現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)似乎成了“過街老鼠”，人人喊打。即便是全國房價已經(jīng)出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)成交量自今年2月以來持續(xù)低迷，依然有很多人認為，必須將調(diào)控政策進行到底，不僅要讓房價回落三至五成，還要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)死掉一片，而且須將房地產(chǎn)業(yè)徹底打入“冷宮”，讓“支柱”二字，永久性的成為“過去式”。
過去十年，我國房價增幅確實偏大，部分城市房價水平脫離了普通民眾的支付能力范疇，行業(yè)利潤率偏高，行業(yè)秩序混亂，國家和各地對于房地產(chǎn)業(yè)依賴度過高。然而，我們不宜從一個極端走向另一個極端，尤其是在當(dāng)前這個敏感時點，應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的屬性和功能，保有一份理性。
1998年，《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號文一）出臺，國家之所以進行全面住房體制改革，重要背景有兩個：其一，1997年東亞金融危機嚴重影響了中國經(jīng)濟增長，為了拯救經(jīng)濟，必須尋找新的經(jīng)濟增長點，住宅產(chǎn)業(yè)成為被選擇的對象；其二，我國住房制度改革自上世紀80年代啟動以后，推進節(jié)奏很慢，住宅商品化、市場化是計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向有中國特色社會主義市場經(jīng)濟的必然要求。正基于此，1998年開始，國家從經(jīng)濟發(fā)展和住房制度改革兩個目的出發(fā)，確立了讓房地產(chǎn)發(fā)展成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的方針。
2003年出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國18條）中，首次明確“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。其后，國家文件中多次提及這一概念。尤其是2008年經(jīng)濟快速下滑之時，國家再次強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并出臺了諸多鼓勵行業(yè)發(fā)展的刺激性政策。值得關(guān)注的是，2009年下半年以來，隨著樓市的快速回暖，房價重新上漲，官方文件中不再提及支柱產(chǎn)業(yè)，但卻無法否認這一客觀事實。
首先，需要厘清兩個概念：先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。所謂先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是推動經(jīng)濟增長和結(jié)構(gòu)調(diào)整的新生力量，但在現(xiàn)實國民經(jīng)濟中卻不一定占有較高的經(jīng)濟比重，而是表現(xiàn)為較快的行業(yè)成長和經(jīng)濟增長速度，比如高科技產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)代表先進生產(chǎn)力、能夠推動產(chǎn)業(yè)升級、對國民經(jīng)濟具有帶動作用，政府一般對之進行政策傾斜和重點扶持。去年10月《國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》提出：到2020年，節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，新能源、新材料、新能源汽車產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
而支柱產(chǎn)業(yè)則是指現(xiàn)階段在國民經(jīng)濟中占有較大比重、對經(jīng)濟增長貢獻率較高的產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)具有市場容量大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動系數(shù)大等特征。在一個國家處于經(jīng)濟起飛階段時，必須確立自己的支柱產(chǎn)業(yè)，以使其發(fā)揮推動經(jīng)濟快速增長的重要作用。比如美國在二十世紀中葉，曾在相當(dāng)長一段時間內(nèi)把鋼鐵、汽車、建筑業(yè)列為三大支柱產(chǎn)業(yè)；比如現(xiàn)在看來很落后的紡織業(yè)也曾在我國長期被視為支柱產(chǎn)業(yè)。
| |
對經(jīng)濟的巨大貢獻作用還會持續(xù)幾十年 |
從對國民經(jīng)濟的重大推動作用角度考察，先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是“未來時”，支柱產(chǎn)業(yè)是“現(xiàn)在時”。但二者之間的界限也并非涇渭分明，在特定經(jīng)濟環(huán)境和特定歷史發(fā)展階段，某些產(chǎn)業(yè)既可以稱之為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也可以確立為支柱產(chǎn)業(yè)，比如眼下我國的金融保險業(yè)，近幾年對GDP的貢獻率超過5%，而且其發(fā)展的持續(xù)性強、潛力大。房地產(chǎn)業(yè)并不太適合做先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)階段作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)是無可厚非的，而且還有資格持續(xù)幾十年。主要是具備了下述兩大條件。
第一，房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻率高。一個產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占有較高比重，是確立其支柱產(chǎn)業(yè)地位并發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用的基本條件。根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一個產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重達5%時就可稱為支柱產(chǎn)業(yè)。1991-2009年期間，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長幅度為19.9%，約為GDP增幅的2倍；房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的年平均比重為4.2%。尤其是近十年來，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。房改之前的1997年，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為3.7%，2009年已達5.5%。
第二，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。支柱產(chǎn)業(yè)之所以與其他產(chǎn)業(yè)不同，最根本的是其對國民經(jīng)濟發(fā)展具有強大的帶動作用，在產(chǎn)業(yè)關(guān)系上表現(xiàn)為與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高，并具有較長的消費鏈，容易形成新的經(jīng)濟增長產(chǎn)業(yè)群，發(fā)揮“雁陣”的領(lǐng)頭作用。房地產(chǎn)的開發(fā)生產(chǎn)、交換、分配、消費各環(huán)節(jié)涉及的元素非常多，直接和間接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門特別多，如建筑、建材、機械、裝潢業(yè)等，由此決定了其產(chǎn)業(yè)鏈特別長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也特別強高，其前瞻效應(yīng)、后續(xù)效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)非常突出，波及面很廣。一般估算，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達50多個產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，本身具備了支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，近幾年在中國國內(nèi)生產(chǎn)總值9%～10％的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的貢獻率約占2個百分點。
| |
要密切關(guān)注上下游產(chǎn)業(yè)受到的影響 |
需要指出的是，與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系最密切的當(dāng)屬建筑業(yè)。國外，一般將房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)共同列為支柱產(chǎn)業(yè)。絕大多數(shù)國家在經(jīng)濟起飛階段時，都曾把建筑業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，但由于作為第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)相比屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在知識密集度和資本密集度差距很大，而服務(wù)業(yè)的崛起是發(fā)展中國家的必由之路，隨著產(chǎn)業(yè)升級，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率必將大于建筑業(yè)，而且只能是房地產(chǎn)業(yè)拉動建筑業(yè)，絕不會是建筑業(yè)拉動房地產(chǎn)業(yè)。2009年建筑業(yè)的所占比重為6.6%，與房地產(chǎn)業(yè)相加，已超過12%。2009年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員為195萬人，建筑業(yè)（按總承包）從業(yè)人員3673萬人，若加上所有從事建筑業(yè)的農(nóng)民工，那就更多了。
上周，杭州市召開防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會議，有關(guān)部門提醒，今年第四季度到明年初，防范處置企業(yè)欠薪工作的形勢更加嚴峻和復(fù)雜，首當(dāng)其沖的原因是：國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施未見放松，銀根緊縮，導(dǎo)致各類建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，非常容易出現(xiàn)拖欠工人工資的連鎖影響。中期來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動低迷后，建筑業(yè)的景氣度也會降溫。短期來看，當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷后，即便建筑活動尚未明顯趨弱，但開發(fā)商資金吃緊、甚至倒閉，必然會拖欠建筑施工企業(yè)費用，進而導(dǎo)致后者拖欠農(nóng)民工工資。
不僅限于建筑業(yè)和農(nóng)民工。實際上，今年以來房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，正在拉低相關(guān)行業(yè)的景氣度。比如上游行業(yè)的鋼材和水泥市場需求不振，價格大跌，下游行業(yè)的家居市場也出現(xiàn)蕭條跡象。今年1-10月份，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長24.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長31.1%，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然處于高增長，不過這其中主要是1000萬套保障房的“功勞”，預(yù)計隨著保障房新開工量的下滑，以及商品住宅投資的快速降溫，對上游產(chǎn)業(yè)的影響會越來越大。今年1-10月份，全國商品房銷售面積增長10%，預(yù)期隨著這一增幅的持續(xù)下滑，對于下游產(chǎn)業(yè)的影響也會越來越明顯。
穩(wěn)增長、控通脹、調(diào)結(jié)構(gòu)，是現(xiàn)階段我國經(jīng)濟發(fā)展的三個目標(biāo)。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，確實要求降低對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴度，但這一調(diào)整需要一個較長的時間過程。我國城鎮(zhèn)化率剛接近50%，達到65%～70%的穩(wěn)定水平還需15-20年；我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛剛接近1，達到1.15套的合理水平尚需15年左右。自住需求規(guī)模很大，這是客觀事實。在當(dāng)前特殊的社會、政治、經(jīng)濟環(huán)境下，確實需要降房價、減暴利、穩(wěn)市場，然而，實在不應(yīng)將房地產(chǎn)業(yè)一棍子打死，這個“討人厭”的行業(yè)，只有在經(jīng)濟顯著下滑時，才會凸顯其對經(jīng)濟增長和民眾就業(yè)的重要性。
