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國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日接受新華網(wǎng)專(zhuān)訪，對(duì)解決房地產(chǎn)問(wèn)題提出四點(diǎn)意見(jiàn)，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士高度關(guān)注。山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華認(rèn)為，總理的講話關(guān)注民生和社會(huì)熱點(diǎn)，對(duì)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題也很有決心，講到了政府和市場(chǎng)兩個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題。但在具體貫徹實(shí)施中，有關(guān)部門(mén)還應(yīng)注意從以下十方面對(duì)總理講話進(jìn)一步細(xì)化。
首先，明確保障性住房比例，加大保障性住房的建設(shè)力度。
近年來(lái)，我國(guó)雖然在這一方面做了很多工作，但是目前國(guó)家政策層面對(duì)保障性住房的定義和建設(shè)比例尚不清晰。目前，我國(guó)僅有山西省出臺(tái)政策，明確保障性住房用地要占到開(kāi)發(fā)用地的２０％，其他省份還沒(méi)有相關(guān)政策出臺(tái)。
由于對(duì)保障性住房的定義和比例不清晰，導(dǎo)致地方政府在落實(shí)中很難執(zhí)行，中央政策由此被打了折扣。袁綸華認(rèn)為，這是一個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略問(wèn)題，明確這一點(diǎn)對(duì)于政府決策和城市發(fā)展尤其重要。
第二，明確普通商品房概念，便于實(shí)際操作。
２００３年，我國(guó)首次提出“普通商品房”的概念，但一直“無(wú)人解讀”，２００５年建設(shè)部做了一個(gè)解釋?zhuān)诰唧w操作中卻仍無(wú)法落實(shí)。這一名詞提出已七年有余，由于概念不清晰、目的不明確，造成實(shí)際當(dāng)中無(wú)法操作。
以山西為例，沒(méi)有任何一座樓盤(pán)可以認(rèn)定為普通商品房，山西之外的各地也都是如此。一些省份雖然有一定探索，比如限價(jià)商品房等，但是還應(yīng)該從國(guó)家層面加以明確，包括建設(shè)開(kāi)發(fā)模式等都應(yīng)細(xì)化。
第三，理清棚戶區(qū)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與保障性住房之間是統(tǒng)一關(guān)系，應(yīng)把三者協(xié)調(diào)起來(lái)。
目前我國(guó)對(duì)于保障性住房的相關(guān)統(tǒng)計(jì)中，并不包含棚戶區(qū)改造相關(guān)數(shù)字，這種統(tǒng)計(jì)口徑容易造成中央對(duì)形勢(shì)誤判，群眾對(duì)形勢(shì)誤解，對(duì)城市的規(guī)劃和發(fā)展帶來(lái)不真實(shí)的情況。
以山西為例，最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年以來(lái)的六年間，全省保障性住房完成4500多萬(wàn)平方米，其中包括棚戶區(qū)改造面積。棚戶區(qū)改造完成量很大，而且是為解決低收入群體的住房困難，應(yīng)該列入保障性住房統(tǒng)計(jì)范圍。但目前統(tǒng)計(jì)部門(mén)設(shè)定的統(tǒng)計(jì)報(bào)表中卻沒(méi)有棚戶區(qū)改造欄目�！�
第四，從實(shí)際出發(fā)，解決城市中的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達(dá)６０多億平米，相當(dāng)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近１０年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量非常之大，而且已成事實(shí)，是多年來(lái)累積起來(lái)的問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房的除了外來(lái)務(wù)工人員，還有城市的低收入群體。
這一現(xiàn)象是與上面提到的保障性住房聯(lián)系起來(lái)的，不能對(duì)這一問(wèn)題視而不見(jiàn)，也不能靠一拆了事，應(yīng)該本著“實(shí)事求是”的原則，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房加以區(qū)別解決：對(duì)符合規(guī)劃的房屋，根據(jù)購(gòu)房情況，讓房主補(bǔ)交土地出讓金；對(duì)于投機(jī)性的房屋，則嚴(yán)格予以制止和限制。
第五，根據(jù)不同性質(zhì)的住房供應(yīng)體系，建立相應(yīng)的土地政策。
不同類(lèi)型住房的土地政策應(yīng)區(qū)別對(duì)待。如商品房的土地政策應(yīng)該是拍賣(mài)，管理上要更加嚴(yán)格；經(jīng)適房的土地是政府提供，免收出讓金；“普通商品房”的土地使用辦法應(yīng)盡快明確。
第六，調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房土地出讓金方式。
地價(jià)一般占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的２０％至３０％，有的甚至更高，日益高漲的土地價(jià)格一次性全部摻入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，對(duì)房?jī)r(jià)影響很大，成為房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一；
由于在房?jī)r(jià)中一次性計(jì)入了土地出讓金，房子的總價(jià)變得非常龐大，還容易造成地方財(cái)政對(duì)土地收益和高房?jī)r(jià)下房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的過(guò)度依賴(lài)，也極易刺激城市政府養(yǎng)成“快賣(mài)地、多賣(mài)地、賣(mài)好地”的利益沖動(dòng)，當(dāng)屆政府可以獲得巨大的土地收益，而下幾屆政府面臨著土地收益銳減甚至無(wú)土地收益的危險(xiǎn)，影響到城市政府財(cái)政收入的穩(wěn)定性和城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。
經(jīng)適房和廉租房都屬共有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于此類(lèi)住房，不應(yīng)該一次性征收土地出讓金，而應(yīng)該改為分年征收。這樣一來(lái)，高房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)可以大大降低。
第七，金融稅務(wù)部門(mén)要清理近年來(lái)宏觀調(diào)控實(shí)施的政策。近年來(lái)出臺(tái)的“國(guó)六條”“國(guó)八條”等政策經(jīng)常性改變，并不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定，應(yīng)建立起一套有差別的、規(guī)范的信貸稅收政策。
具體來(lái)講，住房政策針對(duì)中低收入人群和高收入人群要區(qū)別對(duì)待：建立社會(huì)保障性住房供應(yīng)體系，對(duì)中低收入人群提供適應(yīng)居住需要的低價(jià)住房，為其提供適應(yīng)其承受能力、較低利率的住房抵押貸款，從用地、建設(shè)、稅收等方面給予廣泛優(yōu)惠；對(duì)于高檔住房則要實(shí)行高稅收、高利率，通過(guò)不給信貸等多種政策加以限制。
第八，強(qiáng)化中央政策執(zhí)行力度，對(duì)違反國(guó)家規(guī)定的行為要嚴(yán)加懲處。
從近年來(lái)各地的實(shí)際來(lái)看，中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策很多方面被打了折扣。比如國(guó)家規(guī)定土地出讓金首期交款不低于５０％，但廣州卻規(guī)定不低于４０％，目前公布的廣州２５５億“天價(jià)地王”首期交款額就是４０％。
再如，國(guó)家規(guī)定土地拍賣(mài)后兩年內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)的，國(guó)家將對(duì)土地進(jìn)行無(wú)償收回，但是這一政策出臺(tái)以來(lái)，雖然兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)的土地并不少見(jiàn)，但是全國(guó)各地沒(méi)有一例收回過(guò)。
第九，中央各部門(mén)之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，不能各自為政，政出多門(mén)。比如國(guó)土資源部曾發(fā)文，對(duì)大、中、小三類(lèi)城市的一次出讓土地的數(shù)額分別作出規(guī)定。但實(shí)際上，我國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)于城市的劃分除此三種外，還包括特大城市。由于各部門(mén)對(duì)彼此職能權(quán)限內(nèi)的政策或一些基本常識(shí)不熟悉，容易出現(xiàn)漏洞。
第十，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部是房地產(chǎn)管理的主要職能部門(mén)，我國(guó)１９９８年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，已經(jīng)走過(guò)了１２年的歷程，應(yīng)該好好總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出癥結(jié)建立和完善一套合理優(yōu)化的政策和規(guī)劃體系，使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 |