一個多月過去了，中國樓市籠罩在“限購大升級”的陰云中，關于哪些城市將被限購的專家猜測與媒體炒作，洋洋大觀，連綿不絕。近日，關于“8月20日各地上報名單，8月底正式公布限購名單”的諸多新聞，進一步將猜測推向了高潮。
這一切，皆始于7月12日國務院常務會議的要求：房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。其后，住建部向各省下發(fā)《關于進一步落實房地產調控政策有關問題的函》，要求各省住建廳對上半年轄區(qū)內各城市房地產市場調控工作情況進行總結，并于8月20日前上報；其中還有一個附件——《列入新增限購城市名單的建議標準》，提出五大限購標準，符合上述條件較多（兩條以上）的城市，建議列入新增限購城市名單。
從主流觀點來看，本輪限購升級可謂氣勢洶洶，涉及范圍廣，打擊面大，中央不達目的誓不罷休。因此，曾有機構預測限購城市總數將超百個。另外，今年以來，一直有種觀點認為，限購令將是長期之策，直到保障性住房大量上市后，才有可能退出。
筆者認為，這實在是高估了限購政策。首先，國務院常務會議也只是重申和強調今年1月出臺的“新國八條”，限購原本就該從嚴，應包括房價上漲過快的二三四線城市，但后來多數一二線城市實行限購，三線僅有七個，四線一個沒有。因此，即便是本次限購擴容了一些三四線城市，亦非新政策、新要求。
其次，這次住建部要求各地上報情況，并非硬性要求哪些城市必須實行限購，而是一種商量的口氣，只是建議而已。比如雖然提出五條標準，卻又退一步說“各地可根據實際情況，對具體標準進行適當修改”。既然口氣這么“慈愛”，又有哪個地方政府不愿“因地制宜”地逃避限購呢？
退一步講，住建部的權限，并不足以命令地方政府實行限購——這一對樓市影響很大的行政干預手段。限購若是全國“一刀切”，倒也好辦了，就像央行加息一樣，哪有什么好商量的。正由于限購僅有可能落在少部分城市頭上，那么出于自身利益考慮，絕大部分地方政府自然是不愿被限了。這就注定，新增的限購城市數量將非常有限，超過30個的可能性非常小，50個以上絕無可能性。
再次，在《列入新增限購城市名單的建議標準》中，住建部提出“限購期限可暫定到今年年底”。
這一點值得好好琢磨，它透露了很多信息。去年4月的“國十條”、9月29日的多部委新政及今年“新國八條”中，關于限購的表述都有一個定語：在一定時期內。由此充分證明，中央承認限購只是暫時的，是權宜之計。
但執(zhí)行到何時，國務院或部委的文件中從未明確界定，倒是有些地方政府，比如濟南、貴陽、青島都曾明確提出，暫定執(zhí)行到2011年底。這次住建部明確提出新限購城市可暫定至年底，絕對出乎很多的人意料，“限購長期論”不攻自破。若從9月算起，至年底不過區(qū)區(qū)四個月，不可能對市場產生什么重大影響。多數業(yè)內人士，實在有點杞人之憂了。當然，如果至今年年底，房價仍在頑強上漲，難以讓中央滿意，則限購期限可能還會延長，正如去年海口市的限購令原規(guī)定截至2010年12月31日，結果去年下半年調控房價的效果不好，于是被迫宣布繼續(xù)執(zhí)行。
三四線城市，房地產市場容量很小，廣大中西部城市投資投機需求很少，絕難掀起什么風浪。當前桂林、韶關、牡丹江、平頂山、岳陽、洛陽、遵義等內陸地級市房價漲幅靠前，很多機構預測將被限購，其實真的沒必要限購。珠海、東莞、廊坊、秦皇島、昆山等少數東部城市，鄰近大都市圈，倒是可能性很大。
我國的限購政策，重點還應考慮已經限購的一二線城市，這些城市市場容量大，投資需求旺盛。住建部文件中已提出：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型的要盡快調整，從嚴執(zhí)行。總而言之，對于限購擴容不宜夸大威力。當前，我國樓市畢竟處于下行通道，部分熱點城市的房價調整已難以避免，限購升級，還須提防“過猶不及”。