|
在日前結(jié)束的全國國土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上，國土資源部部長(zhǎng)徐紹史說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，一個(gè)季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整，房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所下降。
以前從沒有過一個(gè)部長(zhǎng)，哪怕是中央部委的低級(jí)官員敢于這樣言之鑿鑿地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。如果部長(zhǎng)所言非虛，房?jī)r(jià)下降的消息，當(dāng)然足以讓房?jī)r(jià)泡沫論者歡欣鼓舞。不過話又說回來，就算是國土資源部長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，也只不過是個(gè)預(yù)測(cè)。這些年，關(guān)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)測(cè)可謂多矣，關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的決心可謂大矣，但房?jī)r(jià)照樣一路走高。因此，哪怕是部長(zhǎng)開了金口，公眾仍然只能將信將疑。
到現(xiàn)在為止，所謂“史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控”已經(jīng)搞了兩個(gè)多月，市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，是房地產(chǎn)成交量有所下降，但除了一些中低端商品房以促銷為名價(jià)格稍有松動(dòng)外，房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下降尚未出現(xiàn)，只是漲幅環(huán)比下降。與此形成鮮明對(duì)比的是，一些開發(fā)商在二三線城市奮勇拿地。
輿論認(rèn)為，這一切只說明市場(chǎng)處于觀望期，房?jī)r(jià)仍然刺激著每個(gè)人的神經(jīng)。
調(diào)控政策繼續(xù)從緊
今年以來，高密度、高強(qiáng)度的調(diào)控政策接連出臺(tái)，這在以往是沒有過的，但它的效果主要取決于執(zhí)行情況。
“新政”對(duì)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)最具“殺傷力”的條款，當(dāng)屬收緊外地人房貸這一條。記者了解到，惠州多數(shù)銀行已經(jīng)開始執(zhí)行房貸新政，但對(duì)于二套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何執(zhí)行，大部分銀行卻諱莫如深。
被稱為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，在各地被兌水稀釋，地方細(xì)則大多較為溫和。這難免讓人產(chǎn)生雷聲大、雨點(diǎn)小的疑問。
所謂“上有政策，下有對(duì)策”，這是中國行政中的老大難問題。但政府調(diào)控地產(chǎn)還是有辦法的，比如考慮針對(duì)多套房征收高額物業(yè)稅，逼迫炒家離場(chǎng)，加大保障性住房供應(yīng)量，對(duì)違令者進(jìn)行切實(shí)問責(zé)等。
土地價(jià)格或回落
國土資源部是樓市調(diào)控的主導(dǎo)部門之一，手中握有兩把調(diào)控樓市的利器：一把是土地放量大權(quán)在握，另一把是督查土地的執(zhí)法情況。
惠陽區(qū)國土局一位工作人員表示，隨著第二季度房產(chǎn)市場(chǎng)開始下滑，緊跟著第三、四季度也不會(huì)有太大起色，土地購置將會(huì)越來越少，增長(zhǎng)速度變?yōu)樨?fù)數(shù)，土地價(jià)格有可能明顯回落。
卡緊開發(fā)商資金鏈
有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，必須對(duì)央企主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)行監(jiān)管，提高央企的融資成本。否則，央企在低融資成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)不振的逆向激勵(lì)下，會(huì)沿襲靠房地產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)睦下�。同時(shí)，必須使政府脫離賣地財(cái)政的窠臼，由稅收逐漸替代。
一位不愿具名的開發(fā)商認(rèn)為，開發(fā)商融資已經(jīng)步入冰凍期。他說：“非常時(shí)期，無論是央企還是民企，官方的融資都會(huì)被pass掉�！�
預(yù)期的融資節(jié)奏被疾風(fēng)驟雨式的調(diào)控打亂。融資渠道不暢，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈越來越緊，擴(kuò)大再生產(chǎn)也受到一定程度的影響。目前，盡管一些開發(fā)商聲稱沒有資金壓力，但在無法進(jìn)行低成本的股權(quán)融資的情形下，逐漸攀高的負(fù)債率，無異于其資金鏈條上的另外一個(gè)隱形炸彈。
有業(yè)內(nèi)人士說，此次收緊地產(chǎn)商錢袋子的目的單純而簡(jiǎn)單，就是讓其降價(jià)回收現(xiàn)金。
貨幣政策不再放松
貨幣供應(yīng)在經(jīng)歷了6月份的緊縮后，從6月末到7月初有放松跡象。截至7月2日，央行連續(xù)第6周向市場(chǎng)凈投放資金，累計(jì)投放資金達(dá)7830億元。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，央行在下半年出口訂單下降、CPI平穩(wěn)等綜合因素影響下，不會(huì)出臺(tái)更緊縮的貨幣政策，這也是目前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚房?jī)r(jià)卻不下跌的關(guān)鍵原因。
也有專家認(rèn)為，除加息外，市場(chǎng)流動(dòng)性過剩、資產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能逼迫央行進(jìn)一步收緊銀根，調(diào)整貨幣政策。盡管這種調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的，但房地產(chǎn)無疑將是被調(diào)整的對(duì)象。一旦房地產(chǎn)金融進(jìn)一步收緊，就可能導(dǎo)致部分開發(fā)商資金鏈出問題，從而改變這些開發(fā)商的心態(tài)和決策，進(jìn)而降價(jià)銷售回籠資金。
努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)
一組數(shù)據(jù)說明，終端需求的萎縮已傳導(dǎo)至生產(chǎn)。我國6月PMI指數(shù)(采購經(jīng)理人指數(shù))為52.1%，環(huán)比降幅創(chuàng)歷史新高，訂單指數(shù)和生產(chǎn)指數(shù)雙雙下滑。如果回到房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路，中國所有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的努力將泡湯。
盡管宏觀經(jīng)濟(jì)還面臨諸多不確定因素，但宏觀經(jīng)濟(jì)中的結(jié)構(gòu)性問題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻，通貨膨脹已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，壓力已經(jīng)越來越大。雖然目前央行還沒有加息，但在今年加息當(dāng)成為定局。
盡管加息并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段，它是旨在打擊通貨膨脹的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具，但加息意味著資金成本上升，將打擊資產(chǎn)價(jià)格泡沫，打擊房?jī)r(jià)預(yù)期。尤其是加息對(duì)開發(fā)商和貸款購房者來說，影響都非常直接，這也可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下降。
降價(jià)趨勢(shì)明朗
從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，2008年1月為上輪房?jī)r(jià)上行最高點(diǎn)，同比漲幅達(dá)11.3%，成為2005年以來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)最新紀(jì)錄。然而，2010年4月同比漲幅已高達(dá)12.8%，超過上輪峰值，下半年同比增幅很可能呈現(xiàn)緊縮狀態(tài)，直至第四季度的負(fù)增長(zhǎng)走向。
從2008年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，成交繼續(xù)下降約3個(gè)月左右后，很可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的明顯下降。有專家預(yù)計(jì)，今年，這個(gè)拐點(diǎn)將在6月全面出現(xiàn)，并維持價(jià)格降低趨勢(shì)。
如果房?jī)r(jià)沒有因調(diào)控而出現(xiàn)有效下降甚或繼續(xù)上漲，將導(dǎo)致政府繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，這又可能導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整周期拉長(zhǎng)，最終使房?jī)r(jià)下降。
惠州某網(wǎng)站近日進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)投票顯示，即便開發(fā)商采取優(yōu)惠促銷手段，甚至小幅降價(jià)，參與調(diào)查的網(wǎng)友有75%選擇了“不會(huì)被打動(dòng)，要等待房?jī)r(jià)真正降下來”。
|