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建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制
現(xiàn)在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊，但是從中長期來說怎樣保證房地產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個(gè)想法，就是用調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房價(jià)。
他說，調(diào)控通貨膨脹，首先是有一個(gè)非常明確的、非常權(quán)威的物價(jià)指數(shù)——CPI；第二個(gè)，對物價(jià)指數(shù)要有調(diào)控的目標(biāo)。比如去年年底的中央工作會議就定出來，今年通貨膨脹的調(diào)控目標(biāo)是3%，就是說如果CPI超過了3%，一系列的貨幣政策、財(cái)政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時(shí)候，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn)，央行就會開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話，更多的財(cái)政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實(shí)行。第三個(gè)，調(diào)控應(yīng)該以宏觀手段為主。
湯敏認(rèn)為，借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式，我們對房價(jià)也應(yīng)該有一個(gè)大的目標(biāo)。首先，要進(jìn)行量化的目標(biāo)管理。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標(biāo)。比如說現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來，但是不知道大概要打下來多少，也不知道在什么情況下要開始進(jìn)行調(diào)控。
怎樣建立量化管理目標(biāo)呢？就要建立兩個(gè)核心指數(shù)。一個(gè)指數(shù)叫城市基本房價(jià)指數(shù)。中國現(xiàn)在的房價(jià)指數(shù)，建設(shè)部出一套，發(fā)改委出一套，統(tǒng)計(jì)局出一套，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn)，而且很多是互相矛盾的，這樣就會使調(diào)控非常困難。因此應(yīng)該要有一個(gè)權(quán)威指數(shù)。在這個(gè)指數(shù)里，應(yīng)該把市場被干預(yù)了的那些小城鎮(zhèn)住房、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅高檔房都排除出去。因?yàn)檎嬲恼{(diào)控目標(biāo)跟這些無關(guān)，剩下的可以被叫做城市基本房價(jià)。
湯敏表示，這個(gè)基本房價(jià)應(yīng)該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數(shù)應(yīng)該是權(quán)威的。這種房價(jià)指數(shù)應(yīng)該不難做，因?yàn)槭澜缟嫌泻芏嗪艹墒斓姆绞�、方法可以借鑒，可以根據(jù)中國的國情把不合理的部分去掉，再把一些中國因素加進(jìn)來，就可以做出來。這個(gè)指數(shù)不但應(yīng)該有全國性的，也應(yīng)該有地區(qū)性的。
有了基本房價(jià)后，還應(yīng)該有一個(gè)基本房價(jià)變化容忍度指標(biāo)，就跟通貨膨脹有3%這個(gè)容忍度一樣。超過了這個(gè)容忍度，就要采取各種各樣的政策。當(dāng)然，這個(gè)容忍度是多少，也要認(rèn)真研究，可能每年都有所不同，但大體上應(yīng)該差不多。湯敏個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)數(shù)應(yīng)該比通貨膨脹的目標(biāo)稍高一些，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標(biāo)后，何時(shí)對房價(jià)進(jìn)行干預(yù)全社會都會很清楚。
除了有上限之外，還需要有一個(gè)下限，因?yàn)檎膊幌Ｍ康禺a(chǎn)崩盤。對于買方來說，當(dāng)然房地產(chǎn)價(jià)格跌得越多越好，但問題是在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格跌得過猛，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”，讓它慢一點(diǎn)跌，跌的時(shí)間長一點(diǎn)。比如說很多買房者的首付是20%，如果房價(jià)跌過20%，有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。
有了上限、下限以后，如果基本房價(jià)在這個(gè)區(qū)間里波動，政府就認(rèn)為這是一個(gè)比較正常的市場，不去干預(yù)。一旦超過了這個(gè)限制，可能就要啟動各種各樣的調(diào)控機(jī)制，這些機(jī)制以宏觀機(jī)制為主，包括貨幣政策。而且這個(gè)調(diào)整，如果是全國性的出現(xiàn)房價(jià)上漲，就應(yīng)該出全國性的政策。如果是地區(qū)性的，就應(yīng)該出地區(qū)性的政策。
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中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？