袁力曾表示，保險(xiǎn)公司在投資不動(dòng)產(chǎn)的試點(diǎn)初期，暫時(shí)不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能購(gòu)買(mǎi)辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。
“在風(fēng)險(xiǎn)和收益權(quán)衡可控的情況下，不動(dòng)產(chǎn)投資是保險(xiǎn)資金一個(gè)很好的新型投資渠道，我們尤其看好其中經(jīng)濟(jì)適用房的投資。”中國(guó)人保集團(tuán)總裁吳焰9月28日表示，保險(xiǎn)資金投資不能只關(guān)注短期的暴利，而應(yīng)著眼于長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益預(yù)期，并力求對(duì)社會(huì)有所回饋，經(jīng)濟(jì)適用房投資恰好符合這兩方面要求。
根據(jù)其他媒體記者近日披露的《保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(討論稿)內(nèi)容來(lái)看，目前保險(xiǎn)公司只能通過(guò)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)、入股項(xiàng)目公司、有資產(chǎn)抵押的債權(quán)投資，以及相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品投資不動(dòng)產(chǎn)，保險(xiǎn)資金幾無(wú)可能進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，而且限制重重。
對(duì)此，上海東方證券資深保險(xiǎn)分析師王小罡認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的主要目的是為了獲取租金回報(bào)，而不是炒樓�！八梢垣@得一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)。也是一個(gè)使保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債比匹配的好方式。因?yàn)橥ǔ９善钡耐顿Y收益率在10%以上，但其風(fēng)險(xiǎn)偏大。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場(chǎng)希望有一個(gè)收益率在6%至10%的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)好的選擇，它彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，也使得保險(xiǎn)公司在做資產(chǎn)組合時(shí)有更多的選擇�！蓖跣☆刚f(shuō)。
各險(xiǎn)企積極備戰(zhàn)
面對(duì)新開(kāi)辟的投資渠道，各大保險(xiǎn)公司都在積極備戰(zhàn)，提前布局不動(dòng)產(chǎn)投資。從8月6日到9月10日，短短1個(gè)多月的時(shí)間，平安信托分別與金地、綠城簽署了共計(jì)250億元的合作投資房地產(chǎn)的協(xié)議，中國(guó)平安將投資地產(chǎn)的意向也表露無(wú)遺。
據(jù)了解，早在政策出臺(tái)之前，一些保險(xiǎn)公司就已經(jīng)通過(guò)自用名義購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，或通過(guò)集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司“曲線(xiàn)”進(jìn)行房地產(chǎn)投資。
自2007年起，中國(guó)平安通過(guò)平安信托，相繼接手了多家星級(jí)酒店、假日酒店的投資項(xiàng)目，投資超過(guò)40億元；2008年5月，平安信托投資18億元對(duì)成都核心地帶的3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行改造，建設(shè)酒店、寫(xiě)字樓等綜合性物業(yè)，此舉在當(dāng)時(shí)被看做保監(jiān)會(huì)放行保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的先期信號(hào)。
中國(guó)平安還設(shè)立了專(zhuān)業(yè)公司——平安物業(yè)投資管理有限公司，具有物業(yè)投資、資產(chǎn)管理、工程管理、物料采購(gòu)、物業(yè)管理五大業(yè)務(wù)職能。
另一保險(xiǎn)巨頭中國(guó)人壽同樣對(duì)新的投資渠道興趣盎然�！跋掳肽旯緦⒚芮嘘P(guān)注監(jiān)管層新開(kāi)放的投資渠道，積極尋求基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的配置機(jī)會(huì)，并為不動(dòng)產(chǎn)投資、未上市公司股權(quán)投資等做好準(zhǔn)備�！敝袊�(guó)人壽總裁楊超在公司半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示。
今年7月，國(guó)壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，二者將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)全方位的合作。
人保集團(tuán)旗下的人保投資控股公司亦與金融街控股公司正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面進(jìn)行合作。
新《保險(xiǎn)法》讓消費(fèi)者更放心
經(jīng)過(guò)全面、系統(tǒng)的修訂，新的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《保險(xiǎn)法》將于2009年10月1日起施行。保護(hù)被保險(xiǎn)人利益和加強(qiáng)監(jiān)管、加大處罰力度成為新《保險(xiǎn)法》相較現(xiàn)行《保險(xiǎn)法》最突出的特點(diǎn)。
“不可抗辯”條款適用于舊保單
隨著新《保險(xiǎn)法》正式實(shí)施日期的日益臨近，目前最讓消費(fèi)者關(guān)心的莫過(guò)于新舊保單之間如何銜接，以及舊保單能否受新法保障等問(wèn)題。近日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(下稱(chēng)“司法解釋”)，稱(chēng)新《保險(xiǎn)法》施行后成立的保險(xiǎn)合同發(fā)生的糾紛，適用新《保險(xiǎn)法》的規(guī)定。新《保險(xiǎn)法》施行前成立的保險(xiǎn)合同發(fā)生的糾紛，除本解釋另有規(guī)定外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定；當(dāng)時(shí)的法律沒(méi)有規(guī)定的，參照適用新《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定。
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