無(wú)論是從今年的政府工作報(bào)告來(lái)看，還是從一些高層領(lǐng)導(dǎo)人的講話來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)十分清晰，調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就得轉(zhuǎn)型到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)來(lái)。既然中國(guó)住房市場(chǎng)在性質(zhì)上發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，那么鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，既可改善居民的基本居住條件，增加他們的居住福利，也是中國(guó)未來(lái)城市化進(jìn)程中推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。所以，如何通過(guò)各種優(yōu)惠政策讓有首套住房需求的居民進(jìn)入市場(chǎng)也就順理成章了。不過(guò)，無(wú)論是通過(guò)信貸優(yōu)惠或利率優(yōu)惠，還是通過(guò)稅收優(yōu)惠來(lái)鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)首套住房居民進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，必須有幾個(gè)前提條件。
一是住房市場(chǎng)性質(zhì)必須發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。在住房投資與消費(fèi)沒(méi)有區(qū)分的市場(chǎng)，由于投資炒作者出價(jià)水平永遠(yuǎn)高于住房消費(fèi)者，最終的結(jié)果一定是只剩下投機(jī)炒作者而消費(fèi)者基本被擠出，從而使市場(chǎng)成了一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)。如果目前的住房市場(chǎng)沒(méi)有轉(zhuǎn)型，住房市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有回歸到合理水平，政府鼓勵(lì)首套住房的需求者進(jìn)入市場(chǎng)，此時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)的住房消費(fèi)者很可能成為巨大房地產(chǎn)泡沫最后一個(gè)“接棒者”。
二是要讓住房交易無(wú)利可圖。當(dāng)前所提出的各種鼓勵(lì)首套住房購(gòu)買(mǎi)方案，都是建立在一個(gè)假定基礎(chǔ)上，即個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套住房只是會(huì)消費(fèi)而不可投資。但實(shí)際上這個(gè)假定是不成立的。如果沒(méi)有事中及事后的限制，購(gòu)買(mǎi)第一套住房同樣可用作投資，只不過(guò)，其投資融資杠桿小一些而已。美國(guó)95%以上居民只是持有一套住房，很少人是持有兩套以上住房的。但是2008年美國(guó)次貸危機(jī)同樣是購(gòu)買(mǎi)第一套住房者過(guò)度信貸所引起的惡果。所以，要讓購(gòu)買(mǎi)第一套住房的居民把住房只作消費(fèi)之用，必須采取嚴(yán)格的事中及事后限制的稅收制度。政府可以用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房，一旦這些利用優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的住房改為交易之用，那么就得用重稅，如住房交易稅，擠壓其投資利潤(rùn)。只有住房交易無(wú)利可圖，政府用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)第一套住房購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)才有意義。
三是利率優(yōu)惠政策不僅要考慮購(gòu)買(mǎi)住房的貸款人的利益，也得考慮銀行存款人的利益，政府不可把這種利率優(yōu)惠成了存款人利益向貸款人利益轉(zhuǎn)移機(jī)制。這種利益關(guān)系也要平衡。
總之，完善居民購(gòu)買(mǎi)首套自住普通商品住房的貸款優(yōu)惠政策沒(méi)有什么不可，但必須建立上述幾個(gè)前提之上。