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上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪士尼項(xiàng)目申請報(bào)告已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)”的消息。同一天，兩迪士尼概念地塊均以天價(jià)拍出，商業(yè)地塊溢價(jià)率高達(dá)427%
�！暗鲜磕嵝�(yīng)”助推了上海樓市，凡是與迪士尼掛鉤的開發(fā)商都開始狂歡，盡情享受這一盛宴。然而狂歡背后，風(fēng)險(xiǎn)猶存，如此高的地價(jià)，誰來買單？又需要透支幾代人的消費(fèi)才能賺回來呢？會不會步香港的后塵？
有數(shù)據(jù)顯示，“迪士尼可能落滬”消息傳出后，浦東川沙的土地價(jià)格便直線上漲，房價(jià)也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現(xiàn)在的每平方米13000元，漲幅在300%以上，遠(yuǎn)超同期上海全市78%的平均漲幅。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)則顯示，和“迪士尼概念”相關(guān)或者沾邊的二手房房價(jià)，今年3月-10月間總體上漲超過30%。上海樓市借迪士尼概念一路瘋漲。而在昨天拍出的住宅地塊和商業(yè)地塊，更是將樓板價(jià)推到了1.4萬元大關(guān)。出現(xiàn)了
“面粉貴過面包”的情況，我們不禁要問，如此高得地價(jià)，誰是最后的買單者，是開發(fā)商，抑或是消費(fèi)帶動，還是轉(zhuǎn)嫁到股市向股民要錢。
警惕迪士尼經(jīng)濟(jì)效應(yīng)被高估 實(shí)際存在不確定性
上海迪士尼樂園具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，內(nèi)地?cái)?shù)以千萬計(jì)的游客提供了“票房保證”；同時(shí)有了前5家全球樂園的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，上海迪士尼也能更快克服文化“水土不服”的問題，但并不能消除各方面的質(zhì)疑。據(jù)迪士尼公司今年7月底公布的第三財(cái)季業(yè)績報(bào)告顯示，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，全球迪士尼主題公園業(yè)務(wù)第三財(cái)季的凈利潤下降19%，為5.21億美元，銷售收入下降9%。曾有傳言說上海迪士尼門票定在300元成為全球最低，另外上海迪士尼能否符合中國人消費(fèi)習(xí)慣還有待觀察。上海迪士尼如何賺錢成為普遍關(guān)注的話題。
有媒體報(bào)道，迪士尼或?qū)⒋呱f億GDP蛋糕，聽起來似乎令人振奮，但事實(shí)是否真能如愿還存在很大不確定性，今年1月，上海市市長韓正首次透露，上海迪士尼樂園項(xiàng)目與迪士尼公司已經(jīng)基本取得原則一致。年初，美國迪士尼公司和上海市政府簽署合作的財(cái)務(wù)和法律框架協(xié)議。美國迪士尼公司將持有上海項(xiàng)目43%股份，上海市政府下屬合資企業(yè)則控股57%。具體合作方式將會進(jìn)一步磋商，鑒于香港迪士尼外資提出的不平等條約，上海的具體合作方式還有待關(guān)注。
閭丘露薇在接受采訪時(shí)介紹，香港特區(qū)政府開始預(yù)計(jì)迪斯尼可以帶來1480億港元的經(jīng)濟(jì)效益。但是到現(xiàn)在為止，只有1173億，比預(yù)期少了將近300億港元。人數(shù)上也比原來的預(yù)期少了很多。香港迪士尼效應(yīng)顯然被高估了許多。也有媒體報(bào)道，至今香港迪士尼運(yùn)營仍然處于虧損狀態(tài)，只是虧損數(shù)目不得而知。依靠消費(fèi)帶動獲取利潤從而帶動房地產(chǎn)發(fā)展恐怕還需要幾代人的消費(fèi)能力積蓄。
上海樓市透支未來溢價(jià)空間 存在風(fēng)險(xiǎn)
正如上文所述，迪士尼落滬消息一公布，周邊地價(jià)便出現(xiàn)了天價(jià)競拍，連開發(fā)商都直言高得離譜，但參與競拍的企業(yè)不乏名企，有分析認(rèn)為，迪士尼項(xiàng)目將從三方面利好上海樓市(促進(jìn)周邊配套發(fā)展，帶動GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事實(shí)未必如此，依靠房地產(chǎn)市場來消化高昂地價(jià)顯得有些力不從心。
業(yè)內(nèi)人士分析，迪斯尼周邊地價(jià)可能會有一點(diǎn)影響，但影響不會太大。目前受此利好消息影響，當(dāng)?shù)胤績r(jià)已在高位，或已透支未來溢價(jià)空間。同時(shí)，這一概念僅對川沙地區(qū)的住宅產(chǎn)生影響，并不會由此而推高整個(gè)上海市的房價(jià)。以東京為例，90年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫和地產(chǎn)泡沫同時(shí)破裂，雖然東京迪斯尼依然成功，但是并不能阻擋日本房地產(chǎn)市場的下滑。
有分析認(rèn)為，“面粉貴過面包”的場景又再度出現(xiàn)，必然導(dǎo)致周邊房價(jià)的過快上漲。但不會改變整個(gè)上海房價(jià)，迪士尼效應(yīng)確實(shí)帶動了周邊樓價(jià)飚漲，但同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，迪斯尼概念的號召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因?yàn)閺木幼〉慕嵌葋砜�，居家所需要的交通、醫(yī)療、學(xué)校、生活性商業(yè)都不會因?yàn)榈纤鼓岫忻黠@的改觀。此次該地塊的地價(jià)僅以迪斯尼的概念而出現(xiàn)如此漲幅，盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營，試問有誰愿意住在如此繁華嘈雜地段，即使住房價(jià)恐怕也會很高，普通百姓也買不起，富豪也不會選址在此吧。
永安信國際投資董事局主席喬志杰表示，迪士尼對房地產(chǎn)行業(yè)來說，沒有根本性的帶動，尤其是對商品房。迪士尼周邊的商品房，應(yīng)該降價(jià)而不是漲價(jià)。
綜上所述，迪士尼效應(yīng)所帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)似乎并不是想象中那么樂觀，中間還存在很大風(fēng)險(xiǎn)，潘石屹認(rèn)為“迪士尼概念”對周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升究竟有多大很不確定，或許遠(yuǎn)不如一個(gè)交通樞紐中心的建立對周邊物業(yè)價(jià)值的提升。而法國、日本等國的迪士尼項(xiàng)目也都是建立在遠(yuǎn)離市中心的地方，建成多年后也沒在其周邊掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱。香港在迪士尼洛城之前房價(jià)也出現(xiàn)了大漲，但項(xiàng)目落成之后泡沫消失，房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)火爆時(shí)增長。上海迪士尼能夠打破常規(guī)，異軍突起。
受益于迪士尼效應(yīng)所產(chǎn)生的樓市狂歡，地王產(chǎn)生，房價(jià)飆漲，將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報(bào)道，近三分之一的開發(fā)商炒地皮做“倒?fàn)敗辟嵢〈箢~利潤，而又有業(yè)內(nèi)人士分析，這次上海地塊拍賣，鑒于中美合作還需要進(jìn)一步磋商，而實(shí)際進(jìn)入開工還尚需時(shí)日，川沙地塊必定會曬曬太陽，但愿這次上海土地市場不會玩“炒地皮”的游戲。而當(dāng)土地也成為開發(fā)商投資的工具、高昂成本無處消化的時(shí)候，會不會轉(zhuǎn)嫁到股市呢。 |