展望2012年國(guó)內(nèi)樓市，關(guān)鍵要把握三大要素：政策、資金、存貨。
首先，政策是影響樓市的第一要素。不要奢望2012年政策會(huì)重現(xiàn)2008年度和2009年的大幅放松。然而，2012年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常復(fù)雜和嚴(yán)峻，樓市持續(xù)低迷不可避免地將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響；隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，調(diào)控效果必將會(huì)越來(lái)越明顯，政策可能會(huì)出現(xiàn)局部放松。
隨著經(jīng)濟(jì)下滑和通脹持續(xù)緩解，貨幣政策將趨于寬松，12月初存款準(zhǔn)備金的首次下調(diào)即為明證，銀根松動(dòng)有利于樓市企穩(wěn)。
第二，資金面總體偏緊的狀況漸趨緩解�？煞譃閮蓚�(gè)層面：外部資金和內(nèi)部資金。外部資金主要與貨幣供應(yīng)量有關(guān)。2009、2010、2011年全國(guó)新增貸款分別為約10萬(wàn)億元、8萬(wàn)億元、7.5萬(wàn)億元，去年偏緊，2012年預(yù)計(jì)將達(dá)8萬(wàn)億元至8.5萬(wàn)億元。更主要的指標(biāo)是M1(狹義貨幣供應(yīng))，自2010年1月M1增幅觸頂后持續(xù)回落，2011年11月低探7.8%，12月回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，很有可能正在筑底，2012年必然上行。M1與房?jī)r(jià)關(guān)系密切，一般M1觸底反彈后，房?jī)r(jià)先是跌幅減小，后由跌轉(zhuǎn)漲。當(dāng)然，這次形態(tài)與2008年有差異。2008年9月步入降息通道，11月推出四萬(wàn)億投資計(jì)劃，M1于11月觸底，2009年1月再探底，之后大反彈；這次政策放松力度小，M1反彈的也會(huì)慢些，房?jī)r(jià)下跌、筑底的時(shí)間也會(huì)長(zhǎng)于上一輪。
內(nèi)部資金面，房地產(chǎn)企業(yè)資金繼續(xù)吃緊。2011年1月至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源75208億元，同比增長(zhǎng)19%，較2010年同期大幅下降12.2個(gè)百分點(diǎn)，明顯低于近10年來(lái)25%的均值。尤其是個(gè)人房貸，連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。總體而言，當(dāng)前企業(yè)資金緊張情況好于2008年底，但至少未來(lái)半年，這一情況仍在繼續(xù)惡化。2012年外債、房地產(chǎn)信貸、開(kāi)發(fā)貸等將集中到期，多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金鏈將非常緊張，至少在上半年，降價(jià)促銷(xiāo)的壓力很難緩解，預(yù)期部分企業(yè)不得不變賣(mài)項(xiàng)目，甚至破產(chǎn)、倒閉。
第三，存貨壓力持續(xù)增加。一方面供應(yīng)增加，另一方面成交低迷，導(dǎo)致2011年住宅存貨量不斷攀高。截至2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門(mén)、杭州、南昌、福州等10大城市，新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)5998萬(wàn)平方米，與去年同期相比大增約40%。按過(guò)去6個(gè)月的平均成交量，這些存貨需要14.4個(gè)月才能消化完，再度創(chuàng)下近幾年的新高。開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的壓力非常大，2012年必須采取措施。
在上述三大因素綜合作用下，基于2011年主要城市成交量已經(jīng)比較低迷，2012年房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅變化，升降兩難。2012年全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)，預(yù)計(jì)將比2011年下跌不超過(guò)5%，市場(chǎng)總體形勢(shì)將略差于2011年。