目前樓市調(diào)控初見(jiàn)成效，但是部分城市房?jī)r(jià)仍在高位波動(dòng)，一些未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。專家建議限購(gòu)等政策在現(xiàn)階段可長(zhǎng)期延續(xù)使用，應(yīng)密切關(guān)注未限購(gòu)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整政策精準(zhǔn)化打擊炒家；同時(shí)大范圍征收房產(chǎn)稅消除暴利現(xiàn)象，讓房地產(chǎn)重回良性發(fā)展軌道。
部分非限購(gòu)城市成房地產(chǎn)投資“洼地”
“買房到增城，這里不限購(gòu)”。2010年10月，廣州宣布實(shí)施限購(gòu)政策，但當(dāng)時(shí)增城、從化未納入限購(gòu)范圍。隨后，“不限購(gòu)”作為一個(gè)賣點(diǎn)，經(jīng)常出現(xiàn)在房地產(chǎn)的廣告里。
記者在采訪中了解到，限購(gòu)城市周邊地區(qū)正在成為房地產(chǎn)投資的“洼地”，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2010年10月，廣州增城樓價(jià)僅為6553元/平方米，到2011年2月，增城樓市成交均價(jià)已經(jīng)高達(dá)9127元/平方米，漲幅高達(dá)39%，短短四個(gè)月漲了近四成，而同期廣州全市樓市僅上漲了3.9%。
在輿論的高度關(guān)注下，增城近期公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，2011年新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。值得關(guān)注的是，增城雖然依然不限購(gòu)，但對(duì)單盤卻進(jìn)行了價(jià)格限制：3個(gè)月內(nèi)新領(lǐng)取預(yù)售證的項(xiàng)目樓價(jià)漲幅不能超過(guò)該盤去年網(wǎng)簽均價(jià)5%，而去年沒(méi)有銷售的樓盤則以去年增城全市的均價(jià)作為參考底價(jià)。
一些未實(shí)施限購(gòu)的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭。廣州房地產(chǎn)專家韓世同說(shuō)，2010年10月廣州實(shí)行限購(gòu)之后，佛山樓市成交量很大，是廣東省成交量最大的城市，房?jī)r(jià)漲幅迅猛。2010年佛山商品房成交均價(jià)達(dá)到7448.16元/平方米，環(huán)比上漲27.20%。
在廣州、深圳、佛山限購(gòu)后，珠三角的其他城市成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。2月，東莞厚街鎮(zhèn)商品房均價(jià)環(huán)比上漲13%，前來(lái)置業(yè)的廣州客、深圳客也有所增加。深圳搜房網(wǎng)開(kāi)通的關(guān)于“外地置業(yè)”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，吸引了5642名網(wǎng)友參與投票。調(diào)查顯示，在深圳限購(gòu)令下超六成網(wǎng)友有赴周邊城市置業(yè)的計(jì)劃，東莞、惠州成為深圳人投資和置業(yè)的首選。
一些未限購(gòu)地區(qū)的樓盤，外來(lái)人口的購(gòu)買比例超過(guò)了本地人口。珠三角某城市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的調(diào)研報(bào)告顯示，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐步趨熱，2月房?jī)r(jià)上漲一成多。其中一個(gè)區(qū)重點(diǎn)樓盤吸引了其他城市的眾多買家，本區(qū)居民購(gòu)買比例為25%，市屬及周邊各縣區(qū)占比為18%，珠三角居民為47%，港澳臺(tái)、華僑、外商及其他占比為10%。
記者在調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，“樓市洼地”現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在珠三角，在北京、江蘇、福建等全國(guó)其他地方也先后出現(xiàn)。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院2月底的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，盡管處于銷售淡季，但北京限購(gòu)后的幾周，燕郊、固安等地部分項(xiàng)目的來(lái)電來(lái)訪量卻出現(xiàn)了明顯上升。
限購(gòu)城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩 但未改變高位態(tài)勢(shì)
目前，30多個(gè)城市先后出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則，“精準(zhǔn)”打擊了投資投機(jī)需求，限購(gòu)城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，但未改變整體高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
3月最后一個(gè)推房周末已過(guò)，調(diào)控下“金三月”遇冷的大勢(shì)已無(wú)法改變。以南京為例，據(jù)365網(wǎng)上數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對(duì)南京全市80家樓盤進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析，3月份南京全市房?jī)r(jià)環(huán)比上月上漲約1.09%，環(huán)比低于2月1.8%的漲幅。從具體數(shù)據(jù)看，絕大部分板塊的房?jī)r(jià)漲幅都低于全市平均漲幅，只有仙林和河西兩個(gè)板塊高于平均漲幅。
但從總體來(lái)看，限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)仍然處于上行通道。3月，南京全市平均房?jī)r(jià)漲幅約為1.09%，其中，12家樓盤價(jià)格有著不同幅度的上漲，占統(tǒng)計(jì)樓盤總數(shù)的15%。
北京、廣州等城市的房?jī)r(jià)依然處于高位。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上半月北京市新建商品房成交均價(jià)為18561元/平方米，同比上漲1.6%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京出臺(tái)限購(gòu)政策已超過(guò)一個(gè)月，房?jī)r(jià)因區(qū)域不同有漲、有落，但是要讓目前高昂的房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)還需一個(gè)過(guò)程。
廣州興業(yè)地產(chǎn)六運(yùn)分公司物業(yè)顧問(wèn)曾先生說(shuō)，目前所在區(qū)域的樓盤價(jià)格穩(wěn)定，沒(méi)有原來(lái)漲得那么快，但由于大多是學(xué)位房，目前還沒(méi)有降價(jià)的跡象。根據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月廣州10區(qū)新建商品住宅均價(jià)14002元/平方米，同比上升5.6%，環(huán)比上升3.2%。
專家建議大范圍征收房產(chǎn)稅消除暴利現(xiàn)象
專家認(rèn)為，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，不少資金仍在尋找政策空隙，追逐進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源在于，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻偏低，而且是個(gè)暴利行業(yè)。
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授向松祚說(shuō)：“大部分的制造企業(yè)都進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。如果房地產(chǎn)利潤(rùn)一直暴漲，有誰(shuí)還愿意做實(shí)業(yè)？個(gè)人有錢除了買房子還能有什么更好的選擇？資金不斷追逐進(jìn)入樓市，為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控增加了難度，因此調(diào)控應(yīng)著眼于消除樓市不合理的暴利現(xiàn)象�！�
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人建議，提高房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻，盡快在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅，讓房地產(chǎn)重回良性發(fā)展軌道。按每年新增房屋面積6、7億平方米來(lái)計(jì)算，1998年以來(lái)的存量房約有80億平方米，目前試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅只涉及增量部分，并沒(méi)有觸動(dòng)投資投機(jī)者的利益，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響力不足。應(yīng)該對(duì)存量房和增量房同時(shí)征收房產(chǎn)稅，設(shè)立一定面積的免稅額，采取先征后退的方式，用稅收調(diào)節(jié)住房需求。
部分百姓建議，關(guān)注非限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)異動(dòng)現(xiàn)象，合理增加限購(gòu)城市，限制“樓市洼地”的形成。江蘇常州市民劉霞慧說(shuō)：“周邊的城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)令，而常州的房?jī)r(jià)還在漲。這樣下去老百姓真的有點(diǎn)受不了�！�
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“十二五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將常態(tài)化，并主要采用四大手段：一是嚴(yán)格落實(shí)差別化信貸、稅收政策，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；二是加大保障性住房建設(shè)力度，“十二五”期間全國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，將城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率從目前的7.8%提高到20%；三是增加有效供給，重點(diǎn)是中小套型普通商品住房，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系；四是建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，明確地方政府在控制房?jī)r(jià)方面的責(zé)任，實(shí)行巡查、約談等措施，確保調(diào)控政策的落實(shí)。