房?jī)r(jià)又漲了。18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明：7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，比6月份增加了25個(gè)。整個(gè)7月份，為了防范房?jī)r(jià)上漲，可謂“警鐘常鳴”。7月7日，溫總理在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：絕不允許房?jī)r(jià)反彈。7月19日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。7月24日，國(guó)務(wù)院決定派出8個(gè)督查組。7月31日，中央政治局提出：切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。
這一套組合拳打出去，效果應(yīng)該是有一些的，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是，作為調(diào)控的核心目標(biāo)，房?jī)r(jià)卻依舊上漲。去年10月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，連跌8個(gè)月后，今年6月首次止跌反漲，平均漲幅為0.02%，7月的漲幅擴(kuò)大至0.14%。
中央“三令五申”，仍拉不住房?jī)r(jià)反彈的籠頭。面對(duì)這一現(xiàn)象，調(diào)控政策該怎么辦？我們認(rèn)為，首先應(yīng)反思調(diào)控目標(biāo)的合理性。2005年以來(lái)，房?jī)r(jià)是主要調(diào)控目標(biāo)，2010年以來(lái)更上升為惟一目標(biāo)。具體措辭有：穩(wěn)定房?jī)r(jià)、扼制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)回歸合理、促使房?jī)r(jià)合理回歸、防范房?jī)r(jià)反彈等。長(zhǎng)期而論，在國(guó)際上，房?jī)r(jià)具有準(zhǔn)資產(chǎn)價(jià)格的屬性，具有較強(qiáng)的波動(dòng)性，而且漲多跌少；短期來(lái)看，我國(guó)尚處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期，客觀上房?jī)r(jià)上漲的壓力較大，況且還有推高房?jī)r(jià)的“土地財(cái)政”、“購(gòu)房偏好”等特殊國(guó)情。
在這種情況下，將房?jī)r(jià)作為調(diào)控直接目標(biāo)，注定在大部分時(shí)間段，都難以取得顯著效果。從價(jià)格機(jī)制分析，商品價(jià)格的終極的決定因素是供求關(guān)系。穩(wěn)定房?jī)r(jià)首先應(yīng)追求住宅供求平衡，可以將平衡供求作為調(diào)控主要目標(biāo)。如此則調(diào)控邏輯也就清晰了。反思過(guò)去十多年，住宅市場(chǎng)的主要矛盾是“住宅開發(fā)和供應(yīng)無(wú)法滿足人們過(guò)去幾十年積累的與現(xiàn)在日益增長(zhǎng)的需求”。這是兩個(gè)層次的問(wèn)題：第一個(gè)層次是保障房建設(shè)滯后，導(dǎo)致中低收入家庭、過(guò)渡性住房困難家庭需求得不到滿足。第二個(gè)層次是商品房供應(yīng)規(guī)模、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品質(zhì)量，還不能全方位滿足中高收入家庭的需求。
近些年房?jī)r(jià)調(diào)控效果不佳的重要原因之一是：偏重于抑制需求，輕視了增加供應(yīng)。抑制需求方向正確，緊縮個(gè)人房貸、提高二手房交易稅，以及當(dāng)前的限購(gòu)、限貸，皆有助于抑制投資投機(jī)性需求。限購(gòu)、限貸這類行政干預(yù)手段，短期效果顯著，但不宜長(zhǎng)期“吃猛藥”。為了長(zhǎng)期性抑制投機(jī)需求，首先應(yīng)使用稅收手段。其次，可動(dòng)用信貸工具，提高房貸門檻，尤其是上調(diào)個(gè)貸利率。
關(guān)于增加市場(chǎng)供應(yīng)，過(guò)去重視不夠，遑論落實(shí)，未來(lái)急需進(jìn)行大力度的制度改革。造成住宅供應(yīng)偏緊的根源，在于國(guó)有建設(shè)用地出讓的壟斷性，以及集體建設(shè)用地改革嚴(yán)重滯后，其中又牽涉到地方土地財(cái)政的痼疾，以及小產(chǎn)權(quán)房的亂象叢生。另外還有一點(diǎn)，過(guò)去被忽視，那就是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌或漲幅回落的時(shí)候，企業(yè)開發(fā)投資的積極性隨之下滑，從而為下一輪市場(chǎng)供應(yīng)短缺埋下“禍根”。
房地產(chǎn)調(diào)控，已到了總結(jié)、反思、改進(jìn)的時(shí)候了。應(yīng)考慮改變調(diào)控目標(biāo)，由抑制房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)向追求供應(yīng)平衡；由“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，轉(zhuǎn)向更具持續(xù)性、長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性的治療方式。