下半年加快銷售恐怕是濱江的不二之選，可對(duì)于濱江下半年的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，此法亦存在難度。
曙光之城和金色黎明作為濱江集團(tuán)今年的重要項(xiàng)目，銷情不俗，上半年這兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售合同金額共計(jì)41億元，但這似乎仍難扭轉(zhuǎn)本年度頹勢(shì)，最新公布的中報(bào)延續(xù)了一季度的整體下滑態(tài)勢(shì)。
與去年上半年相比，濱江管理費(fèi)用增長(zhǎng)較為明顯，因2011年7月份開業(yè)的低毛利率、季節(jié)性酒店--千島湖酒店工資、福利費(fèi)用也需要支付，利潤(rùn)因此甚至低于一季度。在房企一片警報(bào)聲中，濱江的業(yè)績(jī)也亮起了紅燈。
濱江亮紅燈
據(jù)濱江集團(tuán)7月26日發(fā)布的今年上半年報(bào)顯示，1~6月濱江實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.48億元，較上年同期下降了24.17%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1.25億元，比上年下降了51.24%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)8513萬(wàn)元，比上年下降43.16%。與此同時(shí)，基本每股收益0.06元，比去年同期減少45%。
該公告亦披露，上半年濱江累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額45.08億元。而曙光之城、金色黎明一期分別實(shí)現(xiàn)銷售合同金額20.18億元和21.03億元。剩余僅有湘湖壹號(hào)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售合同金額2.14億元，其它項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售合同金額1.72億元。
曙光之城在今年3月密集推盤，一周內(nèi)三次開盤，三次售罄，獲杭城一季度“銷售金額、銷售套數(shù)、銷售面積”三料冠軍。4月，與曙光之城咫尺之遙的金色黎明亦拉開銷售，一期分三次密集開盤，均快速去化。
看上去很美，曙光之城和金色黎明成為濱江上半年業(yè)績(jī)最大主角。
但“火爆”的銷售似乎也迫于無(wú)奈，雖然半年度業(yè)績(jī)主要來(lái)自于曙光之城和金色黎明，但由于兩項(xiàng)目均采用低價(jià)入市回籠資金的策略，盈利性較差(銷售均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米左右，樓面地價(jià)達(dá)到約1.1萬(wàn)元/平方米)，預(yù)計(jì)上半年銷售毛利率低于去年同期。這或許能理解為什么凈利潤(rùn)會(huì)大幅下降。
另外，房地產(chǎn)并不是一兩個(gè)項(xiàng)目的游戲。未來(lái)利潤(rùn)率的提升，濱江的全面開花還要依賴下半年杭汽發(fā)項(xiàng)目、凱旋門和湘湖壹號(hào)等等的銷售表現(xiàn)。
銷售存難度
要想達(dá)到上述預(yù)期，下半年加快銷售恐怕是濱江的不二之選，可對(duì)于濱江下半年的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，此法亦存在難度。首先是貨量大，其次是定位高。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，以去年三季度數(shù)據(jù)為例，房企存貨前十中，濱江集團(tuán)以存貨量229億元名列第八，同比增長(zhǎng)55.61%，也是浙江省唯一入榜房企，杭州的“庫(kù)存王”。
同時(shí)，去年50.17億元的拿地金額相對(duì)激進(jìn)，業(yè)內(nèi)人士稱該境況或?qū)⒉骄G城后塵。有效的緩解資金壓力，降低財(cái)務(wù)成本，在當(dāng)前形勢(shì)下，抓住時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)銷售乃其重點(diǎn)。
濱江針對(duì)此做出了調(diào)整。下半年，濱江宣布要實(shí)行“一開源、三節(jié)流”，即主抓銷售，并降低貸款總額、降利息支出；理性進(jìn)行土地儲(chǔ)備；合理控制經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，節(jié)省開支。
從開工進(jìn)度看，公司下半年還將加推湘湖壹號(hào)二期、杭汽發(fā)項(xiàng)目、凱旋門、金色黎明二期、萬(wàn)家星城三期尾盤(還有約30億貨值，均價(jià)2.3萬(wàn)/平米)等，新推貨值預(yù)計(jì)在90億左右(主要是凱旋門和杭汽發(fā))。同時(shí)公司衢州、紹興、上虞等地項(xiàng)目也有望進(jìn)入在下半年開始銷售。
雖然目前杭州市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定，后期銷售有望逐步放量，批售比(銷售面積比新入市面積)連續(xù)攀升，但濱江高端項(xiàng)目居多，價(jià)格居高也給去化帶來(lái)了難度。
最新消息顯示，預(yù)計(jì)9月開盤的濱江凱旋門，首次推出約230余套房源，均價(jià)高達(dá)160000元/平米。項(xiàng)目位于杭州主城區(qū)核心，地理位置優(yōu)越，濱江此前以25.65億元高價(jià)競(jìng)得該項(xiàng)目用地。
另有杭汽發(fā)項(xiàng)目(暫定名為武林壹號(hào))，位于杭州市中心湖墅南路，地塊此前由濱江和綠城聯(lián)手以36.3億元競(jìng)得，也位于杭州絕對(duì)市中心位置--中心武林廣場(chǎng)北側(cè)。不菲的拿地價(jià)使得項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在70000元/平方米以上。
而已經(jīng)開放樣板房的湘湖壹號(hào)項(xiàng)目位于蕭山湘湖度假區(qū)內(nèi)，獨(dú)棟別墅戶型865-1380方，總價(jià)4000萬(wàn)-1億。當(dāng)然，也都是高價(jià)房源。
近日還有消息傳出，濱江金色黎明漲價(jià)。而眼下敏感時(shí)期，漲價(jià)對(duì)項(xiàng)目后期去化不無(wú)影響。最新消息稱，該項(xiàng)目8號(hào)樓為2萬(wàn)起，12號(hào)樓2.2萬(wàn)起。對(duì)比項(xiàng)目早期，金色黎明4月8日開出1、6、13號(hào)樓，其中1號(hào)樓沿高架，均價(jià)僅為13000元/平米。
銷售難經(jīng)營(yíng)亦難，在發(fā)布業(yè)績(jī)的同時(shí)，濱江坦言：跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也給濱江未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。
目前，公司除杭州以外，已布局了紹興、上虞、金華及衢州等城市，在公司跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，如果內(nèi)部的管理體系、項(xiàng)目管理制度、人力資源儲(chǔ)備等方面不能滿足公司發(fā)展的要求，公司將面臨一定的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。