年末的北京二手房市場近期飄來一絲暖意。
北京房地產交易管理網數據顯示，12月1日-12月7日，北京二手房住宅網簽套數總計4552套，較11月首周上漲188%。甚至高于2010年12月首周的3809套。其中，12月6日二手房住宅網簽套數為1006套，12月7日簽約達到了1174套，這也是限購政策執(zhí)行293天來，北京二手房交易首次突破千套大關。
二手房交易量猛增
據了解，今年截至日前合計有16天出現過二手房交易日簽約突破千套的情況，但除了12月6日與7日外，其余14次全部出現在限購前。不過有統(tǒng)計顯示，12月首周二手房井噴式的成交中，有2-3成屬于部分經濟適用房家庭的內部轉讓。
對此，北京中原市場研究部分析認為，目前市場已經轉變?yōu)橥耆馁I方市場，購房者觀望情緒濃郁，最近幾天的二手房網簽的爆發(fā)性增長，主要是兩個原因，一是部分經濟適用房業(yè)主為了避免以后出售稅費過多而提前考慮轉成商品房，占到最近成交量的20%-30%左右。二是部分買賣雙方已經意向強烈，房主也愿意降價出售。因此，12月首周的成交主要來自于對未來成交量的透支，一旦新的計稅標準正式執(zhí)行，市場或將迎來長達半個月的成交低迷期。不過，在北京12月10日正式上調二手房交易最低過戶指導價前，預計還將有2-3天的千套成交量出現。
據悉，近期北京市住建委聯合北京市地稅局發(fā)布《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》，明確規(guī)定“核定計稅價格參照存量房交易價格評估值確定”，并強調存量房交易價格評估值將根據北京市房地產市場交易情況進行動態(tài)更新。因此，業(yè)內普遍猜測新標準將非常接近實際成交均價，一旦政策執(zhí)行，部分購房人稅費將顯著增加。尤其是經濟適用房業(yè)主的“經轉商”稅費，增長最為明顯。由此，也導致朝陽、昌平等經濟適用房集中的區(qū)域出現千人排隊辦理“經轉商”的情況。
庫存再回13萬套
而在北京二手房市場成交量出現井噴的同時，新房市場則延續(xù)著此前的慘淡交易，整體庫存進一步攀升。
北京房地產交易管理網數據顯示，截止2011年12月7日，北京商品房住宅市場庫存時隔近3年后再次突破13萬套，達130049套，創(chuàng)最近971天的新高，距離上次突破12萬套僅花費了29天，而上次增加一萬套庫存則用時69天，庫存增速明顯提高。而目前130049套的庫存量，同比限購第一天的92900套，上漲幅度也達到了40%。
同時，北京中原市場研究部按目前均價計算，截至日前，北京樓市可售庫存(剔除車位)的總價已經達到了5715億元，同比限購之日的4800億增加庫存接近1000億元。其中北京僅住宅庫存目前就達到了3415億元，相比限購時的2517億增加了900億元。
而在限購后新增積壓的住宅庫存中，大興、通州、昌平、順義、房山5個區(qū)縣增加的住宅庫存就達到了2.8萬套，占到了全市新增加庫存的75%。而他們的庫存占比也超過了全市住宅庫存的5成以上。
分析人士認為，造成庫存大幅攀升的主要原因還是新房銷售的萎靡。統(tǒng)計顯示，前11月，北京年內商品房住宅項目銷售面積合計為819萬平米，預計全年成交量在900萬平米左右，環(huán)比去年下降27%，創(chuàng)出近10年來的新低。
而由于北京明年上半年可能的潛在供應面積高達1200萬平米，預計將增加超過9萬套住宅，京城的住宅庫存很可能將上漲到15萬套的歷史最高位。
