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　　近日，有媒體報(bào)道：住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對(duì)居民購(gòu)買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制。另一種解讀是：正在研究新一輪刺激樓市剛需入市的政策儲(chǔ)備，一旦房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快，就可能有儲(chǔ)備政策推出。
　　對(duì)于這些消息，相關(guān)部門既無(wú)證實(shí)，亦無(wú)辟謠。通過(guò)這一點(diǎn)，也可反映出現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策有些進(jìn)退兩難，糾結(jié)不堪。當(dāng)前政策可謂“一手硬，一手軟”。針對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求，依然來(lái)硬的，措施是限購(gòu)、限貸政策不放松。而對(duì)于合理的自住需求，尤其是首次置業(yè)需求，則玩軟的，房貸門檻降低是一方面，另外還有部分地方政府出臺(tái)政策，給予契稅減免等。
　　然而，從實(shí)踐層面來(lái)看，“兩分法”政策取向，看似合理，卻難以令市場(chǎng)完全被牽著鼻子走，也即很難精準(zhǔn)化地進(jìn)行分類調(diào)控。舉個(gè)例子，去年以來(lái)投資投機(jī)性需求大幅萎縮，這正是調(diào)控矛頭所指。孰料，部分自住需求亦被誤傷，首套房貸利率居然一度摸高至1.1倍即是明證。
　　這一極端傾向，今年以來(lái)正在被校正，商業(yè)房貸放松、公積金貸款松動(dòng)、普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，促使春節(jié)過(guò)后剛需釋放，成交節(jié)節(jié)攀升。不過(guò)，僅靠刺激首套房需求，只能為市場(chǎng)“保底”，不至于在去年住宅成交低迷基礎(chǔ)上再度跳水，卻難以形成持續(xù)的成交活躍。因?yàn)�，�?duì)于自住需求的改善需求（主要是二次置業(yè)），至今沒(méi)有絲毫政策松動(dòng)，而這部分需求在部分大城市非常重要。
　　不妨通過(guò)一二三線城市的戶型比例說(shuō)事。一般而言，90平方米以下戶型主要面向首次購(gòu)房的剛需者，90-140平方米戶型多面向二次改善者。今年3月，一線城市的商品住宅成交量中，90平方米以下戶型占比為28%，90-140平方米戶型成交量占比為39%。二線城市分別為46.2%與41.5%。三線城市分別為25.8%和 47.6%。這就意味著，一線和三線城市中，實(shí)際上二次改善需求的成交量大于首次置業(yè)需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市，光靠首套剛需，難以促使樓市持續(xù)性復(fù)蘇。
　　春節(jié)過(guò)后，2、3月份，全國(guó)主要城市商品住宅成交連續(xù)兩個(gè)月反彈，尤其3月份成交量顯著超過(guò)去年均值，這主要拜剛需釋放所賜。而進(jìn)入4月以來(lái)，多數(shù)大城市成交量相比3月下滑，春季反彈行情已現(xiàn)疲態(tài)，“含金量”不足也。剛需入市一波過(guò)后，若沒(méi)有改善需求跟上，實(shí)在難言市場(chǎng)企穩(wěn)。而慣常與投資需求相匹配的高檔住宅，已到了忍無(wú)可忍（去年以來(lái)多捂著未促銷）的地步，近期頻見(jiàn)豪宅“出血”式降價(jià)。
　　如此這般，哪有理由看好今年市場(chǎng)？如果成交繼續(xù)不振，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)繼續(xù)下跌，這確實(shí)有助于房?jī)r(jià)更快地“合理回歸”。然而，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工指標(biāo)的“跳水”，卻讓有關(guān)部門擔(dān)心對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的負(fù)面影響。由此看來(lái)，上述消息中所謂“一旦房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快，就可能有儲(chǔ)備政策推出”，并非絕無(wú)可能性。
　　當(dāng)前，在保增長(zhǎng)和抑通脹之間，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有些左右為難；在壓房?jī)r(jià)和穩(wěn)交易之間，房地產(chǎn)政策實(shí)在是糾結(jié)。