在南京市六合區(qū)，一個名為宇揚·雨花石文化園的樓盤尚未封頂，但該開發(fā)商于9月初突然“失蹤”，波及200余名購房人和多家供應商。中國證券報記者調查發(fā)現(xiàn)，該樓盤開發(fā)商為南京宇揚置業(yè)有限公司，其為南京市宇揚集團下屬房地產公司。當?shù)貍餮�，宇揚集團董事長楊軍因公司資金鏈斷裂攜款逃逸。
今年以來樓市調控深化、銀根緊縮，二三線城市中小開發(fā)商資金壓力比往年更大，多地出現(xiàn)開發(fā)商“失蹤”或停工現(xiàn)象。業(yè)內人士認為，年底二三線城市中小開發(fā)商“破產潮”或將出現(xiàn)，部分限購城市有可能出現(xiàn)大批爛尾樓，中小開發(fā)商今年冬天會更艱難。
一夜之間人去樓空
知情人士透露，宇揚·雨花石文化園樓盤二期項目購房者200多戶，其中186戶交了定金，每戶10萬元，約50戶一次性交清房款，二期款項（包括定金）約3000萬元。
項目規(guī)劃表顯示，該項目總建筑面積約為23萬平方米，總戶數(shù)約為1700戶，二期共216套。
根據(jù)搜房網報價，該樓盤均價3400元/平方米。一位購房者表示，因為銀行貸款難以獲得，聽說一次性付款能優(yōu)惠，他們拿出全部積蓄，并向親友舉債，付清購房所需的40萬元。不料，房子還沒蓋好，老板卻跑了。
不僅僅是購房者，多家供貨商、工程隊代表聞訊趕來，他們在債務登記表寫上宇揚的欠款。除了供應商的貨款尚未支付，還有1000多萬元施工款未結算。
“宇揚遲早會出問題的，他們從來不會主動去支付款項，拖延供應建材款時間太長，天天打電話，也拿不到錢�！币晃还⿷陶f。
雖然樓盤尚未封頂，但六合區(qū)房管局產權登記科的相關工作人員稱，他們已給宇揚·雨花石文化園二期銷售頒發(fā)了預售許可證書。
該樓盤售樓的廣告宣傳材料號稱自己是國家發(fā)改委立項項目，售樓處墻壁懸掛多張楊軍和視察公司的各級領導合影照片，售樓大廳櫥窗處一塊金牌匾特別引人注目，由世界杰出華商協(xié)會授予江蘇南京市宇揚集團“世界杰出華商協(xié)會會員單位”。
楊軍用10年時間創(chuàng)造的“宇揚神話”，在一夜之間灰飛煙滅。位于南京六合大廠太子路上的集團總部已人去樓空，公司被法院查封，門口還貼有一張欠繳10多萬元電費的催繳單。當?shù)卣呀洺闪⒐ぷ鹘M，封存、凍結宇揚集團的所有資產。
9月17日，該樓盤工地復工，不過原在建的二期工程已轉由其他開發(fā)商處理。
據(jù)購房者透露，售樓處開始為已支付定金和房款購房者簽訂“維權關系轉讓合同”的協(xié)議，將購房者所交付的認購定金以及首付所余下的欠款轉移到名為“瓜埠安裝有限責任公司”名下。
中國證券報記者從相關方面證實，包括一些國有大銀行和股份制銀行涉及這一項目，貸款總額不少于3億元。此外，宇揚集團通過民間籌集的資金不少于3億元。中國證券報記者向南京多家銀行求證貸款數(shù)額，這些銀行均三緘其口。
快速擴張釀成苦果
公開資料顯示，宇揚集團前身是南京宇揚金屬制品有限公司，成立于2001年。宇揚集團擁有六家分公司，涉及金屬制品、進出口、腳手架、文化傳播、置業(yè)等領域，主要生產建筑用系統(tǒng)腳手架、腳手架鋼管和腳手架扣件，還有一家宇揚集團（迪拜）貿易公司。
成立初期，宇揚集團靠做腳手架起家，銷售收入不多。伴隨著房地產業(yè)的急速發(fā)展，公司規(guī)模開始擴大。2005年8月，注冊成立“蘇優(yōu)揚進出口有限公司”。同年10月，成立“南京華萃文化貿易傳播中心”，從事文化交流和研究。
之后楊軍頻頻涉足概念性產業(yè)。2007年4月，總投資2億元、占地30多萬平方米的雨花石文化產業(yè)園項目開工，當時的口號是“要將雨花石產品做成"國禮"”，同年楊軍榮膺南京十大杰出青年。
相關人士表示，楊軍曾以礦產投資收益高為由，在今年5月召集的一次當?shù)仄髽I(yè)界人士聯(lián)歡，開出高達50%的年利率來集資，并稱“外面遍地是黃金”。
知情人士透露，公司出現(xiàn)問題是在2007年以后，以前一直做腳手架國際OEM業(yè)務，生意很好。2008年遭遇金融危機時，國外建筑市場萎縮，宇揚集團轉做國內市場，卻遭遇房地產調控，宇揚集團的主業(yè)腳手架業(yè)務受到很大的沖擊。宇揚置業(yè)的宇揚·雨花石文化園項目在南京郊區(qū)，原本設想好的獲利空間遭受打壓，前些年企業(yè)快速擴張導致銀行貸款不斷增加，不斷上漲的銀行利息以及企業(yè)業(yè)務滑坡是導致資金鏈斷裂的直接原因。
資金壓力日漸凸顯
今年以來樓市調控加碼、銀根緊縮，二三線城市中小開發(fā)商資金壓力比往年更大，多地媒體爆出當?shù)亻_發(fā)商“失蹤”或樓盤停工現(xiàn)象，而以往樓市調控時并沒有出現(xiàn)今年類似的情況。業(yè)內人士預計，中小開發(fā)商資金鏈斷裂案例在今年下半年還會出現(xiàn)。
據(jù)湖南當?shù)孛襟w報道，湖南中遠房地產開發(fā)有限公司老板今年7月借了大筆高利貸款后“失蹤”。當?shù)孛襟w稱，這是央行第五次加息之后，湖南省內出現(xiàn)的第一例因資金問題而“跑路”的老板。
同樣據(jù)媒體報道，天津新潤房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)東北角藝術公寓，從今年2月起停工長達半年，尚未復工。關于該項目的種種不利消息卻頻頻傳出，開發(fā)商與業(yè)主玩起了“捉迷藏”，售樓處也人去樓空。
還有消息稱，今年7月，安徽宣城市爆出“房產局官網首頁刊登賣房廣告”的新聞。因資金鏈斷裂，該市樓盤“山城名居”開發(fā)商法人代表“失蹤”，施工人員兩個半月拿不到工資，房管局不得不在官網上公告賣房，以此“督促他們盡快籌集資金，盡快向業(yè)主交房”。
而上市房企的資金壓力也不容樂觀。今年以來，ST珠江、萊茵置業(yè)等上市房企紛紛宣布由于房地產業(yè)務經營不理想，將全面涉足礦產行業(yè)。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計顯示，泰達股份(000652,股吧)、嘉寶集團(600622,股吧)、綠景房產等近20多家上市房企也都“棄房從礦”，宣布投資礦業(yè)。個別開發(fā)商甚至轉戰(zhàn)餐飲業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)。
按照申萬二級行業(yè)分類，124家房地產開發(fā)板塊上市公司今年中報數(shù)據(jù)顯示，房地產行業(yè)平均資產負債率為69.73%，而去年同期房地產行業(yè)平均資產負債率為67.21%。
與此同時，“招保萬金”的平均資產負債率從去年年底的72.37%上升至74.4%。通過對2002年以來的年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前“招保萬金”的平均資產負債率再一次刷新近10年來高點。
業(yè)內人士表示，貨幣政策緊縮的基調難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間高利貸無法解決根本問題，隨著限價、限購、限貸及房產稅等樓市政策進一步深化實施，中小房企的銷售一旦不順，資金鏈隨時有可能破裂。
上海至行投資咨詢有限公司總經理趙春雷向中國證券報記者表示，由于資金緊張，年底在部分限購城市可能出現(xiàn)大批爛尾樓，中小開發(fā)商今年冬天會更艱難。中國房產信息集團分析師薛建雄也表示，銀根收緊令房貸更難以落實，成交量持續(xù)下跌，如果調控政策持續(xù)執(zhí)行下去，年底二三線城市中小開發(fā)商將出現(xiàn)“破產潮”。
