近期，香港地區(qū)樓市狠政，頗引關(guān)注。新政核心內(nèi)容只有一條：加稅。而且是在交易環(huán)節(jié)加狠稅。作為市場(chǎng)化程度很高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港樓市走過(guò)了幾十年的起起伏伏，當(dāng)局在治理樓市泡沫方面的做法和經(jīng)驗(yàn)，值得我們剖析。
從背景分析，全球范圍的寬松化貨幣政策，令流動(dòng)性正向全球蔓延，近段海外熱錢(qián)積聚香港，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格形成很大的上漲壓力。正如香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華本月26日在記者會(huì)上表示，在流動(dòng)資金過(guò)剩、利率超低的支持下，香港住宅價(jià)格在頭9個(gè)月上升約兩成，因此需推出新的措施。
香港決定于27日開(kāi)始，所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)香港住宅時(shí)，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買(mǎi)家印花稅”。顯而易見(jiàn)，這是針對(duì)外來(lái)購(gòu)房需求的政策，而且力度很大。此外，這次還將另一稅種——額外印花稅的稅負(fù)提高了5個(gè)百分點(diǎn)。這一稅種是2010年11月推出的。這次增加稅率后，情況是這樣的：買(mǎi)家在半年內(nèi)轉(zhuǎn)售房屋，稅率為20%，半年至一年之間轉(zhuǎn)售則為15%，一年至三年之間轉(zhuǎn)售則為10%。
不計(jì)其他稅種，僅二者相加，稅率最高已達(dá)35%。這在全球范圍內(nèi)，都可稱(chēng)得上最高了。那么，歷史上有沒(méi)有比香港地區(qū)更瘋狂的？韓國(guó)！為抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，韓國(guó)于2005年對(duì)擁有兩套以上住宅的家庭，征收轉(zhuǎn)讓所得稅9％至36％；2006年提高到50％；2007年起，改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅。2006年調(diào)低房地產(chǎn)所有稅（即物業(yè)稅)起征點(diǎn)，還計(jì)劃將1%～3%的稅率進(jìn)一步提高。
稅收調(diào)控手段效果如何？韓國(guó)曾被人恥笑，越加稅房?jī)r(jià)越上漲，2004-2006年，首爾房?jī)r(jià)上漲24%（其實(shí)與同期的美國(guó)和中國(guó)比，不算離譜）。韓國(guó)國(guó)土研究院在2006年1月發(fā)表報(bào)告指出：“由于實(shí)施強(qiáng)有力的房地產(chǎn)政策，今年房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定局面，并預(yù)言2006年全國(guó)房?jī)r(jià)和首爾公寓價(jià)將分別下降1%和2%左右�！钡珱](méi)想到，政府這一系列房?jī)r(jià)打壓措施卻沒(méi)達(dá)到預(yù)期效果。2006年上半年房?jī)r(jià)上漲反而越發(fā)迅猛。不過(guò)，一系列加稅動(dòng)作，加上增加房屋供應(yīng)，2007年終于見(jiàn)效，房?jī)r(jià)平穩(wěn)下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，比美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破滅并引爆次貸危機(jī)，強(qiáng)多了。
同樣，再觀香港。2010年11月推出額外印花稅后，并沒(méi)有如官員、學(xué)者、專(zhuān)家所預(yù)測(cè)的那樣：投資投機(jī)者跑光，房?jī)r(jià)止?jié)q。其后房?jī)r(jià)總體仍呈上漲態(tài)勢(shì)，并且再次趕超1997年亞洲金融危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。由此可見(jiàn)，稅收政策見(jiàn)效需要一個(gè)過(guò)程。尤其是當(dāng)人們預(yù)期房?jī)r(jià)還將上漲時(shí)，增加的稅負(fù)，很容易被轉(zhuǎn)嫁到賣(mài)方頭上。在這一點(diǎn)上，2005-2010年，內(nèi)地樓市也曾吃過(guò)類(lèi)似苦頭。
然而，我們卻不能據(jù)此否認(rèn)稅收手段對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用。房地產(chǎn)調(diào)控可分為三種手段：經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段。經(jīng)濟(jì)手段主要包括信貸政策和稅收政策，其優(yōu)點(diǎn)是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制傷害小，不足是見(jiàn)效慢。行政手段主要包括干預(yù)需求和供應(yīng)，比如當(dāng)前內(nèi)地實(shí)行限購(gòu)和限貸政策，優(yōu)點(diǎn)是見(jiàn)效快，缺點(diǎn)是損害市場(chǎng)機(jī)制。法律手段主要是通過(guò)立法來(lái)規(guī)范市場(chǎng)，尤其是保證住宅供應(yīng)，重中之重是維護(hù)中低收入家庭的居住權(quán)利。
值得關(guān)注的是，10月12日-15日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海召開(kāi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)表示：房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場(chǎng)秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。
這充分說(shuō)明一點(diǎn)：迫于房?jī)r(jià)連年上漲的壓力，2010年以來(lái)我國(guó)比較強(qiáng)調(diào)使用行政干預(yù)手段，但這絕非長(zhǎng)久之計(jì)。正如溫總理所言，注重市場(chǎng)（相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)手段）和法制手段，才是維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)期之策。重稅之下，27日以來(lái)香港樓市出現(xiàn)“速凍”，雖然還需在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)觀察新政效果，但在缺少足夠的投資投機(jī)需求下，香港房?jī)r(jià)已不可能持續(xù)大漲了。