一“低”指成交量，金融政策一緊再緊，剛性需求步步萎縮，成交量創(chuàng)5年來(lái)新低；二“低”指土地出讓金額，上半年主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)土地出讓總額不足80億元，創(chuàng)5年來(lái)新低的紀(jì)錄；一“高”指庫(kù)存高，微量成交的背后是樓市的大量積壓，可售房源量創(chuàng)下兩年來(lái)新高，接近歷史最高位。
而縱觀上周新開(kāi)樓盤的表現(xiàn)，雖然開(kāi)盤的樓盤數(shù)并不多，但個(gè)盤的情況看好，幾個(gè)開(kāi)盤樓盤的定價(jià)，都直接拉低了區(qū)塊的整體價(jià)格，這也是在調(diào)控背景下，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放下身段，靈活把握定價(jià)所帶來(lái)的積極后果。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上周新開(kāi)的三個(gè)樓盤自住投資都非常適宜，尤其對(duì)于還擁有購(gòu)房資格的投資者來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)格從長(zhǎng)線來(lái)看是十分理想的。相信在下半年的市場(chǎng)中，還會(huì)有越來(lái)越多的樓盤選擇這樣的開(kāi)盤戰(zhàn)略來(lái)吸引客源。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人向記者表示，2011年上半年杭州樓市整體呈靜默狀態(tài)，最主要還是受“政策市”的影響�！澳苜I得起的沒(méi)有資格買，有資格買的卻買不起，限貸政策提高購(gòu)房門檻，二套房首付和利率的提高，迫使部分資金不足的需求推遲購(gòu)買計(jì)劃。再加上對(duì)價(jià)格下降的預(yù)期影響，使得樓市依舊愁云密布�！�
上周三盤低價(jià)入市業(yè)績(jī)理想
上周杭州樓市雖僅有三盤新開(kāi)，但預(yù)定情況卻超出人們預(yù)期的理想，為上半年畫下了一個(gè)意味深長(zhǎng)的句點(diǎn)。濱江的中海寰宇天下、世茂錢塘帝景，以及位于下沙板塊的德行中外公寓，作為純新盤，首次面世。
上周四，德信中外公寓與中海寰宇天下開(kāi)盤。價(jià)格成為寰宇天下此次開(kāi)盤的殺手锏，很多前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者都表示，和周圍的很多新盤比起來(lái)，寰宇天下的樓盤質(zhì)量并不差，價(jià)格則更為優(yōu)惠，較高的性價(jià)比驅(qū)使他們選擇購(gòu)買寰宇天下的樓盤。開(kāi)盤當(dāng)日，去化6成，實(shí)現(xiàn)銷售額8.8億。
更為值得一提的是德信中外公寓。在目前的調(diào)控形勢(shì)下，近乎“日光”的成績(jī)可謂上佳。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷控表觀察，本次德信中外公寓推出的128套房源，總價(jià)在123萬(wàn)到200萬(wàn)之間，單價(jià)12980元/平方米起，總價(jià)最低為123.9萬(wàn)。據(jù)開(kāi)發(fā)商方面的數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)盤當(dāng)日的預(yù)訂率高達(dá)98%。
早在6月中旬，中外公寓的開(kāi)盤價(jià)格公布之初，就曾引來(lái)眾多購(gòu)房者與業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注與看好，14800元/平方米的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金沙湖板塊其他在售樓盤的價(jià)格，甚至有不少網(wǎng)友預(yù)言，德信此舉將重塑下沙樓市的價(jià)格體系。中外公寓開(kāi)盤后的這個(gè)預(yù)定成績(jī)可謂是眾望所歸。
上半年二手房成交量創(chuàng)5年來(lái)新低
新盤的低價(jià)入市，直接沖擊的就是二手房的交易。
根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1月至6月杭州市主城區(qū)二手房共成交6703套，僅為2010年同期的52.68%，為5年來(lái)新低。
1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”，市場(chǎng)觀望氣氛漸出，再加上春節(jié)效應(yīng)的影響，樓市陷入低谷；2月8日，央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，2月28日，杭州“國(guó)八條”樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，樓市成交面積銳減過(guò)半，開(kāi)始進(jìn)入冰凍期。細(xì)則出臺(tái)后，限購(gòu)政策壓縮了市場(chǎng)需求，投資投機(jī)需求退出市場(chǎng)、部分多次改善性需求失去購(gòu)房資格被迫退市，限購(gòu)成為樓市成交下降的最主要原因。3月、4月樓市住宅一直在低迷中靜默。
4月6日，央行再次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，金融政策持續(xù)收緊，樓市表現(xiàn)卻異常淡定；而歷來(lái)樓市最火的“紅五月”依然沒(méi)見(jiàn)往年的成交熱潮，5月人居展上觀望氣氛十分濃郁，成交量和人氣都不如往年。5月20日，杭州一房一價(jià)細(xì)則重磅出臺(tái)，6月20日，央行年內(nèi)第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，持續(xù)低迷的成交量和持續(xù)收緊的資金鏈終于讓賣房者按捺不住了，開(kāi)發(fā)商紛紛優(yōu)惠開(kāi)盤，打折促銷措施不斷，也帶來(lái)6月份一手房成交量的小幅上升；部分二手房東也開(kāi)始調(diào)低掛牌價(jià)，但受到新盤頻頻低開(kāi)的影響，周邊二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)并不樂(lè)觀。需要注意的是，雖然新盤打折促銷范圍漸廣，但真正銷售得好的還是優(yōu)惠力度大、性價(jià)比高的樓盤，這一點(diǎn)可以看出當(dāng)下買房者最關(guān)心的不是價(jià)格是否下跌，而是下跌的幅度是否達(dá)到心中的價(jià)位。
房?jī)r(jià)松動(dòng)，第三季度或?yàn)槿胧袝r(shí)機(jī)
根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上半年杭州市主城區(qū)二手房整體成交均價(jià)出現(xiàn)小幅度松動(dòng)，二手房東的掛牌價(jià)近期主動(dòng)下調(diào)，議價(jià)空間也有所提高，國(guó)家政策調(diào)控遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)取得一定效果，但是部分熱門區(qū)域或小區(qū)的成交均價(jià)卻有所上漲，尤其是套均面積較小的老小區(qū)；同時(shí)由于二手房東本身的分散性特點(diǎn)和資金特點(diǎn)，使得二手房目前降價(jià)幅度不大。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，上市新盤“明折暗扣”較為猛烈，各種優(yōu)惠接踵而至，房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象較為明顯。根據(jù)某房產(chǎn)門戶網(wǎng)的調(diào)查顯示，當(dāng)下，新盤開(kāi)盤采取折扣優(yōu)惠的有54個(gè)，存抵促銷的有11個(gè)，其他優(yōu)惠的7個(gè)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控緊而不松，在持續(xù)多月的慘淡之后，不差錢的開(kāi)發(fā)商已漸漸陷入資金鏈緊張的泥潭，在銀行和眾多融資渠道被卡緊的大背景下，“以價(jià)換量”成為許多樓盤回籠資金的最好方式。
截止到6月底，杭州市主城區(qū)可售房源高達(dá)29201套，為兩年來(lái)新高，接近歷史最高值；再加上下半年大量的一手住宅項(xiàng)目入市，新房市場(chǎng)的價(jià)格有望進(jìn)一步回落，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也將進(jìn)一步松動(dòng)，第三季度將為入市的好時(shí)機(jī)。伴隨著價(jià)格的繼續(xù)回落，部分剛性的購(gòu)房需求也將被逐步激活，市場(chǎng)成交量有望回調(diào)。