近日，有著北京“睡城”之稱的河北省香河縣再次成為全國焦點(diǎn)。
據(jù)中廣網(wǎng)6月20日報(bào)道，河北省廊坊市香河縣有關(guān)部門近日下發(fā)通知，要求對該縣區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售的價(jià)格進(jìn)行限制，這也意味著北京人購房的熱點(diǎn)區(qū)域香河，成為全國首個(gè)實(shí)行“商品住房一律限價(jià)銷售”的區(qū)域。（編注：此前市場上可見的限價(jià)房，又稱“限房價(jià)、限地價(jià)”的“兩限”商品房，具有一定社會(huì)保障性質(zhì)，不同于香河此番全面限價(jià)銷售的商品房。）
香河縣的調(diào)控指標(biāo)分為三檔：新建普通商品住房的銷售均價(jià)控制在6500元/平方米，最高價(jià)不得超過7500元/平方米；而高檔商品住房最高價(jià)將限制在11000元/平方米以內(nèi)。
不過，多家開發(fā)商20日對早報(bào)記者透露，目前已在實(shí)際執(zhí)行限價(jià)的區(qū)域，其實(shí)不止香河一縣�！澳壳安糠謪^(qū)域在申請商品房銷售價(jià)格備案時(shí)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)給出一個(gè)指導(dǎo)價(jià)。如果開發(fā)商報(bào)價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，則預(yù)售申請很難獲批�！庇虚_發(fā)商稱。
財(cái)新網(wǎng)20日報(bào)道稱，由于與北京毗鄰，河北省的燕郊、香河、固安和涿州等幾個(gè)區(qū)縣一向是北京買家熱衷的置業(yè)地點(diǎn)。2010年，河北省政府提出的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”概念以及北京限購政策的影響，把這幾個(gè)區(qū)縣的房價(jià)推向了高點(diǎn)。
中廣網(wǎng)20日的報(bào)道還提到，今年上半年，香河房價(jià)呈現(xiàn)快速上漲趨勢，“跟去年同期比，基本有20%左右的漲幅”。面對日益高企的房價(jià)，河北省下發(fā)了《做好環(huán)首都部分縣、市房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，香河縣有關(guān)部門在下發(fā)的通知中稱，全面限價(jià)正是為了落實(shí)河北省政府相關(guān)通知的精神。
“高端項(xiàng)目受影響明顯”
對于香河全面限價(jià)措施的影響，某大型國企開發(fā)商20日分析道，目前香河區(qū)域普通商品房的售價(jià)很少超過6000元/平方米，限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)劃定遠(yuǎn)高于市場的實(shí)際水平，對市場影響不大。
“而且目前在售的項(xiàng)目，土地很多是開發(fā)商早前儲(chǔ)備的，成本并不高，即使限價(jià)，開發(fā)商頂多損失一點(diǎn)利潤而已。”前述大型國企開發(fā)商說。
相比普通商品房，高端項(xiàng)目受全面限價(jià)影響可能更大。
中廣網(wǎng)20日援引“我愛我家”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉的話說，就目前香河房地產(chǎn)市場的情況來看，限價(jià)的出臺(tái)主要會(huì)對高端住宅造成一定影響。
胡景暉分析，受全面限價(jià)政策影響的商品房主要是兩類，一是別墅或準(zhǔn)別墅產(chǎn)品，像獨(dú)幢、連排別墅產(chǎn)品，“目前在北京周邊的購房z者里，這類產(chǎn)品相對來講更受歡迎一些”；另外可能還包括中檔住宅，比如兩房、三房，“這在北京人于香河所購房屋中占了很高比例”。
據(jù)胡景暉介紹，香河大部分區(qū)域?yàn)l臨北京，不受限購政策影響，加上去年年末推出環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈概念，今年上半年房價(jià)呈現(xiàn)快速上漲趨勢。
另有在香河從事房地產(chǎn)開發(fā)的某上市房企公關(guān)負(fù)責(zé)人也稱，目前香河不少高端房源的單價(jià)已經(jīng)突破萬元，比如該企業(yè)在香河曾經(jīng)開發(fā)過一個(gè)低密度社區(qū)，于今年3月份售罄，當(dāng)時(shí)的售價(jià)為1萬元/平方米。如果全面限價(jià)政策持續(xù)，該項(xiàng)目的后期房源一旦入市，原本應(yīng)高于前一批房源的價(jià)格，可能就會(huì)受到打壓。
開發(fā)商更關(guān)心“停售”
相比全面限價(jià)，多家在香河有開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商更在意此前因卷入“非法圈地風(fēng)波”，而被下達(dá)的停工、停售禁令。
前述大型國企開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人20日稱，香河此前有不少項(xiàng)目用地，被卷入“非法圈地風(fēng)波”，“當(dāng)前幾乎所有的商品住宅項(xiàng)目面臨停工停售，香河面臨一場整頓�！痹谠撠�(fù)責(zé)人看來，全面限購對于短期內(nèi)幾乎無房可售的香河而言，沒有實(shí)際意義。
某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也證實(shí)稱，他們開發(fā)的某個(gè)位于香河的項(xiàng)目二期，也已被下令停售，原因就是該地塊在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)出了問題�！澳壳罢谂浜险{(diào)查，具體何時(shí)復(fù)工尚未有定論。”該負(fù)責(zé)人還表示，目前尚未考慮到對策問題，一切等項(xiàng)目復(fù)工后再做定奪。
此前的5月18日，新華社發(fā)表題為《香河大規(guī)模違規(guī)“圈地”調(diào)查》的系列報(bào)道，曝光了河北省香河縣從2008年以來，打著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、建設(shè)新農(nóng)村的旗號(hào)，通過“以租代征”等方式，大規(guī)�！叭φ肌备氐那闆r。據(jù)農(nóng)民反映，政府違規(guī)圈地高達(dá)萬畝以上。
5月24日，新華社報(bào)道稱，河北省政府對9名“香河違規(guī)圈地”相關(guān)責(zé)任人作出處理。其中，給予縣長張金貴行政記大過處分，并建議經(jīng)由相關(guān)法律程序免去其縣長職務(wù)；撤銷周春華香河縣國土資源局局長職務(wù)。
毗鄰北京的香河，此前是多家大型房企拿地的重要目標(biāo)。
在全面限價(jià)令推出后，前述大型國有開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前他們在香河并沒有住宅項(xiàng)目，但此前和當(dāng)?shù)卣?jīng)簽訂拿地協(xié)議，在全面限價(jià)令出臺(tái)后，他們是否會(huì)按照協(xié)議中的價(jià)格和約定拿地，還要看市場的環(huán)境。
前述大型國有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人還稱，如果全面限價(jià)令持續(xù)，必然會(huì)有不少開發(fā)企業(yè)將出面和當(dāng)?shù)卣屯恋貎r(jià)格進(jìn)行協(xié)商。
“短時(shí)間不會(huì)全國鋪開”
有開發(fā)商稱，目前已在推行限價(jià)的區(qū)域，其實(shí)不止香河一縣。
不少開發(fā)商透露，目前部分區(qū)域在申請商品房銷售價(jià)格備案時(shí)，當(dāng)?shù)卣畷?huì)給出一個(gè)指導(dǎo)價(jià)。
前述大型國有開發(fā)企業(yè)香河項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，目前北京的部分新開項(xiàng)目，定價(jià)如果超過該區(qū)域的均價(jià)水平，審批就很難通過，“這其實(shí)也是一種委婉的限價(jià)”。
另有在南通有開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商也稱，其南通項(xiàng)目近期在申請預(yù)售證，該項(xiàng)目周邊區(qū)域房價(jià)在5000元/平方米左右，該項(xiàng)目報(bào)價(jià)6000元/平方米，就被當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門駁回。“該地區(qū)在申報(bào)預(yù)售證時(shí)，有一個(gè)區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，報(bào)價(jià)超過該范圍，可能會(huì)被拒絕�！痹撻_發(fā)商稱。
上述開發(fā)商表示，很多城市雖然沒有明文的全面限價(jià)政策，但對于新入市房源的價(jià)格，會(huì)有指導(dǎo)意見，控制房價(jià)“穩(wěn)中有降”�！叭嫦迌r(jià)只是一個(gè)措辭，更何況如果限價(jià)限得比實(shí)際售價(jià)高，這種限價(jià)意義很小。估計(jì)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)在全國鋪開。”
某位業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣畬τ谛麻_房源的指導(dǎo)價(jià)要比限價(jià)更易于操作，對于一些大城市而言，不同區(qū)域地價(jià)和房價(jià)差異很大，一刀切的全面限價(jià)很難操作，短期看，全面限價(jià)不太可能大面積推廣。
樓市“面臨寒冬”？
雖然香河的全面限價(jià)措施，對于當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊戇�有待觀察，但可見的是，隨著限購令的持續(xù)，以及全面限價(jià)措施在多區(qū)域的執(zhí)行，樓市“從緊”的環(huán)境并未改觀。
某上海本土開發(fā)企業(yè)高層20日說，限購政策短期內(nèi)不會(huì)放松，而且限購范圍可能還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，但全面限價(jià)措施可能較為極端，不會(huì)大規(guī)模推行。他同時(shí)表示，面對持續(xù)的政策調(diào)控，開發(fā)商會(huì)加大推盤量，根據(jù)市場接受度定價(jià)，同時(shí)推遲拿地節(jié)奏，“開發(fā)商可能會(huì)面臨1-2年的寒冬�！�
另有某港資企業(yè)開發(fā)商亦判斷，限購等調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，開發(fā)企業(yè)將加大項(xiàng)目推盤供應(yīng)，“并制定下半年不拿地，只賣房的初步戰(zhàn)略，以應(yīng)對市場的變化�！�
實(shí)際上，部分開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三四線城市，或轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，以規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。
某上市開發(fā)企業(yè)坦言，二三線城市土地價(jià)格更為便宜，調(diào)控政策也相對寬松，因此有不小的機(jī)會(huì)。
但也有開發(fā)商提醒，如果一線城市價(jià)格下滑，必然會(huì)傳導(dǎo)至二三線城市，加上三四線城市貸款額度小，房地產(chǎn)開發(fā)同樣有風(fēng)險(xiǎn)。他同時(shí)稱，目前開發(fā)商資金鏈堪憂，不排除部分企業(yè)會(huì)因?yàn)槿谫Y問題，轉(zhuǎn)讓此前高價(jià)拿得的土地。