“9·29”樓市新政滿(mǎn)月，市場(chǎng)又傳出政策繼續(xù)加力的消息。據(jù)報(bào)道，在各地通過(guò)限購(gòu)令等抑制投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)高燒不退的樓市滅火的同時(shí)，北京和上海等地，有關(guān)部門(mén)通過(guò)口頭通知的方式要求，從11月1日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限將由現(xiàn)行貸款基準(zhǔn)利率0.7倍上調(diào)為0.85倍，這一方面意味著歷經(jīng)兩年的首套房貸款利率7折優(yōu)惠將成過(guò)去，另一方面，房地產(chǎn)政策從重點(diǎn)打擊投資、投機(jī)，開(kāi)始轉(zhuǎn)向全面為樓市降溫。
這樣，以“9·29”為起點(diǎn)，樓市“第二波”調(diào)控政策的主要利器都已經(jīng)出臺(tái)，無(wú)論是限購(gòu)令，還是房產(chǎn)稅，以及最新的全面取消首套房的7折利率優(yōu)惠，不管效果如何，管理層對(duì)于樓市降溫的急迫心情躍然眼前。
以本輪調(diào)控的主打動(dòng)作“限購(gòu)令”為例，目前出臺(tái)限購(gòu)令的城市有10多個(gè)，作為一項(xiàng)特殊時(shí)期的特殊舉措，限購(gòu)令本身對(duì)樓市的快速冷卻作用是不容置疑的：“十一”黃金周期間，北京、上海等地的樓市成交量環(huán)比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%。但從民眾的反應(yīng)看，大家對(duì)限購(gòu)令本身的療效還是有很多的疑慮。一是限購(gòu)令不可能長(zhǎng)期執(zhí)行，限購(gòu)令只是一項(xiàng)臨時(shí)性的舉措，一旦各地的限購(gòu)令停止執(zhí)行，市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性的反彈；二是限購(gòu)令折射出中國(guó)樓市供應(yīng)面依舊非常緊張，“短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊有效，限購(gòu)有可能不僅不會(huì)安撫恐慌，反而因?yàn)槎倘币鸶蟮目只拧?shí)事求是而言，第二輪調(diào)控的政策力度甚至嚴(yán)于“十號(hào)文”，但為什么民眾對(duì)于政策的長(zhǎng)期信心不足？關(guān)鍵的因素就在于政策本身的短期和功利，一旦政策周期結(jié)束，民眾最大的擔(dān)心是房?jī)r(jià)的再次反彈。
至于大家抱有期待的房產(chǎn)稅，盡管迄今為止依舊沒(méi)有揭開(kāi)神秘的面紗，但即使稅率如深圳即將試點(diǎn)的定位0.5%左右，對(duì)房?jī)r(jià)的打壓也是極為有限的。因?yàn)檫@意味著只要房?jī)r(jià)上漲1%，就足以彌補(bǔ)房產(chǎn)稅的損失，對(duì)于持有多套住房的人而言，并不構(gòu)成真正的負(fù)擔(dān)。而且，即使民眾對(duì)于政策讓房?jī)r(jià)回歸具有極強(qiáng)的期待，但從目前房產(chǎn)稅的一系列制度設(shè)計(jì)看，政策設(shè)計(jì)者迄今都說(shuō)不清楚房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房?jī)r(jià)？要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度地取消其他的稅費(fèi)，而要抑制高房?jī)r(jià)，就不應(yīng)該針對(duì)居民個(gè)人，而應(yīng)該對(duì)那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對(duì)炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問(wèn)得不到回應(yīng)的情況下，強(qiáng)行推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，甚至對(duì)個(gè)人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅，不僅無(wú)法抑制房?jī)r(jià)，反而會(huì)引發(fā)更多的不公平。
正是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)主打政策備受質(zhì)疑，從而使得民眾對(duì)于未來(lái)政策的效果并不樂(lè)觀。以這次取消7折優(yōu)惠為例。以30年期的100萬(wàn)元按揭貸款而言，在基準(zhǔn)利率6.14%的基礎(chǔ)上，如果優(yōu)惠利率從7折調(diào)整為8.5折后，每月月供要多交555元左右，意味著一年要多交6663元，30年的話(huà)要多交近20萬(wàn)元，對(duì)于普通的購(gòu)房者而言，這絕對(duì)不是小數(shù)字。很顯然，隨著政策從對(duì)投機(jī)性購(gòu)房等行為的打擊，到包括普通購(gòu)房者在內(nèi)的全面滅火，所謂差別化的利率政策事實(shí)上已經(jīng)淪為全面的打擊。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，隨著新的政策出臺(tái)，其購(gòu)房的門(mén)檻和成本越來(lái)越高，一些購(gòu)房者即使對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期依然理性，但出于對(duì)政策的恐懼，本來(lái)處于觀望的，也可能選擇立即入市。也就是說(shuō)，
如果調(diào)控政策在打擊投資、投機(jī)性購(gòu)房的同時(shí)，并沒(méi)有給普通購(gòu)房者一個(gè)合理的預(yù)期，則政策的效果可能適得其反。
基于此，我們認(rèn)為，
目前的第二波房地產(chǎn)調(diào)控，因?yàn)檎叩募惫头N種的先天性殘缺，外界對(duì)新政的評(píng)價(jià)和期待都遠(yuǎn)不如4月份出臺(tái)的國(guó)務(wù)院“十號(hào)文”，而且，考慮到限購(gòu)令等行政性舉措只具有短期的效應(yīng)，大家更擔(dān)心藥效過(guò)后的報(bào)復(fù)性反彈。也就是說(shuō)，“9·29”新政這種主要依靠行政舉措來(lái)為樓市降溫的措施，如果沒(méi)有后續(xù)的制度性措施接棒，則不排除樓市后期出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能。
鑒于此，中國(guó)的房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)問(wèn)題都極其復(fù)雜，讓房地產(chǎn)健康發(fā)展和房?jī)r(jià)回歸理性需要時(shí)間，需要給民眾一個(gè)長(zhǎng)效的政策期待，而不是搞運(yùn)動(dòng)式的調(diào)控，如果將希望僅僅寄托在一些只能取得短期效應(yīng)的政策上，恐怕永遠(yuǎn)會(huì)陷入調(diào)控的痛苦周期不能自拔。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，缺少的不是短期的調(diào)控政策，而是長(zhǎng)期的穩(wěn)定的制度性舉措，中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該及早告別不正常的戡亂期，進(jìn)入正常的建設(shè)周期。