目前，樓市調(diào)控政策逐步收緊，住宅市場(chǎng)成交量低迷，開(kāi)發(fā)商紛紛從住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向尚未受到嚴(yán)控的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在全國(guó)各大城市商品住宅成交量持續(xù)下滑的同時(shí)，不受限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)則在不少城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。商業(yè)地產(chǎn)儼然成為開(kāi)發(fā)商以及投資者的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移目標(biāo)，然而，商業(yè)地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)精深的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，盡管商業(yè)地產(chǎn)無(wú)關(guān)民生，但其并非處于調(diào)控真空區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的遍地開(kāi)花與快速升溫同樣預(yù)示其風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。
紛紛進(jìn)入熱情高漲
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積24898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5.8%，辦公樓增長(zhǎng)4.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)7.7%。商品房銷(xiāo)售額14078億元，同比增長(zhǎng)13.3%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.0%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)23.8%和26.6%。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)所展現(xiàn)的市場(chǎng)形成很大差異。
近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌。無(wú)論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險(xiǎn)企業(yè)、制造業(yè)等眾多其他行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。除一線城市外，商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市，乃至四線城市遍地開(kāi)花。投資企業(yè)對(duì)商業(yè)地塊用地的拿地?zé)崆椴粩嗌郎�。眼下上市房企保利、招商地產(chǎn)、金地均加大了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一向聲稱(chēng)專(zhuān)做住宅開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科也已經(jīng)高調(diào)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)明確提出，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重50：50的既定戰(zhàn)略，萬(wàn)通地產(chǎn)也宣稱(chēng)，未來(lái)5年內(nèi)其商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。有開(kāi)發(fā)企業(yè)向記者透露，去年一年該公司在多個(gè)城市取得了不下28單綜合性商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前正在廣挖商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)人才，籌措資金，著手進(jìn)入實(shí)體建設(shè)階段。據(jù)了解，當(dāng)下這種手握數(shù)十單大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)并非少數(shù)。戴德梁行發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報(bào)告也顯示，2011年外資格外青睞中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)。全球預(yù)計(jì)會(huì)有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%，其中中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為資金重點(diǎn)流向。
規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)是“誘因”
開(kāi)發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，政策非調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)的二三線城市便成為房地產(chǎn)企業(yè)“攻城略地”的戰(zhàn)場(chǎng)。有開(kāi)發(fā)商透露，由于這些地方處于城市發(fā)展的旺盛階段，政府要業(yè)績(jī)，急于招商引資，因此對(duì)能夠較大提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資，特別是一些大企業(yè)投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協(xié)商的余地，拿地勝算大。另外，經(jīng)協(xié)商地方上往往會(huì)給與減免城市配套費(fèi)用、分期開(kāi)發(fā)等優(yōu)惠，拿地成本可大為降低。去年以來(lái)，二三線城市不斷爆出投資超百億的“造城”項(xiàng)目，許多大型房企躋身“造城”行列。
綜合性商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模遠(yuǎn)大于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資本規(guī)模、運(yùn)營(yíng)水平、價(jià)值培育等方面的要求更高，風(fēng)險(xiǎn)要大。為避免引資風(fēng)險(xiǎn)，地方政府往往要求開(kāi)發(fā)企業(yè)要長(zhǎng)久自持30%的商業(yè)物業(yè)。這對(duì)開(kāi)發(fā)商的資本運(yùn)作能力是一大考驗(yàn)。
由于商業(yè)地產(chǎn)不在新政調(diào)控范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商對(duì)非政策調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)的住宅價(jià)格升值空間也十分有信心，很多城市綜合體的開(kāi)發(fā)商通常采取先期開(kāi)發(fā)住宅，用銀行貸款及銷(xiāo)售資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)后期的寫(xiě)字樓、商業(yè)部分。也有開(kāi)發(fā)商先期銷(xiāo)售工時(shí)相對(duì)短、成本較低的LOFT建筑以運(yùn)作商業(yè)建筑。盡管限購(gòu)政策在全國(guó)普遍推開(kāi)，但有不少開(kāi)發(fā)商此前預(yù)判這將是一項(xiàng)短期政策，到年中即會(huì)放松。然而，從目前的政策形勢(shì)看，中央不但沒(méi)有放松對(duì)住宅的限購(gòu)政策，全面緊縮的“銀根”，以及接連不斷的新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源正在產(chǎn)生巨大的影響。
5月18日，央行再度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，使存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了21%，這直接導(dǎo)致銀行的放貸金額將進(jìn)一步縮水，開(kāi)發(fā)商將面臨融資壓力。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)企業(yè)到位資金6094億，環(huán)比下降了14.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款下降了16.8%。顯然存款準(zhǔn)備金率上調(diào)之后，國(guó)內(nèi)貸款獲得資金將會(huì)繼續(xù)減少。
與此同時(shí)，近日銀監(jiān)會(huì)加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，要求各家信托公司從本月起，每月10日前須上報(bào)每一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金投向、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等信息。對(duì)于三個(gè)月內(nèi)將到期兌付的項(xiàng)目，要求信托公司按5級(jí)分類(lèi)評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)監(jiān)管的銀監(jiān)局也要逐一出具“兌付風(fēng)險(xiǎn)判斷意見(jiàn)”。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，今年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項(xiàng)目金額達(dá)
710.9億元，同比增長(zhǎng)12.5%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)與2010年各季度的均值相持平。業(yè)內(nèi)人士分析，銀監(jiān)會(huì)的目的在于，通過(guò)掌握如上的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)確定是否出臺(tái)新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管措施。這種“引而不發(fā)”的政策效力，顯然會(huì)使此前房地產(chǎn)融資的重要渠道房地產(chǎn)信托的融資難度增加。
此外，日前針對(duì)多家房企意欲扎堆“借殼上市”，證監(jiān)會(huì)下發(fā)意見(jiàn)稿規(guī)范“借殼上市”。要求“借殼上市”須執(zhí)行首次公開(kāi)發(fā)行(IPO)趨同標(biāo)準(zhǔn)，擬借殼資產(chǎn)必須持續(xù)兩年盈利，且凈利潤(rùn)累計(jì)超過(guò)2000萬(wàn)。
5月12日，發(fā)改委再次發(fā)布了關(guān)于執(zhí)行“一房一價(jià)”政策的通知，開(kāi)發(fā)商在新房?jī)r(jià)格上被進(jìn)一步規(guī)范。針對(duì)開(kāi)發(fā)商熱衷的“LOFT”相關(guān)部門(mén)也明確，規(guī)劃部門(mén)加強(qiáng)審查和規(guī)劃竣工驗(yàn)收，對(duì)擅自?xún)?nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗(yàn)收。此外，北京已將商業(yè)地產(chǎn)納入調(diào)控視線，商改住項(xiàng)目將拿不到房產(chǎn)證。6月1日起，“商改住”、“虛擬商鋪產(chǎn)權(quán)”，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中的違規(guī)行為將被遏制。
房貸緊縮持續(xù)凸顯
房貸緊縮的信號(hào)仍在持續(xù)釋放。日前有消息，銀行可自主提高首套房的首付比例。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，首套房首付上調(diào)至四成，會(huì)有50%貸款人群受到影響，購(gòu)房需求將減少。
有開(kāi)發(fā)商坦言，盡管今年開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況遠(yuǎn)好于2008年，但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行需要的資金量很大，今年下半年持有大量土地的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力會(huì)很大。央行一而再再而三的提高存款準(zhǔn)備金，提高首套房的首付比例，銀行放貸額度會(huì)縮小。目前通過(guò)信托進(jìn)行房地產(chǎn)融資成本已經(jīng)高達(dá)20%以上，如果房地產(chǎn)商資金鏈進(jìn)一步趨緊，信托產(chǎn)品的收益率或會(huì)繼續(xù)走高。現(xiàn)在很多缺少渠道的開(kāi)發(fā)商借道民間借貸，但民間借貸已經(jīng)出現(xiàn)100%的高額年息，風(fēng)險(xiǎn)很大。目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在發(fā)行基金，這是眼下唯一沒(méi)被政府方面限制的融資渠道，但采用基金融資目前需要給投資人15%的回報(bào)，成本也已經(jīng)很高，開(kāi)發(fā)商融資壓力明顯增加。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)，特別是大規(guī)模的城市綜合體商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在資金鏈這一最主要的環(huán)節(jié)上日益加大的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。
競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化
另外從專(zhuān)業(yè)層面上看，當(dāng)前各行業(yè)企業(yè)一哄而上著實(shí)令人擔(dān)憂。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)必須對(duì)應(yīng)需求量。盡管商業(yè)地產(chǎn)的升跌不會(huì)直接影響民生，但調(diào)控政策影響著房產(chǎn)投資者對(duì)樓市的預(yù)期。商業(yè)地產(chǎn)的投資需求彈性遠(yuǎn)大于商品住宅需求。由地方政府主導(dǎo)、出于追求業(yè)績(jī)盲目的規(guī)劃，恐難免導(dǎo)致定位不準(zhǔn)、規(guī)模不當(dāng)，而對(duì)于未來(lái)投資回報(bào)不確定，將造成招商或經(jīng)營(yíng)困難。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地，一定會(huì)造成供大于求。
除此之外，各類(lèi)企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)，使本來(lái)就不充足的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才更為稀缺。與住宅項(xiàng)目不同，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理人才需要相當(dāng)?shù)膶?shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。各環(huán)節(jié)都不得出現(xiàn)差池，否則會(huì)導(dǎo)致失敗。如今爭(zhēng)奪商業(yè)地產(chǎn)人才的戰(zhàn)爭(zhēng)已近白熱化，有開(kāi)發(fā)商感嘆，現(xiàn)在有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)理年薪開(kāi)價(jià)五百萬(wàn)，比現(xiàn)在許多開(kāi)發(fā)商老總還要高。物以稀為貴，尋找得力的人手成為今年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“一道坎”，令開(kāi)發(fā)商備感頭痛。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)兩三年里各類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)白熱化。實(shí)際在海內(nèi)外資金蜂擁圈地商業(yè)地產(chǎn)之際，一線城市局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已供過(guò)于求。有報(bào)道，由于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期變化，北京商業(yè)地產(chǎn)5月首周成交量暴跌75.7%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)大多需求量有限，定位失誤、開(kāi)發(fā)量過(guò)度形成市場(chǎng)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)已成為需要高度警惕的問(wèn)題。