1月17日，央行宣布年內(nèi)首次上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，上證指數(shù)、深圳成指分別大跌3.03%和4.55%，A股預期般迎來今年第一個黑色星期一。
不過，地產(chǎn)股指數(shù)暴跌6.11%，帶領(lǐng)大盤高臺跳水超出多數(shù)人意料。
此前，以海通證券為代表的絕大多數(shù)機構(gòu)認為，雖然國家一直調(diào)控地產(chǎn)業(yè)，但從實際效果看，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金來源并不差。
2010年，該行業(yè)的資金富余程度較2009年增長約20%。因此，短期看，收緊流動性對其打擊有限。
研究機構(gòu)更是看好地產(chǎn)板塊的行情走勢，認為地產(chǎn)股經(jīng)過2010年的下跌，行業(yè)估值處于歷史底部區(qū)域，2011年存在估值修復行情的可能。然而，地產(chǎn)上市公司集體暴跌，無情粉碎所有看好地產(chǎn)板塊投資者溫馨之夢。
既然上調(diào)存款準備金率對地產(chǎn)業(yè)短期流動性沖擊有限，是什么原因?qū)е碌禺a(chǎn)板塊上市公司股價全線崩潰呢？
17日，有媒體報道，上海市國有建設用地使用權(quán)出讓預申請公告“滬預申請告字(2010)第02號”范圍內(nèi)的多數(shù)地塊《國有建設用地使用權(quán)出讓預申請須知》中，均有“出讓人收回并補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”等內(nèi)容，國有建設用地無償收回為國內(nèi)首次提出。
業(yè)內(nèi)人士認為，國有用地無償收回將迫使投資者重新審視地產(chǎn)上市公司的估值，巨額土地儲備存貨貶值風險，成為地產(chǎn)股集體暴跌的導火索。
出讓土地到期無償收回意外沖擊
1月5日，萬科發(fā)布2010年12月銷售數(shù)據(jù)：實現(xiàn)銷售面積68.9萬平方米，實現(xiàn)簽約金額83.5億元，1-12月實現(xiàn)簽約面積897.7萬平方米，實現(xiàn)簽約金額1081.6億元。新增項目21個。
嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控政策高壓下，萬科銷售突破千億大關(guān)給低迷的房地產(chǎn)板塊帶來驚喜。
爾后，保利地產(chǎn)、金地集團相繼公告披露2010年12月銷售數(shù)據(jù)。
去年12月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積62萬平方米，實現(xiàn)簽約金額90億元，全年實現(xiàn)簽約面積688萬平方米，同比增長30.7%；實現(xiàn)簽約金額661億元，同比增長52.5%。
金地集團去年12月實現(xiàn)簽約面積25萬平方米，簽約金額40億元，全年累計實現(xiàn)簽約面積229萬平方米，同比增長21.6%；累計簽約金額83億元，同比增長34.6%。
地產(chǎn)龍頭公司銷售價量齊升、業(yè)績快速增長進一步增長，給市場投資者注入信心，推動地產(chǎn)板塊開年以來的首輪上漲行情。
今年1月14日，央行宣布自1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。
幾乎所有研究員都將此舉解讀為，央行接連收緊銀根的舉措體現(xiàn)出收緊流動性的決心，有利于正確引導預期，有利于適當控制商業(yè)銀行在一季度傳統(tǒng)信貸投放高峰期的信貸投放沖動。對地產(chǎn)板塊估值修復行情不會造成太大沖擊。
然而，上海又對房地產(chǎn)的調(diào)控政策突然發(fā)出信號——到期出讓土地無償回收。
國泰君安研究員孫建平對此的解讀是，“羅店新鎮(zhèn)A1-3”地塊相對特殊,一級開發(fā)商將獲得土地出讓金的大部分。我們判斷,本次上海試點的“土地使用權(quán)到期后無償收回”,有主動平抑房價地價過快上漲壓力的意圖,也是上海對國有土地使用權(quán)出讓制度改革的一次嘗試。由于一級開發(fā)商獲得土地出讓金的大部分,政府的財政成本非常低。
孫建平認為，上海羅店地塊是極特殊個案,不可能大面積鋪開。如果鋪開，則地價將一次性下沉，并將對政府當期的土地收益產(chǎn)生重大負面影響,是地方政府“不能承受之重”。
地產(chǎn)公司8000億存貨重估風險
由于孫建平的預見，已有投資者重新審視房地產(chǎn)上市公司的估值安全。
據(jù)巨靈財經(jīng)統(tǒng)計，截至2010年三季度末，124家地產(chǎn)開發(fā)上市公司的存貨共計8030.6億元，資產(chǎn)總計13257.5億元，地產(chǎn)上市公司存貨占總資產(chǎn)比例平均高達60.6%。
萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)等一線地產(chǎn)上市公司存貨的資產(chǎn)占比，均高于行業(yè)平均水平。
其中，萬科存貨資產(chǎn)占比為66.6%，保利地產(chǎn)達74.3%，金地集團為71.8%，招商地產(chǎn)為65.2%。
據(jù)統(tǒng)計，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)四家公司存貨合計達3072.5億元，占整個地產(chǎn)上市公司全部存貨的38.3%。
眾所周知，地產(chǎn)公司的存貨90%以上為項目儲備土地，一旦地價一次性下沉，且不論是否為政府不能承受之重，地產(chǎn)板塊上市公司將不可避免地面臨存貨跌價準備損失計提風險。
或許上述風險正是部分業(yè)內(nèi)人士認為地產(chǎn)上市公司估值可能需要重估的理由。
盡管目前地產(chǎn)上市公司估值處于歷史低位，但隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的進一步嚴厲，一旦房價下降或地價下沉，所謂的歷史估值還會安全嗎？
對于土地儲備存貨價值動輒超千億的龍頭地產(chǎn)公司而言，存貨跌價準備每上升一個百分點都意味著損失數(shù)十億元利潤。
地產(chǎn)調(diào)控上海信號已經(jīng)傳遍全國，是否會有其他地方政府跟進，到期出讓土地無償收回會否大面積鋪開？仍是無人能解答的政策之謎。
一旦無償收回到期出讓土地大面積鋪開一語成讖，那么房地產(chǎn)板塊估值將可能展開新一輪震撼重估。