2009年房市正火的時(shí)候我說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定要調(diào)整。要調(diào)控的話，首先要確定我們的方向是什么?我們到底要把房地產(chǎn)市場(chǎng)建成什么樣的市場(chǎng)?什么是健康發(fā)展的市場(chǎng)?我認(rèn)為，不應(yīng)該把它建成像股票市場(chǎng)那樣的資產(chǎn)市場(chǎng)。應(yīng)該建成一個(gè)以消費(fèi)品為主導(dǎo)的市場(chǎng)。也就是我買房是為了居住。我買房不是為了像買股票一樣，為了投資賺錢，那樣的話就是個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)了。這對(duì)中國(guó)不適合。中國(guó)也沒(méi)必要人為地去造一個(gè)波動(dòng)較大的資產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿�很大。中國(guó)在房市發(fā)展道路上，沒(méi)有必要學(xué)以金融市場(chǎng)為主導(dǎo)的英美發(fā)展道路。我們應(yīng)該學(xué)法國(guó)、德國(guó)那個(gè)道路，法德兩國(guó)房市發(fā)展比較穩(wěn)。
具體地說(shuō)，就是以消費(fèi)為主導(dǎo)，買房基本是為了住，當(dāng)然也不排除少量的理性投資。那么現(xiàn)在怎么辦?已積累了那么多問(wèn)題，現(xiàn)在只能調(diào)整。一方面要打擊投機(jī)，另一方面要加快社會(huì)保障房的建設(shè)，我認(rèn)為這兩句話就體現(xiàn)了我說(shuō)的“消費(fèi)品主導(dǎo)”這個(gè)方向。首先，對(duì)于比較弱勢(shì)的群體、收入較低的群體，想盡辦法讓他有房子住，但不是鼓勵(lì)他去買房。他買不起房，政府給補(bǔ)貼。政府通過(guò)各種各樣的優(yōu)惠政策讓他有房住。其次，商品房就應(yīng)該按照市場(chǎng)的規(guī)律，按照整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的需求，該怎么發(fā)展，就怎么發(fā)展。對(duì)于出現(xiàn)的過(guò)熱現(xiàn)象，就通過(guò)按揭貸款，通過(guò)利率，該調(diào)控就調(diào)控。我看這一年來(lái)，基本是按照這個(gè)方向走的。當(dāng)然現(xiàn)在也很糾結(jié)。
我曾經(jīng)在2009年中國(guó)房地產(chǎn)最熱的時(shí)候說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不整頓，中國(guó)肯定要出事。但是如果整得狠了，也要出事。一下子把“泡沫”全刺破了，大量的不良貸款馬上曝光，會(huì)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)馬上直線滑落下來(lái)，所以整狠了也要出事。比如說(shuō)一下子緊縮銀根，使大量投資馬上萎縮，使得GDP增速一下子降低幾個(gè)百分點(diǎn)，這就可能要出事。正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向是什么?我前面已經(jīng)說(shuō)了。按照宏觀調(diào)控的需求，該怎么調(diào)控就怎么調(diào)控。對(duì)于怎么打擊投機(jī)，我一直持這個(gè)觀點(diǎn):與其征收房產(chǎn)稅，不如出臺(tái)高額累進(jìn)的交易所得稅。其實(shí)大家都明白，真要管是能管得住的。現(xiàn)在的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是要精確地打擊產(chǎn)生于交易環(huán)節(jié)的投機(jī)行為。
我理解中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩句話，第一句“加快建設(shè)社會(huì)保障房”，第二句“堅(jiān)決打擊投機(jī)炒房”，如果把它們合起來(lái)看，實(shí)際上就是體現(xiàn)我說(shuō)的這個(gè)方向。但是中央沒(méi)有直接說(shuō)，所以市場(chǎng)老抱有幻想。我認(rèn)為中央應(yīng)該給出一個(gè)很明確的信號(hào)，就是說(shuō)房子是以消費(fèi)品為主導(dǎo)的。給出這個(gè)信號(hào)很重要，從某種意義上說(shuō)，比一些行政政策還見效。政府把這個(gè)方向明確之后，在調(diào)控策略上，現(xiàn)在要調(diào)，但不是馬上一步調(diào)到位，方向肯定要調(diào)。因此你如果是為了賣房而買房的話，自然會(huì)謹(jǐn)慎了。
在明確方向后，第二點(diǎn)，現(xiàn)在要加快速度，想盡辦法，不惜一切手段，把低收入群體的社會(huì)保障房問(wèn)題解決好。當(dāng)然這里面也有很多問(wèn)題，包括資金問(wèn)題、統(tǒng)計(jì)問(wèn)題，在此就不擴(kuò)展說(shuō)了。第三，對(duì)租賃房的法規(guī)制度也要盡快建起來(lái)。一些人長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)，可以，但政府要保護(hù)承租者的利益。要學(xué)習(xí)德國(guó)、法國(guó)的那些法律條款，他們是不允許隨意漲租金的，違規(guī)的要追究法律責(zé)任。
這么大的國(guó)家，搞統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，全國(guó)應(yīng)該有個(gè)統(tǒng)一政策。下一步怎么辦?我認(rèn)為應(yīng)加快政策研究和儲(chǔ)備。能不能用統(tǒng)一的交易所得稅、高額累計(jì)所得稅，來(lái)慢慢統(tǒng)一、銜接、淡化現(xiàn)在的房產(chǎn)稅政策和限購(gòu)政策?因?yàn)槟壳斑@種狀況總不能長(zhǎng)期下去吧。
但是現(xiàn)在對(duì)房市還要調(diào)控，不能放松，因?yàn)檎{(diào)控還沒(méi)到位。還有一點(diǎn)就是土地財(cái)政問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題是個(gè)根本性的問(wèn)題，是個(gè)很糾結(jié)的問(wèn)題。不能因?yàn)殡y，就不動(dòng)手。要抓緊研究，應(yīng)該在財(cái)權(quán)、事權(quán)上給地方劃清楚。如果地方政府在解決公共財(cái)政、解決民生問(wèn)題時(shí)缺少資金，中央政府就要想盡辦法通過(guò)轉(zhuǎn)移支出給予補(bǔ)足。地方政府搞一般建設(shè)的資金，可以不管它，讓它通過(guò)金融市場(chǎng)去解決。因?yàn)樯鐣?huì)上資金有的是，中國(guó)是個(gè)高儲(chǔ)蓄國(guó)家。
另外，關(guān)于國(guó)企要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在好像管得還不徹底、不堅(jiān)決。我的觀點(diǎn)是，企業(yè)就是以賺錢為目標(biāo)的，國(guó)有企業(yè)也應(yīng)該以賺錢為目標(biāo)。但是國(guó)有企業(yè)是全民所有制，是共和國(guó)的“長(zhǎng)子”，是人民的企業(yè)�，F(xiàn)在在共和國(guó)中間，還有些低收入群體、弱勢(shì)群體的問(wèn)題沒(méi)有解決好，還有很多民生問(wèn)題沒(méi)有很好地解決，還有些該發(fā)展的行業(yè)沒(méi)有發(fā)展好，現(xiàn)在國(guó)家財(cái)政有困難，可以從所有者角度，把對(duì)你的分紅提高收回，政府應(yīng)該從這個(gè)角度管他，從國(guó)有資產(chǎn)所有人的角度管他。
最后一點(diǎn)，我想說(shuō)，在現(xiàn)在這樣一個(gè)大環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)形成了一些“泡沫”，現(xiàn)在只能慢慢調(diào)。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的壓力也很大，所以某種意義上說(shuō)調(diào)控要講點(diǎn)策略。再花一到兩年的時(shí)間，慢慢消化，太急了也要出事的。但是，方向一定要明確，一定要堅(jiān)持，要明明白白告訴老百姓。
一開始我已經(jīng)講了，以消費(fèi)品為主導(dǎo)。是講“主導(dǎo)”，并不排除你很有錢，又看好10年、20年以后的房?jī)r(jià)，去適當(dāng)?shù)赝顿Y。如果監(jiān)管政策又到位，少量的投資也未嘗不可去鼓勵(lì)。你是從個(gè)人角度講抗通脹，我是從宏觀角度講如何使整個(gè)房市健康發(fā)展，有共同之處，也有不同之處。你搞投資，可以投資以后租給人家，但政府對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行管理，那你也要理解，因?yàn)樗糜谕顿Y了。在我們外需減少的情況之下，很多產(chǎn)能過(guò)剩，增長(zhǎng)靠什么?前十年來(lái)，我們靠房產(chǎn)投資。從客觀效果上看，房地產(chǎn)投資對(duì)總投資增長(zhǎng)起了很大的作用。房地產(chǎn)投資是一塊很大的投資力量，現(xiàn)在一下子讓它急速下滑，也是個(gè)大問(wèn)題。所以又強(qiáng)調(diào)保障房投資。因此我很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)靥岢�，要“以消費(fèi)品為主導(dǎo)”來(lái)發(fā)展。