一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策直戳開發(fā)商的軟肋——資金鏈。
在調(diào)控政策制定者看來，倘若開發(fā)商資金鏈出了問題，為回籠資金，降價(jià)拋售將成為趨勢(shì)，由此會(huì)帶來房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，乃至下降。
繼“新國(guó)八條”和“房產(chǎn)稅”改革方案相繼出臺(tái)之后，日前，央行分別在1月20號(hào)和2月9號(hào)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率以及金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，信貸收緊趨勢(shì)明顯。
過去一年來，央行數(shù)次加息，雖然直接影響并不明顯，但幾次累計(jì)加息的疊加效應(yīng)將逐步凸顯。
建銀精瑞資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)李曉東在理財(cái)周報(bào)主辦的“2010中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)”上表示，雖然2010年金融緊縮政策不斷出臺(tái)，但是央行新的緊縮政策表明，原來的調(diào)控政策并未實(shí)現(xiàn)讓開發(fā)商“斷奶”。
資金鏈最少也能支持6個(gè)月
李曉東表示，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，通貨膨脹及投資渠道狹窄是推動(dòng)購(gòu)房者入市的主要原因。而對(duì)于投資者來說，加息將加大投資成本，進(jìn)一步遏制了投資投機(jī)性購(gòu)房。
此外，根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”的研究，存款準(zhǔn)備金率的提高，銀行的可放貸金額會(huì)隨之縮小，開發(fā)商獲得貸款的難度增加，尤其是預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商會(huì)增加資金壓力。
盡管密集的樓市調(diào)控政策讓部分一線城市的樓市交易量出現(xiàn)萎縮，深圳新房成交量甚至環(huán)比下跌六成。但是，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前資金充足，依然可以依賴前期獲得的資金儲(chǔ)備拒絕降價(jià)銷售。
而不斷收緊的信貸環(huán)境在一定程度上限制了開發(fā)商的融資，不過在2009年和2010年的銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的情況下，開發(fā)商資金儲(chǔ)備仍很充裕。
2011年春節(jié)前夕，房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)披露了2010年的銷售業(yè)績(jī)，不少房地產(chǎn)企業(yè)總收入大幅上升。筆者了解到，2010年9月份以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)連續(xù)性的量?jī)r(jià)齊升，全國(guó)樓市交易量自“國(guó)十條”低迷后再度反彈，尤其是年底，在限購(gòu)令的影響下，原本應(yīng)該趨于平靜的房市卻異常的火爆。
整個(gè)12月份的銷售是以往年份同期的數(shù)倍。如此也使得2010年全國(guó)房市的銷售面積突破10億平方米，銷售金額突破5萬億元完美拉下帷幕。
而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)更是再次驗(yàn)證了去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，資金來源72494億元，同比增長(zhǎng)25.4%。
也就是說，房地產(chǎn)商手中掌握的現(xiàn)金總量約達(dá)24227億。
根據(jù)之前北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的研究，截止到2010年6月，剔除當(dāng)前24-25億的開工面積和大約11.5億平方米的土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)行業(yè)資金盈余大約2萬億，即使銷售不佳，資金鏈也能支持6個(gè)月左右。
通過借貸來支持未來增長(zhǎng)
雖然去年的樓市銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但是，房企的信貸環(huán)境自去年四月份以來不斷趨緊，通過銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加強(qiáng)。
在政策調(diào)控銀根收緊的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)融資難度加大。
此外，隨著“新國(guó)八條”的頒布以及房產(chǎn)稅的落地，一些城市的成交量也相繼跌落，持續(xù)收緊的地產(chǎn)調(diào)控將直接影響到開發(fā)商的資金回籠。隨之而來的是，不少房企資本市場(chǎng)公開募資的難度加大。
銀行貸款受堵，地產(chǎn)商鉆調(diào)控空子，集中通過海外發(fā)債的方式籌措資金。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告，去年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源7.25萬億元中，外資和自籌資金比例上升，增速較快。其中，利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%，增速提高7.0個(gè)百分點(diǎn)。
由此可見，
當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流充裕，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)資金問題，同時(shí)，大部分的開發(fā)商將通過借貸來支持未來增長(zhǎng)。
今年在種種政策壓力之下，開發(fā)貸款以及居民個(gè)人按揭貸款肯定會(huì)再次收縮。
民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一位人士曾預(yù)計(jì)，今年的開發(fā)貸總量會(huì)比去年縮減6%-13%，以去年7500億元的開發(fā)貸計(jì)算，今年可能縮減為6500億-7000億元。
筆者發(fā)現(xiàn)，近期的房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)交易非�；钴S，資金拮據(jù)的中小型房企紛紛變賣項(xiàng)目，而一些資金寬裕的大房企也趁勢(shì)頻頻的展開并購(gòu)。
根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)，截止到2010年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購(gòu)案例，是2009年全年的并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍。