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不得不說房地產(chǎn) 　　房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)會計核算的區(qū)別 　　房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)會計核算的區(qū)別主要體現(xiàn)在開發(fā)成本和開發(fā)間接費用的核算上，開發(fā)間接費用先歸集，再轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，開發(fā)成本按照實際情況轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)銷的特點，要注意預(yù)收賬款的運用，雖然可能負債很大，但其實是預(yù)收銷售收入，企業(yè)現(xiàn)金流非常好！ 　　過繼給別人家的兒子——投資性房地產(chǎn) 　　投資性房地產(chǎn)是從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品中剝離出來的，因此，其入賬成本的確認與這三類資產(chǎn)完全相同。打個比喻，投資性房地產(chǎn)好像是固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品這個大家庭中的一個過繼給別人家的兒子，雖改了姓，但血緣永遠一脈相承。大家把握住它的“改姓”的本質(zhì)，就基本上掌握了投資性房地產(chǎn)的核心了。 　　過繼后，總得有點區(qū)別吧，投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計量上與原來的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的核算有點小區(qū)別。投資性房地產(chǎn)適度引入了公允價值后續(xù)計量模式，搞清楚了這些，理解起來就容易了。 　　二、三線城市房價的構(gòu)成大致明細 　　二、三線城市房價的構(gòu)成大致明細：均價每平方米9000元左右，土地成本約占2800元，建安成本約占2500元，其余3700元為稅費以及開發(fā)商的利潤，稅費中，“規(guī)費”(市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、防空地下室建設(shè)費等)約200元，契稅約100元，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅約占1200元，剩余2200元為開發(fā)商賺的錢。 　　胸罩PK房價 　　建設(shè)部稱目前房價并不貴，胸罩就比房子貴多了，一個好胸罩600元打底，面積200平方厘米，一平方米相當(dāng)于50個胸罩的面積，價值3萬元。而且胸罩的使用期一般少于一年，在財務(wù)處理上不算資產(chǎn)，只能直接費用化處理，房子好歹也是個未來還可以增值的固定資產(chǎn)！ 　　房產(chǎn)稅必將成未來地方財源支柱 　　為什么要開征房產(chǎn)稅，應(yīng)該不是為了抑制房價，主要原因應(yīng)是地方政府的土地已經(jīng)賣得差不多了，得另辟財源。因此，在土地上建成的房子就成了納稅對象了。況且地方政府目前債臺高筑，征房產(chǎn)稅勢在必行，上海、重慶個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點取得經(jīng)驗后，必將在全國推開，房產(chǎn)稅必將成未來地方財源的支柱。 　　目前不少人反對征房產(chǎn)稅，實際上，征房產(chǎn)稅對老百姓有好處。比如那個大嘴李陽，最近鬧離婚，媒體曝光了其名下有23套房，如果以后對多套住房征高額房產(chǎn)稅，他必然會拋售。還有那些富二代、官二代，結(jié)婚后，雙方繼承下來的房子可能有五六套，只要開征房產(chǎn)稅，他們一樣會拋售，有助于房價回歸理性水平。 　　房價下降多少與銀行風(fēng)險并不大 　　聽金融行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人說房價下降一半，銀行也能夠承受住。說得非常對，其實，房價下降多少與銀行風(fēng)險并不大。記得20世紀(jì)90年代末銀行存在大量的壞賬，我曾經(jīng)去查過，真是賬賬驚心，但最終國家將其全部剝離到資產(chǎn)管理公司，最終這些壞賬以及其中的犯罪故事永遠淹沒在歷史塵埃中了。資產(chǎn)管理公司從銀行“收購”不良貸款時，按該項貸款的原賬面本金和已入賬的應(yīng)收利息，借記“購入貸款”、“購入貸款應(yīng)收利息”科目，按收購時已支付或應(yīng)付的價款，貸記“銀行存款”、“存放人民銀行款項”、“應(yīng)付債券”等科目。會計上幾個科目就將這些壞賬全部搞定，從此這些壞賬與銀行說再見了。 第 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 頁